甘肃省地方税务局2015年税收执法督查工作指南

　　四、督察资料

　　(一)一般性处理资料(向企业或主管税务机关获取)

　　1.当事各方所签订的股权(或资产)收购合同或协议、合并分立合同或协议。

　　2.工商部门批准的股权变更、合并分立事项证明材料。

　　3.商务部门批准的外商股东变更、外企合并分立等证明材料。

　　4.股权、资产公允价值的合法证据或资产评估报告。

　　5.企业相关股权、资产和负债的计税基础资料。

　　6.企业股权转让所得的确认计算和征收入库资料。

　　(二)特殊性处理资料(税务机关提供)

　　1.当事方的股权(资产)收购、合并分立业务总体情况说明，情况说明中应包括合理商业目的内容。

　　2.双方或多方所签订的股权(资产)收购、合并分立业务合同或协议。

　　3.当事各方的股权架构图或关联关系等证明资料。

　　4.工商等部门核准相关企业股权变更、合并分立事项证明材料。

　　5.评估机构出具的股权、资产公允价值评估报告。

　　6.特殊性税务处理需报送的资料：包括股权比例、资产比例、支付对价情况，以及12个月内不改变资产原来的实质性经营活动和原主要股东不转让所取得股权的承诺书等。

　　7.企业相关股权、资产和负债的计税基础资料。

　　(三)税务机关管理资料

　　1.股权转让相关企业所得税管理台账或清册。

　　2.股权转让信息的采集管理工作资料。

　　3.特殊性税务处理股权交易事项的税务机关审核资料。

　　五、督察方法

　　(一)税务机关管理资料查询

　　1.查询税务机关的股权转让企业所得税管理台账，掌握股权转让信息采集、案件处理和后续管理等整体状况，筛选疑点案件信息。

　　2.查询税务机关股权转让信息管理制度措施，税务机关从工商、商务等部门获取的第三方股权转让信息，以及从公开市场获取的股权转让信息，是否进行调查确认，筛选疑点信息。

　　3.查询税务机关对受理的股权转让特殊性税务处理案件的处理情况，包括各级审核资料、后续处理情况等，筛选存在明显瑕疵的疑点案件。

　　(二)具体案件督察方法

　　1.查看股权(资产)收购、合并分立合同或协议，掌握企业重组方案。

　　2.查看工商、商务等部门核准相关企业股权变更、合并分立事项等证明材料，确认其中本辖区内的股东是否按规定申报股权转让所得或损失。

　　3.查看纳税人是否提供了资产评估报告。

　　4.查看企业股权、资产和负债的计税基础相关资料，计税基础是否按政策规定进行确认。

　　5.查看股权转让收入实现的时点确认是否符合规定，资产评估报告的时点与股权转让收入实现的时点差异是否合理。

　　6.股权转让所得计算采用的货币币种、时点汇率等是否符合规定。

　　7.涉及非居民企业股权转让的，辖区内扣缴义务人是否履行扣缴义务。

　　8.检查符合特殊性税务处理的资料是否齐全，重点分析企业的“合理商业目的”是否存在明显不合理的情形。

　　9.专门从事股权(股票)投资业务的企业，不得核定征收企业所得税。通过税收征管系统核查是否存在不得核定征收的情况。

　　第四部分 土地增值税征收管理情况

　　《甘肃省地方税务局关于开展2015年全国税收执法督察工作的通知》(甘地税发〔2015〕111号)原文：

　　“重点督察房地产企业土地增值税预缴、清算和尾盘管理中相关政策的执行情况。主要包括：未将土地增值税预征与销售不动产营业税进行关联比对;应清算未清算的项目未进行处理;符合分期清算条件的项目未要求纳税人进行分期清算;未对土地增值税税前扣除项目及开发成本的真实性、合法性进行审核;扩大核定征收土地增值税的范围;销售尾盘的项目未按规定征收土地增值税。”

