“营改增”新政财税[2016]36号——对房地产及建筑业的影响

十大行业问题 – 房地产及建筑业

毕马威2016年3月5日的中国税务快讯中，我们列出了存在于房地产及建筑业中的十大行业问题。随着政策发布，现着眼于这些问题将如何被解决（或仍无法解决）。

主要财务影响 – 房地产及建筑业

许多房地产开发商，业主，房地产基金和其投资者非常关注，当过渡政策结束时，11%的增值税率是否会造成他们额外的税负。这些问题并没有简单统一的答案，而是需要对相关财务模型进行财务影响审阅及分析。我们列出了几个关键的影响因素：

• 现有合同的条款 – 如果合同已经签订且增值税无法转嫁给下游企业，那么供应商也许更愿意使用3%（建筑行业）及5%（房地产行业）的征收率，使用简易计税方法去降低增值税带来的影响。

• 交易对方是否为增值税一般纳税人 – 如果销售业务的购买方属于增值税一般纳税人，或租赁业务的承租方属于增值税一般纳税人，那么相较现行的营业税下，增值税将更会容易地转嫁给购买方或租户。总体而言，意味着B2B模式下的房地产交易（如商场、写字楼、工厂、酒店和其他形式的商业房地产项目）相比B2C或C2C模式下的住宅而言，受政策变化不利影响的可能性更低。
  
  土地占整个项目的比例价值 – 预计政府部门将不需要就出让土地使用权缴纳销项税，然而开发商购买土地使用权时可就支付的价格视同进项进行抵扣，也意味着当开发商出售已完成的项目时，其增值税应纳税额将由销项税额与视同进项税额决定。此外，如果建筑劳务和材料占项目开发总价值越高，则可抵扣进项税额越高，因为材料的进项税率为17%，而建筑成本会带来11%进项税。

• 销售模式 – 出售已完工房地产项目和出售房地产企业的股权，可能适用不同的增值税处理方法。并且，出售股权的权益可能不属于增值税征税范围。

• 企业运营结构 – 许多开发商通过项目公司运营各开发项目。如果汇总申报无法实现，意味着每次开发新的项目时，都需要让每个项目公司尽早登记为增值税一般纳税人，以确保可以尽早获得进项税抵扣资格。然而，直到各公司产生销项税时才能实现相关进项税额的经济效应。因为除了部分货物和服务出口外，我国并不广泛就进项税留抵退税予以退税（这与其他很多增值税税制国家不同）。因此，增值税对企业现金流会产生显著并长远的影响。此外，当以项目公司架构运营时，一个项目产生的进项税将不能用于抵扣另一个项目产生的销项税。