个人产权式经营所得如何纳税处理

　　目前个人（业主）以房屋等产权与他人合作从事生产经营的现象很普遍，个人（业主）因产权投入取得的收入如何缴纳个人所得税？

　　《国家税务总局关于酒店产权式经营业主税收问题的批复》（国税函〔2006〕478号）规定，酒店产权式经营业主（以下简称业主）在约定的时间内提供房产使用权与酒店进行合作经营，如房产产权并未归属新的经济实体，业主按照约定取得的固定收入和分红收入均应视为租金收入，应按照“财产租赁所得”项目缴纳个人所得税。

　　个人产权式合作经营的形式很多，如投资入股参与利润分配、财产出租收取固定分红等。国税函〔2006〕478号只列举了产权没有转移形式下的个人收入性质认定。

　　个人产权式经营的具体形式

　　（一）以土地使用权换取房屋的所有权。

　　这种形式在城乡接合部的农村地区非常普遍。拥有土地使用权的个人（甲方）同意让他人（乙方）在其土地上建房子并使用若干年，期满后，房屋的产权归甲方。这一过程中，乙方是以建房子为代价换得若干年的土地使用权，甲方是以出租土地使用权为代价换取房子的所有权（即实物所得）。这种实物所得是因为出租了土地使用权而来的，因此，甲取得的房屋所有权应当按“财产租赁所得”项目缴纳个人所得税。计税价格以房子的建造成本为依据，如果房屋建造成本严重不实，应进行评估定价。

　　（二）以土建房子换取房子装修。

　　个人甲由于资金不足，将土建的房屋出租，承租者乙负责房屋的装修，规定承租期若干年，若干年后装修好的房屋归甲。在这一过程中，乙方以装修投资为代价换取若干年的房屋使用权，甲方以土建的房子换取装修（可居住），甲方发生了出租财产所得，其租金收入就是装修成本，应当按“财产租赁所得”项目缴纳个人所得税，装修成本不实的也可由认定的评估机构评估定价。

　　（三）个人以建筑物、土地使用权、机器设备或车船投资入股，但收取固定回报。

　　例如，王某以一座建筑物与出资金的邹某合资办有限责任公司，规定王某不参与经营，不管公司经营状况如何，每年固定领取现金5万元。

　　对这种形式，王某实际上是出租建筑物收取租金，因为如果是投资，就必须“共担风险、共负盈亏”而不存在固定回报；既然是固定回报，就不存在“共担风险、共负盈亏”。邹某实际上是承租王某的房屋从事生产经营。所以，王某每年取得的5万元收入应当按照财产租赁所得缴纳个人所得税。

　　经营中应注意的问题

　　（一）国税函〔2006〕478号文件虽然是只针对酒店而言的，但其实质对所有个人产权式经营所得都具有管征效力，重要前提是必须将属于个人的财产（土地只有使用权而没有所有权）投入经营并取得所得。

　　（二）合作对方可以是单位，也可以是个人；而合作的实体可以是有限责任公司，也可以是独资合伙企业或个体户。

　　（三）确定租赁经营的前提是业主的产权没有转移，如果产权转移了，则另当别论。

　　（四）租赁经营的收入是按事先约定的方式取得，可以是固定数额，也可以是固定提成率等。

　　（五）财产租赁所得是以每次取得的收入为征税额计算缴纳个人所得税的，对于产权式经营方式下的财产租赁收入，往往是几个月或一年、几年一次性收取所有收入。对此，应当按照合作双方的有效合同，分析确定以合同期平均并按月计算缴纳个人所得税。计税公式如下：应纳税所得额＝每次÷月收入额－租金收入缴纳的营业税等税费－修缮费（有发票且限800元）－800；或＝[每次÷月收入额－营业税等税费－修缮费(有发票且限800元)]×（1－20%）；应纳税额＝应纳税所得额×税率。

　　（六）从2001年1月起，房屋类租赁的“财产租赁所得”应税项目个人所得税税率减为10%。

　　例如，李某以其名下的一栋大楼与赵某合作办酒店（有限责任公司），赵某出资50万元，并担任董事长兼总经理。双方合同规定，李某不参与经营，其入股的大楼产权仍归属其本人，其投资收益按酒店年纳税营业额的10%提成，半年结算提成一次。2006年7月结算上半年纳税营业额有30万元，李某提成3万元，当即缴纳营业税及附加1800元，没有支付修缮费。

　　李某以拥有的大楼产权与他人合作经营，即为产权式经营，取得的分成收入虽然明确是半年一次，仍应划分成每月收入按每月一次计算缴纳个人所得税，即：30000÷6=5000（元/月）；营业税等每月缴纳＝1800÷6=300（元）；应纳税所得额＝（5000－300）×（1－20%）=3760（元）；应纳税额＝3760×10%=376（元/月）；半年共需缴纳个人所得税=376×6=2256（元）。