关于《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）的整体介绍

【政策】一般纳税人销售其2016年5月1日后自建的不动产，应适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

【解读】这是关于一般纳税人5.1以后进行自建新房屋的销售的政策，也是按5%在所在之地预交，没有差额预交的规定。

【政策】其他个人销售其取得（不含自建）的不动产（不含其购买的住房），应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额

【解读】这是大家关系的个人二手房买卖的增值税规定。适用差额纳税，征收率5%。原来关于2年的规定继续保留，在过渡的规定列示，但对几个大城市有特别规定。整体而言，个人销售二手房基税负没有变化。

特别地：不动产相关的税款，国税机关委托当地地税机关代征。怎么样？中国人再一次比较灵活了。

以上是不动产的政策，包括一般纳税人、小规模纳税人、个人。整体而言是类似的，简易征收与营业税也是类似的，就地纳税也是一样的，为匹配增值税，增加了预交税的规定。

【政策】一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率计算应纳税额

【解读】实施旧房屋出租的政策，可以简易计税，但征收率设计为5%。

有人会问：那我是转租，怎么办？个人理解：按类似营业税，大家分别缴纳5%。

【政策】公路经营企业中的一般纳税人收取试点前开工的高速公路的车辆通行费，可以选择适用简易计税方法，减按3%的征收率计算应纳税额。

【解读】这是旧公路收费的政策，可以简易计税，适用税率3%。

前两天，公路股票大涨，说的是因为这一条政策。

【政策】一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的、与机构所在地不在同一县（市）的不动产，应按照3％的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

【解读】这是对一般纳税人异地出租新房屋的征管，在所在地预交税。既然是一般纳税人，就应该适用11%的税率。

要求按3%在外地预交。注意不是按3%简易计税。3%的预交属于比较高的。

注意：外地预交的税，不是销项，也不作为进项，是作为应交税金的借方，属于已经缴纳的税金。

外地出租物业对应的进项可以在总部机构抵扣。

【政策】其他个人出租其取得的不动产（不含住房），应按照5%的征收率计算应纳税额。个人出租住房，应按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。

【解读】这是对个人出租物业的规定。与营业税类似。住房按1.5%，其他按5%。

住房出租营业税规定税率为5%，1.5%是优惠，营改增以后也是按此操作。

【政策】试点纳税人发生应税行为，在纳入营改增试点之日前已缴纳营业税，营改增试点后因发生退款减除营业额的，应当向原主管地税机关申请退还已缴纳的营业税。