土地取得方式决定地价是否计入房产原值征收房产税

    在近日的税收检查过程中，检查人员发现有些企业少缴房产税，造成少缴的主要原因是对《财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税〔2010〕121号）第三款规定没有正确理解。关于将地价计入房产原值征收房产税问题，该文件规定：对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。

    文件中规定地价计入房产原值征收房产税，要根据土地使用权的取得方式来确定，也就是说不同的取得方式决定企业的地价是否计入房产原值缴纳房产税。

    土地使用权取得方式

    1.外部购入：这种方式是最普遍的一种方式，包括直接竞拍、企业之间互相转让等。

    2.投资者投入：投资者在成立公司时，以土地作价投入，占得公司一定股份，成为公司股东。

    3.通过非货币性资产交换取得：非货币性资产交换，主要是不涉及货币或涉及的货币很少，通过用存货、固定资产或无形资产等换入土地使用权。

    4.通过债务重组取得土地：通过债务重组取得土地，是指企业作为债权人，债务人用自己的土地抵偿债务。

    5.政府补助取得土地：指政府出于某种原因或根据某种政策，对企业做出的一种补助。

    6.租赁：企业通过协议约定，支付一定租金，获得一定期限的土地使用权。

    7.划拨：土地划拨方式在计划经济时代，比较普遍，至今还有，但不普遍，主要是针对一些公益事业单位或国家的重点项目。土地划拨一般是无偿的，不用支付价款。

    何种方式下地价可计入房产原值

    在1～5方式下，企业应将地价计入房产原值征收房产税，在6～7方式下，企业虽然拥有土地使用权，但并没有支付土地价款，也就不存在地价。

    地价如何确定

    财税〔2010〕121号文件规定，地价包括取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。这里的规定是一个笼统的说法，没有考虑土地的取得方式。

    1.外部购入土地地价确定：外部购入，包括直接从土地管理部门取得或者企业与企业之间、企业与个人之间转让，无论哪种情况，外部购入土地地价均应包括企业支付的土地价款、企业缴纳的契税、耕地占用税、拆迁补偿支出以及土地达到使用所发生的成本费用。

    例1：甲企业通过竞拍取得一块土地，土地出让金1亿元，缴纳契税400万元，耕地占用税200万元，支付拆迁补偿1000万元，计入房产原值地价：1＋0.04＋0.02＋0.1＝1.16（亿元）。

    2.投资者投入土地地价确定：投资者以土地作价，投入新公司，应以投入时的土地公允价值为计价，加上接受土地支付的税费以及土地达到使用所发生的成本费用之和确定。

    例2：乙公司用自己拥有的一块土地，作价1亿元投入A公司，占有A公司45%股份，A公司缴纳契税400万元，计入房产原值地价：1＋0.04＝1.04（亿元）。

    3.通过非货币性资产交换取得土地地价确定：非货币性资产交换取得土地，应以交换时的土地公允价值为计价，加上接受土地支付的税费以及土地达到使用所发生的成本费用之和确定。

    例3：丙公司想获得B企业的一块土地，双方决定丙公司用自己的产品交换B企业的土地。丙公司为一般纳税人。丙公司产品市场价值1亿元，B企业的土地价值1.17亿元。丙公司取得土地支付契税468万元，计入房产原值地价：1.17＋0.0468＝1.2168（亿元）。

    4.通过债务重组取得土地地价确定：债务重组取得土地地价，应以债务重组时的土地公允价值为计价，加上接受土地支付的税费以及土地达到使用所发生的成本费用之和确定。

    例4：丁公司欠C公司1亿元，双方商定丁公司用自己的一块土地抵顶债务，土地价值1亿元，C公司取得土地支付契税400万元，计入房产原值地价：1＋0.04＝1.04（亿元）。

    5.政府补助取得土地：通过政府补助取得土地，应当按照取得土地时公允价值，加上接受土地支付的税费以及土地达到使用所发生的成本费用之和确定。

    因此，土地取得方式有多种形式，应根据取得方式的不同，计算地价。只有正确计算地价，才能正确计算房产税，将纳税风险防患于未然。