房地产开发企业所得税实务:收入确认、所得税计税毛利率

来源：税屋作者：税屋人气：时间：2017-11-23

摘要：会计依照准则确认收入的时点，是影响房地产企业三大税种的重要因素，一定要在实际工作中准确把握，不得提前，也不得滞后。现实中，部分企业因为利润的需要，会提前确认收入;部分企业为了拖延企业所得税或者土地增值税清算，会迟迟不做收入处理。这两种做法，均存在税收风险，大家要注意防范。

　　第四：确认收入的节点非常重要，对税收有以下影响：

　　(1)对增值税的影响：

　　收入确认时点，就是增值税纳税义务发生时间，如果是一般计税方法，收入确认时点就是计算销项税金的时点;如果采取简易计税方法，就是计算增值税应交税金的时点。

　　会计分录形成固定的铁三角关系：

　　借：预收账款

　　贷：主营业务收入

　　应交税费----应交增值税—销项

　　大部分省营改增解读强调：房地产企业纳税义务发生时间为合同约定交房时间，如果提前交房的，以实际交房时间作为增值税纳税义务发生时间。遵循了合同约定与交房时间属早原则来判定。

　　我个人理解，房地产企业增值税纳税义务发生时间，与会计确认收入时间是重合的，二者没有差异。

　　(2)对企业所得税的影响：

　　收入确认的时点，是房地产企业确定计税成本的终止日，是企业所得税调整“预计毛利额”和“实际毛利额”的年度。

　　(3)对土地增值税的影响：

　　收入确认的时点，是确认土地增值税是否达到清算条件的节点。

　　是否达到85% 的销售比例,是判定是否进行“通知清算”的一个标准，而这个标准的前提就是“竣工决算”。

　　国税发[2009]91号文件规定：已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;

　　综上，会计依照准则确认收入的时点，是影响房地产企业三大税种的重要因素，一定要在实际工作中准确把握，不得提前，也不得滞后。

　　现实中，部分企业因为利润的需要，会提前确认收入;部分企业为了拖延企业所得税或者土地增值税清算，会迟迟不做收入处理。这两种做法，均存在税收风险，大家要注意防范。

房地产企业销售未完工产品企业所得税计税毛利率地方规定汇总
序号	地域	计税毛利率	文件依据
1	北京	经济适用房、限价房和危改房项目：3% 其他项目：15%	京国税发 [2009]92号
2	福建	开发项目位于福州市城区(鼓楼区、台江区、晋安区、仓山区、马尾区、长乐区、琅岐经济区)：15% 开发项目位于其他地区：10% 经济适用房、限价房和危改房：3%	国家税务总局福建省税务局公2019年第4号
3	广东	开发项目位于广州市城区和郊区的：15%。开发项目位于除广州市以外的其他地级市城区和郊区的：10%。开发项目位于其他地区的：5%。经济适用房、限价房和危改房的：3%。	国家税务总局广东省税务局公告2018年第30号
4	河北	开发项目位于设区市城区及郊区的，不得低于15%；开发项目位于其他地区的，不得低于10%；经济适用房、限价房和危改房的，不得低于5%。	国家税务总局河北省税务局公告2019年第7号
5	江苏	开发项目位于南京市城区和郊区的：15％。开发项目位于除南京以外的其他地区的：10％。经济适用房、限价房和危改房的：3%	江苏省税务局公告2018年第13号
6	青岛	开发项目位于青岛市辖区内的：15%；开发项目属于经济适用房、限价房和危改房的：3%	国家税务总局青岛市税务局公告2019年第1号
7	深圳	开发项目位于深圳市辖区内的：15%；开发属于经济适用房、限价房和危改房的：3%	深圳市税务局2020年3月发布
8	浙江	1.开发项目位于杭州市城区和郊区的，计税毛利率为15%。 2.开发项目位于杭州以外的其他设区市城区和郊区，计税毛利率原则上为15%，各地可结合当地实际情况适当降低并报省局备案，但不得低于10%。 3.开发项目位于其他地区的，计税毛利率原则上为10%，各地可结合当地实际情况适当降低并报省局备案，但不得低于5%。 4.属于政府相关部门审批建设的小微企业园开发项目的，计税毛利率为5%。 5.属于经济适用房、限价房和危改房的，计税毛利率为3%。	国家税务总局浙江省税务局公告2018年第10号
9	重庆	1.开发项目位于重庆市主城区(含主城开发区)的，包括渝中区、大渡口区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、南岸区、北碚区、渝北区、巴南区，计税毛利率为20%。 2.开发项目位于除上述地区以外区县的，计税毛利率为15%。 3.属于经济适用房、限价房和危改房的，计税毛利率为3%。	国家税务总局重庆市税务局公告2018年第18号
10	宁波	1.开发项目位于宁波市城区和郊区的，计税毛利率为15%。 2.开发项目位于其他地区的（不包括政府相关部门审批建设的小微企业园开发项目），计税毛利率为10%。 3.开发项目位于其他地区且属于政府相关部门审批建设的小微企业园开发项目的，计税毛利率为5%。 4.属于经济适用房、限价房和危改房的，计税毛利率为3%。	国家税务总局宁波市税务局公告（2018年12月28日印发）
11	山西	1.开发项目位于太原市城区和郊区的为15%； 2.开发项目位于其他地区的为10%； 3.属于经济适用房、限价房和危改房的为5%	国家税务总局山西省税务局2020年3月印发
12	四川	1.经济适用房、限价房和危改房：3%； 2.成都、自贡、泸州、南充：20%； 3、其他地区请查阅文件。	四川省税务局2018年第3号（有效期到2022年12月31日）
13	江西	1.开发项目位于南昌市城区和郊区的，计税毛利率调整为17%； 2.开发项目位于南昌市以外其他设区市城区及郊区的，计税毛利率调整为15%； 3.开发项目位于上述（一）、（二）项以外其他地区的，计税毛利率调整为12%。 4.开发项目属于经济适用房、限价房和危改房的，计税毛利率为3%。	国家税务总局江西省税务局公告2020年第2号
14	上海	1.开发项目位于本市范围的，计税毛利率暂按15%确定； 2.开发项目属于经济适用房、限价房和危改房的，计税毛利率为3%	沪国税所[2009]31号
15	天津	1.开发房地产项目的计税毛利率暂按20%确定； 2.符合经济适用房、限价房和危改房条件的，暂按3%确定	天津市国家税务局公告2017年第1号
16	河南	1.开发项目位于郑州市城区和郊区的，不得低于15%。 2.开发项目位于省辖市城区及郊区的，不得低于10%。 3.开发项目位于其他地区的，不得低于5%。 4.属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%	河南省地方税务局公告2011年第9号
17	安徽	1.开发项目位于合肥市城区和郊区的，计税毛利率为15%。 2.开发项目位于其他省辖市（合肥市除外）城区及郊区的，计税毛利率为10%。 3.开发项目位于上述第（一）、（二）项以外地区的，计税毛利率为5%。 4.属于经济适用房、限价房和危改房的，计税毛利率为3%。	国家税务总局安徽省税务局公告2020年第3号
18	厦门	1.非经济适用房类项目，计税毛利率为15％; 2.经济适用房、限价房、危改房项目，计税毛利率为3％	国家税务总局厦门市税务局公告2019年第3号

本文章更多内容:<<上一页-1-2

税屋 > 法规解读

返回首页