土地增值税清算中普通住宅的认定争议分析

　　房地产企业在土地增值税清算过程中，由于普通住宅具有增值率低于20%，则可享受免征土地增值税的优惠政策，因此一般地产企业在清算过程中，则尽量将可能多的业态归集到普通住宅中，以争取最大化的享受税收优惠政策，但如果操作不当，则会得不偿失，造成业态划分混乱，清算不被税务认可的被动局面。

　　一、普通住宅的认定标准

　　根据国办发（2005）年26号及国税发（2005）年89号文件规定，关于普通住宅的的认定标准主要有以下三个:

　　1.住宅小区建筑容积率在1.0以上；

　　2.单套建筑面积在120平方米以下；

　　3.实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的1.2倍以下。

　　另：各省、自治区、直辖市根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准，允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。

　　上述三个标准，只要有其中任一条件不满足，则不能划分为普通住宅，而应认定为非普通住宅，当然也不能享受普通住宅相关的税收优惠政策。

　　二、因产权面积引起的价格认定争议及实务操作

　　对于上述三个条件，由于建筑容积率、建筑面积一般在土地出让合同或者立项的规划审批文件、预（实）测报告中都会有明确的表示，一般不存在争议，但普通住宅价格认定在实务中争议就比较大。

　　案列：甲地产企业根据市场需要，建造了一批复式结构的房屋（即：上下两层LOFT结构），该企业在土地增值税清算中，就普通住宅的价格认定标准存在以下两种不同的观点：

　　观点一：单套复式结构普通住宅价格不能完全按照当地住房部门公布的住房平均交易价格的划分标准

　　理由：因地产企业项目业态，是随着市场需求的变化而不断推陈出新，上述相关普通住宅的划分标准并不适合该企业的项目业态。

　　因该项目属于复式住宅结构，给业主签定的成交价格是按照单层面积计算价格的，在房管部门备案的房屋面积也是单层销售面积，后期业主房屋产权证上的也是单层面积，但甲企业给业主实际的交付标准是复式结构，也就是上下两层之和的面积，比如平均约50平米的单层住宅面积业主实际享受的是100平米，那么，确定是否为普通住宅也不能按照备案的单层面积、单层价格来确定是否超过标准，而应按上下两层之和的面积来分摊成交价格，那么成交价格自然就从原来的单层计价中被稀释，当然应以分摊后的成交价格来判定是否超标。

　　因此在划分普通与非普通的标准中，单套复式普通住宅成交价格不能完全按照当地住房部门公布的住房平均交易价格的划分标准，而应按上下两层分摊后的价格确认是否高于该住房平均交易价格。

　　观点二：单套复式结构普通住宅以产权证上的备案面积来确认成交价格是否超过划分标准

　　根据上述相关普通住宅的划分标准，不论该项目是复式结构，还是一般的平层结构，均以产权证上的销售面积来确认成交价格是否超标。

　　虽然该项目是复式结构，但最终产权证上备案的是单层的面积，那么就以单层面积和业主的成交价格判定是否超过普通住宅的标准，凡高于该级别土地上住房平均交易价格，均应被划分为非普通住宅。

　　实务操作：在实务中，目前无论是税务机关还是土增清算事务所，绝大多数都支持观点二，认为应当严格执行上述普通住宅的认定标准，即以产权证上备案的面积来判定成交价格是否超标，而不能想当然的以复式结构来做文章，将本属于非普通住宅的房屋价格划分到普通住宅之列，以此来享受税收的优惠政策。

　　三、同期住房的平均交易价格认定争议及实务操作

　　根据上述普通住宅的认定原则，价格标准是按照实际成交价格与同期住房的平均交易价格来判定的，那么在实务操作过程中，同期住房的平均交易价格怎么认定呢？

　　认定一：一般税务机关会参考当地住建部门下发的的各年度各地区的普通住宅价格标准作为依据，并以相关文件的形式做了明确规定。

　　认定二：如果当地政府未给出具体地区的普通住宅价格标准，一般会参考附近相同类别住房的平均交易价格，作为认定该地的标准。

　　很多地产企业在进行土地增值税清算时，对于项目中住宅的交易价格是否超过同期住房的平均交易价格，一般会存在两个争议：

　　1、虽然当地有普通住宅价格认定标准，但当地的土地级别各有差别，当然不同级别的土地成本是不同的，不同的土地成本必然在后期销售时，成交价格也是会存在一定的差别，因此，将不同级别的土地按统一的价格作为认定标准，存在以点概面的争议。

　　2、如果当地没有普通住宅价格认定标准，在参考其他同类楼盘价格时，因各项目受开发地域、周边环境、开发时间跨度等因素的影响，销售价格肯定会存在较大的差异，如果参考临近同类楼盘价格作为认定标准，也存在有失偏颇的争议。

　　实务操作：针对同期住房的平均交易价格认定争议，在实务操作中：

　　（1）如果当地有明确文件规定，且将不同地区的土地住房价格都作了详细的划分，那么就应该严格按照该文件做为划分标准，而不应将企业的其它因素掺杂进来；

　　（2）如果当地没有明确文件规定，参考附近其他楼盘价格只是提供了可借鉴的标准范围，并不是说就必须要完全按照附近楼盘价格来作为划分依据，企业可以从土地地域级别、土地取得时间、周边配套及环境影响等角度出发提出异议并做好有效沟通，且以相关资料作为支撑，争取取得税务机关的理解和认同，将参考价格划定在一个合理范围内，以最大限度的享受税收优惠政策。

　　当然我们也希望随着税收政策法规的不断更新和完善，相关土增清算的争议问题能推出有效的补丁文件和解决办法，使得地产企业能充分享受国家的税收政策，也不至于双方各执一词，无合理依据可依，使企业的涉税事宜得不到合理解决。