二手房市场税收政策演变分析

　　（三）个人所得税扶抑政策繁多。
　　家庭唯一生活用房所得免征。《财政部、国家税务总局关于个人所得税若干政策问题的通知》（财税字[1994]20号）规定，个人转让自用达五年以上、并且是唯一的家庭生活用房取得的所得暂免征收个人所得税。

　　《财政部、国家税务总局、建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》（财税字[1999]278号）对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。

　　换购住房按比例退还。根据财税字[1999]278号及《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税的有关问题的通知》（国税发[2006]108号）文件，为鼓励个人换购住房，对出售自有住房并拟在现住房出售1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所应缴纳的个人所得税，视其重新购房的价值可全部或部分予以免税。首先对个人出售现住房应缴纳的个人所得税税款，在办理产权过户手续前，以纳税保证金形式向当地主管税务机关缴纳。其次对个人出售现住房1年内重新购房的，按照购房金额大小相应退还纳税保证金。购房金额大于或等于原住房销售额（原住房为已购公有住房的，原住房销售额应扣除已按规定向财政或原产权单位缴纳的所得收益）的，全部退还纳税保证金；购房金额小于原住房销售额的，按照购房金额占原住房销售额的比例退还纳税保证金，余额作为个人所得税缴入国库。再其次，个人出售现住房1年内未重新购房的，所缴纳的纳税保证金全部作为个人所得税缴入国库。

　　出售已购公有住房余额计税。财税字[1999]278号文件规定，个人出售已购公有住房，其应纳税所得额为个人出售已购公有住房的销售价，减除住房面积标准的经济适用住房价款、原支付超过住房面积标准的房价款、向财政或原产权单位缴纳的所得收益以及税法规定的合理费用后的余额。

　　职工以成本价（或标准价）出资的集资合作建房、安居工程住房、经济适用住房以及拆迁安置住房，比照已购公有住房确定应纳税所得额。

　　核实征收方式计税。国税发[2006]108号规定，凡纳税人能提供房屋购买合同、发票或建造成本、费用支出的有效凭证，或契税征管档案中有上次交易价格或建造成本、费用支出金额等记录的，均应按照核实征收方式计征个人所得税。但对纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可根据税法规定，对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。具体比例可由地市级地方税务局在住房转让收入1%-3%的幅度内确定。

　　房屋拍卖收入全额3%.根据《国家税务总局关于加强和规范个人取得拍卖收入征收个人所得税有关问题的通知》（国税发[2007]38号）对纳税人拍卖房产取得的收入，原则上采用计算征收办法，按照“财产转让所得”项目适用20%税率缴纳个人所得税。但纳税人如不能提供合法、完整、准确的财产原值凭证，不能正确计算财产原值的，则按转让收入额的3%征收率计算缴纳个人所得税。

　　不能正确计算征收的核定征收。纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条的规定，对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。具体比例由省级地方税务局或者省级地方税务局授权的地市级地方税务局根据纳税人出售住房的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素，在住房转让收入1%-3%的幅度内确定。

　　二、完善二手房市场税收调控策略研究
　　（一）二手房市场税收管理存在问题分析
　　1、交易价格明显偏低。从交易情况来看，多数二手房销售价格明显偏低甚至低于购进价格，导致按照差额征收营业税的无差额，按照增值额征收土地增值税的无增值额，按照所得额征收个人所得税的无所得。从调查情况来看，销售价格低于购进价格成为一种较为普遍的现象，导致大量税收流失。

　　2、契税计税依据明显偏低成为制约其他地方税收的瓶颈。从二手房税款征收流程来看，契税在前，契税一旦征收其计税依据已经初步确定，一般营业税、土地增值税、个人所得税也是以此计税依据为营业额计算征收的，由于契税计税依据核定较低，导致征收其他税种时无差额无增值无所得。过低的契税计税价格已经成为制约其他地方税收的瓶颈，同样导致大量二手房税收流失。

　　3、综合平均交易价格多年未作调整严重影响计税价格的核定。在二手房市场，目前核定二手房销售价格的依据的有的地方仍然是2005年、2006年等公布的综合平均交易价格，几年来房价已经发生了较大的变化，呈明显增长态势，有的地段甚至成倍增长，房屋中介机构等评估如果依据这个过时的不变价格来核定、评估2010年的二手房销售价格，势必影响到税基的核定。

　　4、交易合同虚假。二手房交易双方在背地里签订真合同，提供给税务部门的是假合同，交易合同形同虚设。

　　5、未有引进中介机构介入。近年来，在二手房市场交易价格一般是由原财政契税征收人员首先核定契税完税价格，而且契税在前道征收，地税部门虽认为价格偏低但难以引进中介机构进行评估，征税缺少一个法定手续。

