“营改增”新政财税[2016]36号——对房地产及建筑业的影响

采用简易征收的过渡政策意味着：

• 建筑业适用于3%的征收率，不动产销售和租赁适用于5%征收率

• 建筑业及不动产业销售和租赁的供应方无法抵扣进项税

• 建筑业及不动产业销售和租赁的购买方也许可能抵扣进项税

• 建筑业及不动产业销售和租赁的供应方也许可能开具增值税专用发票

可能更加优惠的政策是如果一般纳税人购进选择适用简易计税方法的建筑和房地产项目，而且还可以抵扣进项税。但建筑企业和房地产企业是否可以就简易计税方法的项目自行开具增值税专用发票（如果已经是增值税一般纳税人），还是需要去主管税务机关代开增值税专用发票有待进一步明确。同时，是否对于选择按照5%简易计税方法的出租不动产项目同样也可以开具增值税专用发票需要拭目以待。

过渡期政策期间，供应商可以自主选择简易计税方式，也可选择以行业税率为依据缴纳增值税。当然，供应商也可以按照不同的项目选择适用不同的税率进行缴纳增值税。因此，某家房地产开发控股有限公司就住宅希望按照5%征收率对含增值税的价格采取简易征收方式缴纳增值税，而商业地产则倾向于按照11%的税率计算增值税额，并将其转嫁给购买方，购买方可以抵扣进项税额的传统计税方式。重要的是，纳税人一旦选定一种计税方式，则在之后的36个月期间不得更改。

实际操作中存在值得关注的问题。首先，对于不动产租赁，由于过渡期政策仅仅要求一般纳税人在2016年4月30日前取得该项资产，因此选择按照简易征收方式计税的满足该项条件的不动产租赁在未来可以一直适用于过渡期政策。换言之，所有权不变的同一不动产可以在多年后依然适用于按照5%征收率简易征收的过渡政策，但是新的不动产或所有权发生变动的不动产则不能继续适用过渡政策。

另外，在不动产租赁业务中，业主的选择将受到租户的重大影响。如果业主可以将增值税传递给下一环节，则其可能倾向于选择11%的税率。而由于租赁条款或协商不利等原因无法将进项税转嫁给租户时，业主往往更倾向于选用5%征收率方式。因此，业主与租户之间就税务问题清晰的沟通将成为将来租赁谈判的一部分。