大地税函[2007]200号 大连市地方税务局关于进一步明确土地增值税若干问题的通知[全文废止]

　　(六)关于土地增值税清算核定征收的规定

　　1.核定征收土地增值税的条件

　　主管税务机关在清算审核工作中，发现纳税人有下列情况之一的，可以核定征收土地增值税：

　　(1)纳税人有《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条列举情形的;

　　(2)由于企业所得税核定征收等原因，纳税人无法提供合同、票据等相关凭证，无法查账征收土地增值税的;

　　(3)纳税人开发土地和新建房及配套设施的成本中的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用(以下简称“四项成本”)的每平方米扣除额，高于大连市地方税务局制定的《房地产开发项目单位面积四项成本扣除标准额度表》(见附件6，以下简称“《扣除额度表》”)中公布的每平方米四项成本金额，又无正当理由的。

　　2.核定征收土地增值税的方式

　　核定征收采取以下方式：

　　(1)核定转让房地产收入

　　核定转让房地产收入的方法为：主管税务机关按当期同类区域、同类房地产的市场价格核定转让房地产收入或者按房地产评估机构出具的当期房地产市场评估价格核定。

　　(2)核定四项成本

　　核定四项成本的公式为：

　　核定扣除的四项成本=《扣除额度表》中对应的额度×清算房地产的建筑面积

　　《扣除额度表》系参照大连市建设工程造价管理部门的定额标准，结合专家经验和市场状况制定，大连市地方税务局将根据市场状况，不定期调整《扣除额度表》。

　　纳税人委托中介机构进行鉴证的，中介机构在鉴证工作中，如发现四项成本的每平方米扣除额，高于《扣除额度表》中公布的每平方米四项成本金额的，应当在《鉴证报告》中说明情况、按《扣除额度表》的四项成本金额填列《鉴证报告》，建议税务机关按标准核定四项成本。

　　《扣除额度表》中的房地产开发项目竣工时间以工程质量检验部门出具的工程竣工验收报告中注明的竣工时间为准。

　　纳税人四项成本的每平方米扣除额高于《扣除额度表》中公布的每平方米四项成本金额，但确有正当理由的，由主管税务机关报请市局同意后，可允许按四项成本实际发生额扣除。

　　(3)关于定率核定征收的规定

　　定率核定征收，以转让房地产的收入乘以核定征收率计算应征土地增值税税款，核定征收率确定如下：坐落在市内四区的房地产开发项目，核定征收率为：

　　1、普通标准住宅，为6%;

　　2、超过普通标准住宅条件的住宅，为8%;

　　3、非住宅，为9%;

　　4、坐落在市内四区以外的房地产开发项目，核定征收率应当在4%～15%之间，由各区、市、县地方税务机关根据本地区房地产增值水平和房地产市场发展情况自行测算确定，并报市局备案。

　　纳税人直接转让土地使用权的，原则上不应定率核定征收土地增值税，如纳税人直接转让土地使用权的土地增值税无法查账征收的，主管税务机关报经市局同意后，可采取其他征收方式。

　　(七)关于项目类型的有关问题

　　本通知中的“住宅”和其它类型房地产按《商品房销(预)售许可证》中的《预售商品房明细》所列明的项目类别进行区分，凡未列明“住宅”的，如“公寓”、“公建”等，均不能按“住宅”的相关政策执行。

　　纳税人改变原房地产开发项目的类型、用途的，如“公建”改为“住宅”、“住宅”改为“公建”等，能够向主管税务机关提供政府部门准予其改变类型、用途的批准文件或文书的，主管税务机关可允许纳税人适用相关土地增值税政策;不能够提供批准文件或文书的，仍应按原批准类型、用途适用相关土地增值税政策。

　　(八)处罚及处理规定

　　1、纳税人有下列行为之一的，税务机关应当按照《中华人民共和国税收征收管理法》六十二、六十三条1、等的有关规定进行处理

　　2、通知清算而拒不清算的;

　　3、达到清算条件，未及时清算或未及时提供清算资料的;

　　4、不如实进行土地增值税清算申报或提供虚假纳税资料的;

　　5、有偷税等其他税收违法行为的。

　　(九)关于自建自用房产土地增值税的规定

　　纳税人开发的、已办理本单位房屋所有权证的房产，属自建自用范围。在对整个项目进行土地增值税清算时，此部分房产不列入清算范围，其分摊的土地成本、各项开发成本、费用、税金等，不应在清算时扣除。如其转让时，应按照转让旧房及建筑物的相关规定缴纳土地增值税。

　　二、关于个人转让房产征收土地增值税问题

　　(一)关于个人转让房产的土地增值税纳税地点

　　个人转让坐落在市内四区的房产，其土地增值税由大连市地方税务局直属局负责征收。

　　个人转让坐落在市内四区以外的房产，其土地增值税由房地产坐落地的地方税务局负责征收。

　　以上二款中的“房产”均不包含高新技术产业园区房地产管理机构所辖的旧房及建筑物，个人转让高新技术产业园区房地产管理机构所辖的旧房及建筑物，其土地增值税由大连市高新技术产业园区地方税务局负责征收。

　　(二)关于个人转让非住宅的土地增值税征管规定

　　个人转让非住宅的，依照大地税函[2006]76号文件的相关规定征收土地增值税。

　　(三)关于个人转让自用住宅的土地增值税征管规定

　　1.个人转让自用普通标准住宅的，免征土地增值税;

　　2.个人转让超过普通标准住宅条件的自用住宅(以下简称“非普通住宅”)的，按以下方法征收土地增值税：

　　(1)个人能够提供购房发票的：

　　房地产转让日期减购买日期满五年或五年以上的，免予征收土地增值税;

　　房地产转让日期减购买日期满三年未满五年的，减半征收土地增值税;

　　房地产转让日期减购买日期未满三年的，按规定全额计征土地增值税。

　　其扣除项目的计算公式为：

　　土地增值税扣除项目=发票所载金额×[1+(转让年度-购买年度)×5%]+与房地产转让有关税金+与房地产转让有关费用

　　上款“与房地产转让有关税金”包括转让方在房地产转让时缴纳的营业税、城建税、印花税、转让方购房时缴纳的契税：“与房地产转让有关的费用”包括转让方在房地产转让时缴纳的教育费附加、地方教育附加、交易费、土地收益金、土地出让金、转让合同公证费等：“转让年度”指《完税凭证》上注明的年度，“购买年度”指购房发票开具年度。

　　“购房发票”、“与房地产转让有关税金”、“与房地产转让有关的费用”等在计算扣除时须向税务机关出示票据凭证原件。

　　(2)个人不能提供购房发票的：

　　房地产转让日期减购买日期满五年或五年以上的，免予征收土地增值税;

　　房地产转让日期减购买日期满三年未满五年的，按转让房地产的收入乘以0.125%的核定征收率计算缴纳土地增值税;

　　房地产转让日期减购买日期未满三年的，按转让房地产的收入乘以0.25%的核定征收率计算缴纳土地增值税。

　　(3)“转让日期”和“购买日期”的确定

　　本通知中的“转让日期”指《完税凭证》上注明的日期，房地产“购买日期”按契税完税凭证开具日期和房屋所有权证填发日期孰先的原则进行确定。

　　三、本通知自印发之日起执行，大地税函[2006]76号文件及其它有关规定与本通知相抵触的条款废止并以本通知为准。