　　一、督察重点

　　(一)是否对将土地增值税预征与销售不动产营业税进行关联比对。税务机关应严格按照以下预征率预征土地增值税：对房地产开发企业根据政府有关规定开发的廉租房，经济适用房，暂不预征土地增值税;销售和转让普通标准住宅为1.5%;除普通标准住宅以外的其他住宅为3%;除上述以外的其它房地产项目为4%。

　　(二)对应清算未清算的项目是否按规定进行处理。符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：

　　1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的;

　　2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的;

　　3.直接转让土地使用权的。

　　符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

　　1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;

　　2.取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;

　　3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;

　　4.省税务机关规定的其他情况。

　　(三)对符合分期清算条件的项目是否要求纳税人进行分期清算。税务机关应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算;对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算。

　　(四)是否对土地增值税税前扣除项目及开发成本的真实性、合法性进行审核。税务机关要按照《土地增值税清算管理规程》的要求，结合本地实际，进一步细化操作办法，完善清算流程，严格审核房地产开发项目的收入和扣除项目，提升清算水平。重点关注：取得土地使用权所支付的金额;与转让房地产有关的税金;贷款利息扣除金额等。

　　(五)是否扩大核定征收土地增值税的范围。对房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关对其实行核定征收土地增值税：对应当设置账簿而未设置账簿的;拒不提供纳税资料的;账簿混乱难以确定转让收入或扣除项目金额的;未按规定期限办理清算的;申报计税依据明显偏低的。核定征收率具体为：普通标准住宅为3%;除普通标准住宅以外的其他住宅为5%;除上述以外的其它房地产项目为6%。

　　(六)对销售尾盘的项目是否按规定征收土地增值税。在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积

　　二、督察依据

　　(一)一般政策

　　1.《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(国务院令[1993]第138号)。

　　2.《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字〔1995〕6号)。

　　3.《财政部国家税务总局国家国有资产管理局关于转让国有房地产征收土地增值税中有关房地产价格评估问题的通知》(财税字〔1995〕61号)。

　　4.《国家税务总局国家土地管理局关于土地增值税若干征管问题的通知》(国税发〔1996〕4号)。

　　5.《国家税务总局建设部关于土地增值税征收管理有关问题的通知》(国税发〔1996〕48号)。

　　6.《国家税务总局关于广西土地增值税计算问题请示的批复》(国税函〔1999〕112号)。

　　7.《国家税务总局关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复》(国税函〔2000〕687号)。

　　8.《财政部国家税务总局关于中国信达等4家金融资产管理公司税收政策问题的通知》(财税〔2001〕10号)。

　　9.《国家税务总局关于认真做好土地增值税征收管理工作的通知》(国税函〔2002〕615号)。

　　10.《财政部国家税务总局关于被撤销金融机构有关税收政策问题的通知》(财税〔2003〕141号)。

　　11.《国家税务总局关于武汉宝安房地产开发有限公司缴纳土地增值税的批复》(国税函[2003]922号)。

　　12.《国家税务总局关于加强土地增值税管理工作的通知》(国税函〔2004〕938号)。

　　13.《国家税务总局财政部国土资源部关于加强土地税收管理的通知》(国税发〔2005〕111号)。

　　14.《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税〔2006〕21号)。

　　15.《财政部国家税务总局关于土地增值税普通标准住宅有关政策的通知》(财税〔2006〕141号)。

　　16.《国家税务总局关于建立土地增值税重点税源户监控制度的通知》(国税函[2007]544号)。

　　17.《国家税务总局关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复》(国税函〔2007〕645号)。

　　18.《国家税务总局财政部国土资源部关于进一步加强土地税收管理工作的通知》(国税发〔2008〕14号)。

　　19.《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》(国税发〔2010〕53号)。

　　20.《国家税务总局关于转让地上建筑物土地增值税征收问题的批复》(国税函[2010]347号)。

　　(二)清算管理相关政策

　　21.《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)。

　　22、《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算鉴证业务准则〉的通知》(国税发[2007]132号)。

