辨析：开发商支付给客房的违约金是否征收个人所得税？

二、什么是个人所得税。个人所得税是指对在中国境内居住的个人，从中国境内、境外取得的所得和虽然不在中国境内居住的个人，但有来源于中国境内的所得征收的一种税。笔者理解，对个人征收个人所得税一般是建立在公民个人财产的增长的基础上的，而征收个人所得税的一个很大的目的是调节个人收入差距过大的情况。

基于对上述两个概念的理解，笔者对获得违约金是否应征收个人所得税做如下分析：对个人征收个人所得税一般是建立在公民个人财产的增长的基础上。但是，对于违约金，一般来说是具有补偿性质的，也就是说，在一般情况下，违约金的获得并没有促使公民个人财产的增长，那么，对违约金征收个人所得税也就没有基础。当然，在我国还存在具有惩罚性质的违约金，对于该种违约金，由于存在个人财产的增长，因此应征收个人所得税。

对于国税函[2006]865号的批复中违约金的性质，笔者认为，其更多的是属于惩罚性违约金的范畴，对于该种情况按“其他所得”项目征收个人所得税应该说是较合理的。从法律效力上来看，国税函[2006]865号的批复只适用于文件所描述的特定情形，不能够扩展其使用范围，而对于房地产公司对购房者支付的违约金，要依据实际情况正确判定性质，税务机关来确定是否征收个人所得税，这也给税务机关带来了新的执法难题。

基于以上观点对众说纷纭0701的问题作如下解答：
1、向客户支付违约金时，房地产公司是否需要向客户索取支付凭证，应看客户的经济性质，若客户是法人单位，应由其出具收款收据；若客户是自然人，应由房地产公司出具付款凭据，客户签字领取。同时将相应的资料，如合同约定标准、法人营业执照、个人身份证等。

2、在本案所述情形下，房地产公司不需要代扣代缴客户的个人所得税，不应参照执行国税函[2006]865号文件执行，但应将相应的详细资料存档备查。

观点三：房地产公司是否代缴个税 要根据违约金的性质
2007-03-22             中国税网特约研究员许闲

1．向客户支付违约金时，房地产公司是否需要向客户索取支付凭证？应向客户索取什么凭证？
这个问题的解答应该首先解决什么是有效的凭证？根据规定，纳税人、扣缴义务人应当根据合法、有效的凭证进行核算。凭证是指用来记录经济业务、明确经济责任并据以登记账薄的书面证明。凭证分为原始凭证和 记账凭证。原始凭证是经济业务发生时所取得或填制的凭证。这里所谈合法、有效的凭证就是指这种原始凭证。合法的原始凭证主要包括：①套印税务机关发票监制章的发票；②经税务机关批准可以不套印发票监制章的专用性票据和财政部门的行政管理收费收据。只有填制内容真实、完整、数字准确、文字准确，有关单位和人员印章齐全，记录的经济业务符合国家政策法令填制的凭证，才是合法有效的凭证，才能据以编制记账凭证和登记账薄。

实践中大量的现金交易都是通过银行实现的，由于银行票据和结算凭证（以下简称票证）是银行、单位和个人凭以记载账务的会计凭证，是记载经济业务和明确经济责任的一种书面证明。它属于上文所指的经税务机关批准可以不套印发票监制章的专用性票据和财政部门的行政管理收费收据。因此，房地产公司无需向客户索取支付凭证。

2．房地产公司是否需要代扣代缴客户的个人所得税，是否应参照执行国税函[2006]865号文件执行？
问题一：房地产公司是否应该参照执行国税函[2006]865号文件？这个问题比较好回答，不用。国税函[2006]865号文件主要针对房地产公司因未协调好与按揭银行的合作关系，造成购房人不能按合同约定办妥按揭贷款手续，从而无法缴纳后续房屋价款，致使房屋买卖 合同难以继续履行，房地产公司因双方协商解除商品房买卖合同而向购房人支付违约金。而该问题涉及到的违约金是在延迟交房情况下发生的，而非解除商品房买卖合同而向购房人支付违约金。

