建筑、房地产业“营改增”猜想:土地购置价如何抵扣？

2015年被外界看作“营改增”的收官之年。国务院此前明确提出，力争“十二五”期间全面完成营业税改增值税(下称“营改增”)改革。

截至目前，还有建筑业、房地产业、金融业和生活服务业四大行业尚未纳入“营改增”。多位税务人士告诉《第一财经日报》记者，建筑业和房地产业“营改增”将会一起推出。

那么，房地产业“营改增”增值税税率是11%还是17%，一直是房地产业营改增讨论的焦点之一，从目前释放的消息来看，实行11%的可能性更大。

安永间接税合伙人周澔宇预计，房地产业“营改增”很可能与建筑业“营改增”一起在上半年推出，而相关文件则会较快出台。

包括周澔宇在内的多位税务人士对本报表示，业内人士更倾向11%的税率。而有媒体近日援引国税总局专家观点称，房地产增值税税率暂定11%。

不过，北京“营改增”工作小组成员陈志坚对本报记者表示，目前还不能确定具体税率。“11%和17%都有可能，如果定在11%将会与建筑业同步，定在17%是与固定资产同步。具体税率还没交给我们讨论。”

目前房地产业实行营业税，税率为5%。有税务人士预测，若房地产业实行11%的增值税税率，企业内部管控良好，与实行营业税相比，企业税负大概可以降低1个百分点。

但由于目前税率和抵扣项目尚不明朗，企业内部经营管理情况不一，而上下游行业增值税抵扣情况也不明晰，多位税务人士表示，目前还很难判断“营改增”后房地产企业税负增减情况。

房地产企业成本主要来自土地成本、实际建筑安装成本、财务成本三部分。其中，土地成本一般占据总成本的50%以上。因此，“营改增”后，土地购置价能不能抵扣、怎么抵扣，就成为决定房企税负的关键。

根据前述媒体援引国税总局专家观点，目前的版本是政府允许房企凭财政部门监制的土地专用收据等作为抵扣凭证，也就是说随着建筑业、金融业的“营改增”试点展开，房企的税负将有所减轻。

周澔宇告诉本报记者，对于房企来说，土地购置时的地方政府并非企业，所以也不可能开具增值税发票，可以采用虚拟抵扣。比如像上述政府允许房企凭财政部门监制的土地专用收据等作为抵扣凭证，实际操作简单，政府监管也方便。不过，这对于地方财政收入影响到底有多大，会成为政策制定者考虑的重点问题。

除此之外，实行增值税后，房地产企业的新老项目如何处理也是难点。

比如，一个房地产项目已经完工但销售尚未结束，如果在这个时点实行营改增，税率将从此前的5%营业税变为11%或17%的增值税。由于项目已经完工，不可能取得原材料等进项抵扣发票，而房屋的销售合同已经确定，房企也很难修改价格，这将会明显增加房企税负。

上述国税总局专家称，房地产领域的“营改增”将采取过渡性政策，即根据项目的开工情况进行营改增试点。

实行“营改增”后，房地产业将在账务处理、业务模式、发票管理和企业内部税务系统等面临诸多挑战。

专家建议，企业应提前从内部先着手梳理业务模式、梳理现有采购销售合同情况、考虑会计核算可能产生的变化、测算“营改增”潜在的税务和利润影响、考虑定价调整策略、变更合同模板、制定内部发票报管和内控制度、制定系统升级改造行动计划等。