营改增后，房地产企业票据管理难上加难！

大家知道，一直以来，“以票控税”是我国税收管理的重要的手段。

营业税时代，房地产企业票据管理就是一项重要的工作。房地产企业涉及多个税种，负担最重的是流转税、土地增值税和企业所得税。根据我们多年的实践经验，抛开流转税不谈，如果房地产企业应取得而未取得成本票据时，土地增值税按照最低档计算，将会导致企业多缴纳54.25%的税款。

在营业税税制下，营业税发票仅作为购入方相关资产或费用的确认依据，而不作为抵扣凭证。在利益的驱使下，房地产企业常常铤而走险，虚开建安发票；此外，房地产企业也常常利用关联交易，从而达到调节税金、不缴或少交税款的目的。

2016年5月1日起，房地产企业全面纳入营改增，缴纳增值税。营改增后，房地产企业可以取得的增值税扣税凭证分为四类：

（1）增值税专用发票（含税控机动车销售统一发票）；

（2）海关进口增值税专用缴款书；

（3）农产品收购发票、农产品销售发票。

（4）完税凭证。

营改增后，增值税专用发票除了具有营业税发票的凭证作用外，还具有抵扣税额的作用：上游开具增值税专用发票，会涉及到下游企业的抵扣，增值税形成整个行业完整的闭环链条，进项发票的取得显得尤为重要。

这一点可在已进行的“营改增”试点中得到印证，之前的试点行业企业中例如交通运输企业，虚开和接受虚开的违法行为呈多发、高发态势。

智慧源牛老师认为，在上述凭证中，国家对房地产企业取得增值税专用发票、海关进口增值税专用缴款书、完税凭证这三类的管理较为规范，唯独农产品收购发票、农产品销售发票还有完善空间。

这是因为，房地产企业开发的品质不一，园林绿化没有绝对统一的标准。同时，农产品收购发票、农产品销售发票本身也存在问题：

第一，农产品收购发票开具不规范，农产品收购发票栏目填写不实，造成税务机关难以核查。

第二，虚开、假开收购凭证现象较多。农产品收购发票的填开完全由纳税人自主完成，不受税控系统的制约，而且是自开自抵，开多少、抵多少，形成了税务征管的相对真空，增加了税务机关征管难度。

第三，购进农产品时索取增值税专用发票不规范。不索取或索取较正常进项税额少的专用发票，导致销方企业不提或少提销项税额、购方企业虚开虚抵进项税额等问题的出现。

但是企业也需要知道，增值税时代虚开发票，企业将会面临更多风险，主要表现如下：

（1）单位面积成本容易超过建安预警值；

（2）资金是否能够以及如何安全回流；

（3）开票对方是否会配合账务处理；

（4）中间环节是否符合三流合一要求；

另外，最为危险的是，根据《中华人民共和国刑法》第二百零五条规定，虚开增值税专用发票构成犯罪的，处三年以下有期徒刑或者拘役；虚开的税款数额巨大或者有其他特别严重情节的，处十年以上有期徒刑或者无期徒刑，并处五万元以上五十万元以下罚金或者没收财产。古有“蜀道难，难于上青天”，现在可以改为，“偷税难，眼前明镜高悬”了。

另外，本次房地产营改增改革，因为本次政策设计的局限性，对大多数房地产纳税人可能造成了短时间内简易征收和一般计税两种方式并存的困扰，因此，企业需要保证相应人员取得增值税凭证时不混乱，是专票还是普票傻傻也要分清。

因此，“营改增”新形势下，房地产企业应加强票据管理，谨慎应对虚开发票问题，概括起来一句话，节税要筹划，偷税须谨慎。必要时，可以寻求类似智慧源这样的专业税收筹划机构帮助。