　　6、未及时核定最低计税价格。按照税收政策规定，税务机关应当及时调查核实不同地段最低计税价格，按照协议价格、评估价格、最低计税价格等“孰高”原则确定税务机关征税的计税价格，统一作为征收契税、营业税、土地增值税、个人所得税等计税依据。税务机关可以组织人员对不同地段的市场交易价格进行调查，然后核定尽可能详尽的最低计税价格，作为指引窗口人员征收的依据，避免执法的随意性和有效监控执法人员较大的自由裁量权。

　　窗口（指契税窗口、其他地方税窗口）征收人员必须商得最低计税价格一致后才能开票征收，特别是契税窗口人员不得擅自降低最低计税价格开票征收，造成其他地方税征收工作的被动。

　　（二） 修改营业税、土地增值税和个人所得税政策，重点调控非普通住房及非居住用房
　　如前所述，二手房交易营业税从持有时间来看，财税字[1999]210号文件规定，自1999年8月1日起以1年为限，对个人购买并居住超过1年的普通住宅，销售时免征营业税；个人购买并居住不足1年的普通住宅，销售时营业税按销售价减去购入原价后的差额计征。

　　财税[2003]16号文件则不再设定时间限制，规定自2003年1月1日起，单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。

　　国税发[2005]89号文件规定，自2005年6月1日起以2年为限，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税。超过2年（含2年）的普通住房标准的住房对外销售免征营业税。超过2年的非普通住房及非居住用房仍然按照差额征收营业税。

　　国办发[2006]37号明确自2006年6月1日起以5年为限，个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税；超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按其销售收入减去购买

　　财税[2008]174号文件规定，自2009年1 月1 日起以2年为限，个人将购买普通住房超过2年（含2年）转让免征营业税，不足2年转让的按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。个人将购买非普通住房超过2年（含2年）转让按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税；不足2年转让的全额征收营业税。明确执行至2009年12月31日。

　　财税[2009]157号文件规定，自2010年1月1日起以5年为限，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

　　上述二手房营业税政策主要是利用持有时间和减免幅度来进行调节，让人感觉税收政策可以随意变来变去，没有一个定数。土地增值税是一个非常有效的抓手，却没有利用好，失去了应有的调节功能。对二手房交易中的非普通住房可采取非居住用房土地增值税政策，这样一方面可降低非普通住房需求量，以配合国家住房结构调整的政策，同时可以满足居民改善住房条件的需求，增加二手房市场供应量，促进二手房市场健康发展，从而达到改善住房结构和供求关系，稳定房价的目的。二手房个人所得税调节功能亦没有有效发挥，不难看出全国大多数省市区实际执行中核率征收的税收负担率一般为1%左右。因此，国家在调控二手房市场特别是非普通住房和非居住用房方面还是要回到营业税、土地增值税、个人所得税等法律法规上来，对普通住房实行免税政策，对非普通住房和非居住用房一律实行征税政策，同时要加快研究开征物业税。

　　（三） 完善税制，税收调控重点由交易环节逐步转向保有环节
　　我国涉及居民个人的与房地产有关的税收基本上都在交易流转环节，而在房屋保有环节征税则很少。特别是二手房税收转嫁性非常明显，购房者掏钱为售房者买单成为二手房市场的潜规则，而在房屋保有环节征收的物业税是财产税，具有不易转嫁的特点。2003年10月召开的中共十六届三中全会上，物业税首次出现在《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决议》中。去年五月份，国务院正式公布《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》（简称《意见》），其中很重要的就是深化房地产税制改革，研究开征物业税。国务院发布研究开征物业税的通知，实际上是将物业税提上研究立法的日程，相信该新税种会很快出台。近来，温家宝总理主持召开国务院常务会议，要求加快研究制定合理引导个人住房消费的税收政策。

　　建议财政部、税务总局、发改委、住房城乡建设部等要尽快研究推出合理的物业税制度，加大住房持有成本，减少投资、投机收益，同时考虑到我国居民整体收入水平不高的实际情况，应该让大多数居民购得起房、养得起房。物业税设计可以考虑家庭第一套住房免税或少收税，第二套住房适度收税，第三套及以上住房课重税，使第三套及以上住房房价上涨收益低于持有成本。这样一方面可以减少新的炒房者进入，另一方面使多套房屋持有者抛售，增加二手房市场供应量，改善供求关系。

　　从试点的10省市物业税“空转”运行情况来看，并不顺利。物业税方案还面临众多跨不过的门槛，短期内难有实质进展，例如税基、税率如何确定，税收优惠以及累进税制该如何设定，委托什么样的房产机构来做评估等，都是非常关健的节点目。但开征物业税仅是时间问题。这样就能从根本上调节住房供给，抑制投资、投机牟取暴利现象的发生，坚决遏制住房价格过快上涨势头，从而使我国房地产市场走向健康稳定发展的轨道。