　　23.《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》(国税发〔2009〕91号)。

　　24.《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函〔2010〕220号)。

　　25.《国家税务总局关于房地产开发企业注销前有关企业所得税处理问题的通知》(国家税务总局公告2010年第29号)(涉及土地增值税)。

　　(三)税收优惠相关政策

　　26.《财政部关于对1994年1月1日前签订开发及转让合同的房地产征免土地增值税的通知》(财法字〔1995〕7号)。

　　27.《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字〔1995〕48号)。

　　28.《财政部国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》(财税〔2008〕24号)。

　　29.《关于调整房地产交易环节税收政策的通知》(财税〔2008〕137号)。

　　30.《财政部国家税务总局关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知》(财税〔2010〕88号)。

　　31.《财政部国家税务总局关于中国邮政集团公司邮政速递物流业务重组改制有关税收问题的通知》(财税〔2011〕116号)。

　　32.《财政部国家税务总局关于棚户区改造有关税收政策的通知》(财税[2013]101号)。

　　33.《甘肃省地方税务局关于进一步加强房地产税收管理有关政策问题的通知》(甘地税发〔2011〕57号)。

　　三、税务机关容易出现的问题

　　(一)预征土地增值税未与营业税同步申报、同步征收和同步管理。

　　(二)未按规定向企业下达土地增值税清算通知书;下达土地增值税清算通知书后，未督促企业在规定时限内进行清算。

　　(三)符合分期清算条件的项目未要求纳税人进行分期清算。

　　(四)对不符合核定征收土地增值税的纳税人，超范围核定征收土地增值税。

　　(五)未对土地增值税税前扣除项目及开发成本的真实性、合法性进行审核。

　　(六)对销售尾盘行为的纳税人未按规定征收土地增值税。

　　四、督察资料

　　(一)数据资料：房地产项目登记相关资料、土地增值税纳税申报表、土地增值税清算申报表、开发项目情况报告表、可扣除项目金额确认表、分类型清算扣除项目确认表及相关附表等。

　　(二)征管资料：土地增值税清算通知书、土地增值税清算调查表、房地产开发项目清算说明、土地增值税项目基本信息台帐、土地增值税税收优惠管理台帐、土地增值税清算后尾盘管理台帐、土地增值税清算管理台帐、清算项目发票开具清单、中介机构鉴证报告等。

　　(三)房地产开发项目资料：取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目竣工决算报表、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。

　　五、督察方法

　　(一)通过征管系统查询查看土地增值税入库情况，是否存在未区分房地产类型，采用同一预征率征收土地增值税的情况。

　　(二)将房地产销售营业税申报表与土地增值税预缴申报表进行比对，是否存在申报数据不一致的情况。

　　(三)查阅税务机关对房地产开发企业项目管理档案、台帐和相关征管资料，查看项目管理是否到位，符合分期清算条件的项目未要求纳税人进行分期清算，是否存在达到清算条件未下达清算通知书进行清算情形，或符合可清算的情形，未作出评估，未确定清算时间。查看清算税款是否及时组织入库。

　　(四)查看以核定方式清算土地增值税的，是否核定征收率低于预征率。

　　(五)提取2014-2015年土地增值税征收方式为核定征收的纳税人名单，查看是否存在核定征收率低于预征率的情况;查看是否通过主管税务机关审核合议，通知纳税人申报缴纳应补缴税款或办理退税;查看是否符合可以实行核定征收的条件;查看是否全部采用核定征收方式或核定征收比例过大。

　　(六)查阅土地增值税清算资料，查看税务机关是否对清算项目进行审核。查看土地增值税税前扣除项目及开发成本的真实性、合法性审核的相关文书，是否存在税务机关土地增值税管理不到位的情况。

　　(七)清算后再转让房地产的房地产项目是否进行土地增值税后续管理，是否存在纳税人按预征率、直接使用清算时实际税负率申报的情况。