浅谈地产前融利息支出的税务处理

　　一、企业不同渠道的借款如何在企业所得税税前扣除？

　　1、向金融机构借款

　　企业向金融机构借款与生产经营活动相关，取得合规发票，可以税前扣除。

　　根据《企业所得税法实施条例》第三十八条规定，企业在生产经营活动中发生的下列利息支出，准予扣除：1、非金融企业向金融企业借款的利息支出、金融企业的各项存款利息支出和同业拆借利息支出、企业经批准发行债券的利息支出。

　　2、向非金融机构借款

　　企业向非金融机构借款，一般应参照向金融机构借款的标准，才允许税前扣除。

　　根据《企业所得税法实施条例》第三十八条规定，企业在生产经营活动中发生的下列利息支出，准予扣除：2、非金融企业向非金融企业借款的利息支出，不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额的部分。

　　3、企业关联方利息支出

　　企业支付给关联方的利息支出除了需要符合上述的向金融机构借款的相关条件外，还需要满足债资比，超出债资比的利息支出不允许税前扣除。

　　根据《关于企业关联方利息支出税前扣除标准有关税收政策问题的通知》（财税[2008]121号）第一条规定，在计算应纳税所得额时，企业实际支付给关联方的利息支出，不超过以下规定比例和税法及其实施条例有关规定计算的部分，准予扣除，超过的部分不得在发生当期和以后年度扣除。

　　企业实际支付给关联方的利息支出，除符合本通知第二条规定外，其接受关联方债权性投资与其权益性投资比例为：①金融企业，为5：1；②其他企业，为2：1。

　　企业如果能够按照税法及其实施条例的有关规定提供相关资料，并证明相关交易活动符合独立交易原则的；或者该企业的实际税负不高于境内关联方的，其实际支付给境内关联方的利息支出，在计算应纳税所得额时准予扣除。

　　企业同时从事金融业务和非金融业务，其实际支付给关联方的利息支出，应按照合理方法分开计算；没有按照合理方法分开计算的，一律按本通知第一条有关其他企业的比例计算准予税前扣除的利息支出。

　　4、集团借款

　　集团借款主要是企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分摊集团内部其他成员企业使用的，使用借款的企业如果可以提供使用的借款证明文件，则使用借款的企业对使用的部分借款可以税前扣除。

　　根据关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知（国税发[2009]31号）第二十一条（二）规定，企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分摊集团内部其他成员企业使用的，借入方凡能出具从金融机构取得借款的证明文件，可以在使用借款的企业间合理的分摊利息费用，使用借款的企业分摊的合理利息准予在税前扣除。

　　5、向自然人借款

　　向自然人借款的需要根据企业与自然人是否有关联分两种情况：

　　㈠、企业股东或其他与企业有关联关系的自然人。在这种情况下，比照关联企业借款支出的处理原则，有债资比的限制。

　　㈡、与企业无关联关系的自然人，比如：公司员工。但这种情况下需要有明确的借款合同，且利息不超过按照金融企业同期同类贷款利率的，才允许税前扣除。

　　根据《关于企业向自然人借款的利息支出企业所得税税前扣除问题的通知》（国税函[2009]777号）规定：

　　㈠、企业向股东或其他与企业有关联关系的自然人借款的利息支出，应根据《中华人民共和国企业所得税法》（以下简称税法）第四十六条及《财政部 国家税务总局关于企业关联方利息支出税前扣除标准有关税收政策问题的通知》（财税[2008]121号）规定的条件，计算企业所得税扣除额。

　　即不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额的部分，同时接受关联方债权性投资与其权益性投资比例不超过为：①金融企业，为5：1；②其他企业，为2：1的可据实扣除。

　　㈡、企业向除第一条规定以外的内部职工或其他人员借款的利息支出，其借款情况同时符合以下条件的，其利息支出在不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额的部分，根据税法第八条和税法实施条例第二十七条规定，准予扣除。①企业与个人之间的借贷是真实、合法、有效的，并且不具有非法集资目的或其他违反法律、法规的行为；②企业与个人之间签订了借款合同。

　　二、房地产开发企业向金融机构借款的利息支出土地增值税如何扣除？

　　房地产开发企业符合资本化条件的利息支出不在开发成本中扣除，同时符合下列条件的可以在开发费用中据实扣除：

　　㈠、能够按房地产项目分摊；

　　㈡、能够提供机构证明；

　　㈢、不能超过商业银行同期同类贷款利率。

　　根据《关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）第三条规定，房地产开发费用的扣除问题：财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。