问题二：房地产公司是否需要代扣代缴客户的个人所得税？这个问题首先涉及到违约金是否是个人所得税的应税收入，是否属于个人所得税中经国务院财政部门确定征税的其它所得。这个问题没有定论，但是也不能牵强地根据国税函[2006]865号文件就认定所有来源于房地产公司的违约金都是个人所得税中经国务院财政部门确定征税的其它所得。解答这一问题，需要进一步分清楚违约金的性质，即违约金属于赔偿性质还是惩罚性质。许多情况下违约金都是兼具有赔偿和惩罚的性质的。本案例中提到的违约金，实际上是房地产公司在延期交房的情况下对客户高额资金的利息补偿，由于这种利息补偿有远远高于市场的一般利息率，因此它同时也是对房地产公司的一种惩罚金。它符合了个人所得税的应税特征，所以这种情况下房地产公司需要扣代缴客户的个人所得税。但是，涉及相关的案例，都需要具体问题，具体分析，因为它并没有统一的定论。

实际上，这个案例给我们提出了另一个思考，即房地产公司是否可以将违约金作为可扣除成本在计算应纳税所得额中扣除。根据全国人大刚刚通过的《企业所得税法》第10条的规定，在计算应纳税所得额时，下列支出不得扣除： （一）向投资者支付的股息、红利等权益性投资收益款项；（二）企业所得税税款；（三）税收滞纳金；（四）罚金、罚款和被没收财物的损失；（五）本法第九条规定以外的捐赠支出；（六）赞助支出；（七）未经核定的准备金支出；（八）与取得收入无关的其他支出。 对于违约金性质的界定和是否可以在企业成本中扣除，需要我们继续深入的讨论。

观点四：违约金税前可扣除 个税不能按“其他所得”征收
2007-03-22         中国税网特约研究员王大祥

对于上述问题中的关于违约金支付的背景，考虑到销售地，销售时间，支付违约金的金额真实情况下，税收处理如下：关于所得税：按照《企业所得税税前扣除办法》国税发[2000]84号文第五十六条规定：“纳税人按照经济合同规定支付的违约金（包括银行罚息）、罚款和诉讼费可以扣除。”问题中所陈述的事项支付的违约金属于按经济合同规定支付的违约金，允许在税前列支。

至于扣除凭证的问题，纳税人发生上述支出项目未按规定取得真实合法凭据的不得进行税前扣除。根据《中华人民共和国发票管理办法》第三条、第二十条、第二十五条规定，发票是指在购销商品、提供或者接受服务以及从事其他经营活动中，开具、收取的收付款凭证；销售商品、提供服务以及从事其他经营的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票；任何单位和个人不得自行扩大专业发票使用范围。《中华人民共和国发票管理办法实施细则》第三十三条进一步明确：填开发票的单位和个人必须在发生经营业务确认营业收入时开具发票，未发生经营业务一律不准开具发票。由此可见，企业收到的违约金不得出具发票。在国家尚未制定全国统一的违约金收款收据之前，企业应当以经济合同和一般的收款收据作为原始凭证。涉及到证明力的问题，一般建议上述支付违约金应该附有相关的律师函，及相关的计算证明，还包括由客户的收条。

关于个人所得税： “其他所得” 《个人所得税法》中是这样确定的“经国务院财政部门确定征税的其它所得。”其征税是列举式的，而非涵盖式的，国税函[2006]865号仅明确了针对“商品房买卖过程中，有的房地产公司因未协调好与按揭银行的合作关系，造成购房人不能按合同约定办妥按揭贷款手续，从而无法缴纳后续房屋价款，致使房屋买卖合同难以继续履行，房地产公司因双方协商解除商品房买卖合同而向购房人支付违约金。”作为“其他所得”纳入征税规定，而问题中因延期交付支付的违约金未纳入个人所得税应税范围。