搬迁后闲置厂房如何减免土地使用税和房产税

　　网友问：我公司位于安徽某地，从事机械模具加工销售。2019年12月份公司搬迁至新厂区后，老厂区办公楼停止使用。该办公楼共6层，闲置后4-6层租给另一家公司用做办公室，1-3层空置未用。

　　请问，对于我公司的办公楼，能否以闲置未使用为由申请房产税和土地使用税减免?如果能够减免，如何计算?

　　品税阁解析如下：

　　一、土地使用税减免问题

　　《安徽省地方税务局关于加强城镇土地使用税困难减免管理有关问题的公告》(安徽省地方税务局公告2016年第7号)规定：

　　一、纳税人发生下列情形之一，且缴纳城镇土地使用税确有困难的，可以酌情给予减税或免税：.......

　　(五)关闭、撤销、破产等，导致土地闲置不用的;

　　二、享受城镇土地使用税困难减免的土地是指纳税人自用的土地，不包括纳税人出租、出借等土地。

　　从该《公告》两个条款可以分析得出，你公司由于厂房搬迁闲置的办公楼占地可以申请土地使用税减免，但应当剔除出租部分占地对应的土地使用税。

　　那么，如何剔除出租部分的占地呢?

　　国家税务局关于印发《关于土地使用税若干具体问题的补充规定》的通知(国税地字[1989]140号)规定：

　　根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》的规定，现将若干具体问题明确如下：二、关于对纳税单位与免税单位共同使用多层建筑用地的征税问题纳税单位与免税单位共同使用共有使用权土地上的多层建筑，对纳税单位可按其占用的建筑面积占建筑总面积的比例计征土地使用税。

　　根据这个文件规定，你公司应当按照出租部分办公楼(4-6层)的建筑面积占办公楼建筑总面积的比例计算出应该缴纳的土地使用税，然后从减免金额中剔除掉。

　　【例】品税阁公司的办公楼为多层建筑，建筑总面积6000平米，占地300平米。其中1-3层闲置，4-6层用于出租(建筑面积3000平米)，假如土地使用税税率为10元/平米。则应减免的土地使用税为：

　　300*10*(1-3000/6000)=1500元

　　二、房产税减免问题

　　财政部 国家税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定([86]财税地字第008号)第二十条规定：企业停产、撤销后，对他们原有的房产闲置不用的，经省、自治区、直辖市税务局批准可暂不征收房产税;如果这些房产转给其他征税单位使用或者企业恢复生产的时候，应依照规定征收房产税。

　　但是，财政部 国家税务总局关于调整房产税有关减免税政策的通知(财税[2004]140号)规定：为了规范税收政策，进一步加强房产税的征收管理，经研究决定，对《财政部 国家税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》([86]财税地字第008号)的部分内容作适当修改，即：废止.....和第二十条“企业停产、撤消后，对他们原有的房产闲置不用的，经省、自治区、直辖市税务局批准可暂不征收房产税”的规定。

　　分析上述两个文件得出，财政部和国家税务总局已经取消因停产、撤销等原因导致房产闲置而暂不征税的规定，故你公司仍然需要申报缴纳房产税。

　　但是，需要重点提醒大家的是，不是所有闲置房产均应征收房产税，对于因经营困难等原因导致的房产闲置，总局和部分地方有相应的税收优惠政策：

　　1、《财政部 国家税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》([1986]财税地字第8号)第十六规定：经有关部门鉴定，对毁损不堪居住的房屋和危险房屋，在停止使用后，可免征房产税。

　　2、《财政部 国家税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》([1986]财税地字第8号)二十四规定，[本条红色字体失效]房屋大修停用在半年以上的，经纳税人申请，税务机关审核，在大修期间可免征房产税。

　　3、安徽省税务局关于明确财产和行为税若干税收政策的公告(安徽省税务局公告2019年第10号)规定：六、金融单位对债务人不能按期偿还贷款而依法取得的房地产，在处置前，金融单位为房产税和城镇土地使用税纳税人，其中由金融单位自用或出租给其他单位和个人使用的房地产，应按规定征收房产税和城镇土地使用税;若闲置未用，闲置期间，暂免征收房产税和城镇土地使用税。

　　4、河北省税务局关于城镇土地使用税困难减免税等有关事项的公告(河北省税务局公告2019年第4号)规定：

　　一、困难减免税情形：对符合以下情形之一，缴纳城镇土地使用税确有困难的，可酌情给予减税或免税：(三)依法进入破产程序，土地闲置未用的;(四)因承担县级以上政府任务，造成严重亏损或土地闲置未用的。

　　5、山东省地方税务局关于明确房产税困难减免税有关事项的公告(山东省地方税务局公告2018年第7号)规定：

　　一、纳税人符合下列情形之一，且缴纳房产税确有困难的，可申请困难减免：(二)依法进入破产程序或者因改制依法进入清算程序，房产闲置不用的;(三)全面停产、停业(依法被责令停产、停业的除外)连续超过六个月，房产闲置不用的;

　　6、山东省青岛市地方税务局关于城镇土地使用税和房产税困难减免税有关事项的公告(青岛市地方税务局公告2014年第5号)规定：

　　一、对具备下列情形之一的，由纳税人提出城镇土地使用税和房产税减免税申请：(三)企业资产不足清偿全部或者到期债务且已依法进入破产程序，其土地、房产闲置不用的。

　　7、广东省地方税务局关于调整城镇土地使用税困难减免税有关事项的公告(广东省地方税务局公告2014年第7号)规定：

　　一、纳税人符合以下情形之一的，可酌情给予减税或免税：(三)因破产、停产(业)等原因而导致土地闲置，纳税确有困难的。

　　最后，需要提醒你公司的是，疫情期间国家及各省出台了房产税土地使用税减免政策。如《安徽省财政厅 税务局关于疫情防控期间房产税和城镇土地使用税困难减免政策的通知》(皖财税法[2020]287号)规定：

　　(二)对小微企业和个体工商户自用的房产、土地，免征3个月的房产税、城镇土地使用税。

　　(三)疫情期间为个体工商户免租金的，按比例减免相应的房产税、城镇土地使用税，但最长时间不超过3个月。

　　如果你公司符合上述政策规定，可依法申请房产税及土地使用税减免。

　　2011年4月的问答——

闲置土地如何缴纳房产税与土地使用税？

　　问：房屋大修半年、闲置土地是否只要事先备案就可以免缴房产税、土地使用税？

　　答：1、房产税：

　　《国家税务总局关于房产税部分行政审批项目取消后加强后续管理工作的通知》（国税函[2004]839号）目前仍有效。该文件规定，对房屋大修停用半年以上，经纳税人向主管税务机关报备相关证明材料，包括大修房屋的名称、坐落地点、产权证编号、房产原值、用途、房屋大修的原因、大修合同及大修的起止时间等信息和资料后，房屋在大修期间可免征房产税。

　　2、土地使用税：

　　《国家税务总局关于城镇土地使用税部分行政审批项目取消后加强后续管理工作的通知》（国税函[2004]939号）文件规定，对企业搬迁后原场地不使用的、企业范围内荒山等尚未利用的土地，经纳税人事先向土地所在地主管税务机关报备有关部门的批准文件或认定书等相关证明材料，可暂免征收土地使用税。

　　来源：总局

      国税函[2004]939号解读：闲置土地也须缴纳土地使用税