国家税务总局公告2014年第35号:改进房地产开发企业成本对象报备管理方式

税务总局改进房地产开发企业成本对象报备管理方式 

2014年06月18日                  国家税务总局办公厅

　　6月16日，税务总局发布房地产开发企业成本对象管理问题的公告，取消房地产成本对象事先备案制度，改事先备案为事后报告，做好后续管理衔接，防止企业混淆成本对象导致税收流失。

　　据税务总局所得税司有关负责人介绍，房地产开发企业成本对象是指房地产开发、建造过程中各项费用的承担项目，比如房地产开发项目中既有写字楼、公寓，又有商品户、门面房，其土地、建安、配套设施、各项费用所占比例不同，实现利润差异较大，计税成本对象划分直接影响企业所得税征管。2009年税务总局制定了《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》，规定企业在开工之前须合理确定成本对象报税务机关备案，以强化税收监控。今年1月，为减少审批项目，减轻企业负担，提高行政效能，国务院取消了这项事先备案事项。

　　事先备案制度取消了，后续管理要跟上。公告明确房地产开发企业须依据确定计税成本对象的可否销售、分类归集、功能区分、定价差异、成本差异、权益区分六条原则，确定已完工开发产品的成本对象，建立健全成本对象管理制度，合理区分完工、在建、未建成本对象，收集、整理、保存证据材料备查。在开发产品完工当年申报年度企业所得税时专项报送税务机关，并不得随意调整或混淆成本对象，确需调整的须出具专项报告。

　　公告要求税务机关对房地产开发企业报送资料不完整不规范的，及时通知企业补齐、修正，成本对象确定不合理的，要求合理调整，确定情况异常较大的，开展专项检查，不出具或不如实出具专项报告的，按有关规定处理。税务机关在加强后续管理过程中，不得以任何理由擅自变更、设定管理方式变相审批，既要把国务院的政策措施落实到位，又要防止出现税收管理漏洞。

    附  录——国家税务总局《关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》(国税发[2009]31号）第二十六条第二款规定：“成本对象由企业在开工之前合理确定，并报主管税务机关备案。成本对象一经确定，不能随意更改或相互混淆，如确需改变成本对象的，应征得主管税务机关同意。 ”为减少行政审批项目，减轻微观主体负担，提高政府管理效能，2014年1月28日，国务院发布《关于取消和下放一批行政审批项目的决定》(国发[2014]5号），取消了上述“房地产开发企业开发产品成本对象事先备案”审批事项。

　　相关政策——《国家税务总局关于房地产开发企业成本对象管理问题的公告》（国家税务总局公告2014年第35号）