2015年应《中国税务》邀请,围绕税务稽查案例税务处理常见误区撰写了12期小文章。设置这个专栏的目的是为提高进一步提高办案质量,降低税收执法风险。税务稽查工作在维护国家税收利益的同时,亦要保护纳税人合法权益。
关于事实定性常见的误区有两个:一是协议中有关权利、义务的描述不规范,可能会导致判断错误。关于这一点还可细分为两种情形: (2)该1万平米,如果建筑商找到实际购房人,由A公司与实际购房人签订商品房销售合同,购房款全额用于偿还建筑商工程款,实际售价超过12000元/平米的部分,作为开发商延期支付工程款项的利息,归建筑商所有; (3)截止到该1万平米商品房可办理房产证过户之日,尚未销售的房产由A公司与建筑商以12000元/平米的售价签订商品房销售合同,将房产过户给建筑商; (4)截至2012年12月20日,A公司账面欠该建筑商工程款15000万元,除上述“以房抵债”12000万元外,剩余3000万元于本协议签订之日起一周内付清。后期发生的工程款项仍按照原工程承包合同约定的工程进度及支付时间履行付款义务及承担违约责任。
A公司于2012年12月31日根据上述协议及付款凭证,作分录: 贷:预收账款—建筑商12000万元 银行存款 3000万元 A公司与建筑商找到的实际购房人签订商品房买卖合同时,根据收取价款借记“银行存款”,贷记“预收账款”科目,A公司将售房款归还建筑商时,借记“预收账款-建筑商”,贷记“银行存款”。截至检查日,“预收账款-建筑商”科目贷方余额9000万元。A公司与购房人签订的预收账款均已申报缴纳营业税及附加、土地增值税,并按主管税务机关规定的计税毛利率计算应纳税所得额,办理企业所得税预缴及汇缴手续。对“预收账款-建筑商”贷方余额9000万元未作纳税申报处理。 对此,A公司认为:只要建筑商能够找到购房人,A公司将用售房款归还建筑商,故不应对此征税,“预收账款-建筑商”贷方余额应于A公司与建筑商签订了商品房销售合同时才需缴纳相关税费。 税务机关认为:根据《营业税问题解答(一)》(国税函[1995]156号)第九条规定,以房屋抵偿债务,应视同销售不动产征收营业税;同时根据《营业税暂行条例实施细则》第二十五条、《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税[1995]48号)第十四条、《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发[2009]31号)第八、第九条等文件规定,房地产企业营业税、土地增值税、企业所得税纳税义务发生时间为取得预收账款的当天。同时根据《营业税暂行条例实施细则》第十四条、《关于确认企业所得税收入若干问题的通知》(国税函[2008]875号)等文件规定,纳税人的营业额计算缴纳营业税、土地增值税、企业所得税后因发生退款减除营业额的,应当退还已缴纳的相关税费。据此,要求A公司对“预收账款-建筑商”贷方余额9000万元补交营业税及附加、土地增值税、企业所得税1021.50万元,同时根据《税收征收管理法》第三十二条规定,从税款滞纳之日起加收滞纳金。
针对税务机关与企业的不同意见,我的解析如下(原文) 首先讨论一下企业的账务处理是否有误。经济合同只有在实际履行时才进行账务处理(对应于基本准则规定的会计要素确认条件),即使开发公司与业主签订了房屋销售合同,其账务处理的时间也也应当在实际收到预售房款之日而不是合同签订之日。依据《营业税暂行条例实施细则》第二十五条规定,以预收款方式销售不动产,营业税纳税义务发生的时间并非合同签订之日,而是实际收到预收价款的当天,即合同实际履行之日。 如同A公司与B公司签订借款合同,合同签订之日是不能进行账务处理的,只有在借款合同实际履行之日,即A公司实际收到B公司款项之曰才能进行账务处理。如果在合同签订之日作账,分录就变成“借记其他应收款,贷记其他应付款”了,显然是不对的。
本例,房地产开发公司与施工单位签订的“以房抵债协议”,是“以房屋销售价款抵偿债务协议”的浓缩(商品房的单位是套、面积,债务的单位是元)。所谓“以房抵债”,其实质只是房屋销售价款的结算方式。无论在法律层面还是实务工作中,房地产开发公司履行“以房抵债协议”,都需要签订房屋销售合同(还需报房管部门备案)。 |
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