要么折戟在黎明，要么破茧在拂晓——中小房企的“蝶变”之路

　　引言

　　随着融资监管新规“三道红线”以及银行贷款“两集中”政策的正式施行，国内中小房企的生存之路愈显艰难。绝大多数国内房企所普遍存在的“拿地难、融资难、销售难”等现状问题，在中小企业身上表现尤甚。楼市严调控的背景之下，中小房企的融资之门被逐渐关闭。银行、信托等金融机构开始选择性的寻找玩伴，或许在他们看来，只有TOP30的头部房企他们才是值得长久信赖的合作对象。现实固然残酷，然而中小房企是坐以待毙，还是另寻出路?或许各有各的看法。

　　一、新一轮房“洗牌”运动或将拉开帷幕

　　2021年6月30日，住房和城乡建设部房地产市场监管司发布《关于做好房地产开发企业资质审批制度改革有关工作的函》(建司局函房〔2021〕65号)，文件中明确指出：1、自2021年7月1日起，各地住房和城乡建设部门停止受理房地产开发企业三级、四级资质的核定申请和暂定资质备案申请。2021年7月1日前已受理的，仍按原条件进行审批或备案。2、住建部正在修订房地产开发企业资质管理规定。自2021年7月1日至新的房地产开发企业资质管理规定实施之日止，房地产开发企业三级、四级、暂定资质证书有效期届满的，有效期统一延长至新的房地产开发企业资质管理规定实施之日，资质证书无需换发。

　　文件发布后，有分析人士指出，这是中央在劝退一部分中小房企所释放的明显信号。因为一旦资质申请被叫停，那么即使部分企业拿到了土地，恐怕也无法继续进行后续开发了。那么问题来了，土地拿到手却又开发不了，想转手却受制于城市房地产管理法的相关规定，这不是烫手山芋是什么?或许只能借助于股权转让的方式进行“曲线救国”?但是中小房企在强劲交易对手面前，无异于羊入虎口。新的房地产企业资质管理认定何时才能尘埃落定，无人知晓;人们仅从部分城市紧锣密鼓出台的集中供地政策来侧面揣测，土地竞拍的门槛是越来越高了。二级以上开发资质，禁止“马甲”围标，等等。这些新规则让资质弱甚至无资质的中小房企就此与土拍市场绝缘。此举看上去很温性，也颇善解人意。其底层逻辑是，中小开发商因资金实力较弱，容易出现烂尾楼盘;因此从源头开始，保证让更多大型房企拿到优质土地资源用于商品房开发建设，亦不失为一种好的政策考虑。但是如此一来，中小开发商拿地的门槛就显得更高了。在过去，中小房企们依靠地方政府资源或许就能拿到一块像样的土地，而现在，他们不得不“抱大腿”，寻求与大型房企合作拿地，成为唯一解。

　　二、困局突显，然而一切才刚刚开始

　　(一)资金短缺

　　前文有述，因融资监管新规“三道红线”以及银行贷款“两集中”政策的综合因素，主流金融机构纷纷倾向于选择大型国企以及排名靠前的房企进行合作。虽然中央一再强调，金融扶持政策要下沉，但是这么多年下来，冷暖自知。市场告诉我们的是，目前恐怕也仅有小贷公司、金控平台等在向中小房企通过抵押担保的方式进行输血，但是这种断臂求生的方式，换来的生存质量并不高，年化利率都去到了15%，甚至更高。可即便是这样，小贷公司们也可能随时拂袖而去，不陪他们玩耍。还款来源是中小房企在融资时的被关注重点，因为项目公司取得银行或信托的开发贷可能性微乎其微，所以项目销售流畅度就显得至关重要。如果销售回款果真不理想，那最终只能看项目公司所属母公司以及担保方的还款能力了，尤其需要关注现金流对于资金本息的覆盖倍数了。

　　(二)拿地艰难

　　随着房地产市场的日趋成熟，拿地边缘化成为常态。具体表现在招拍挂方面，中小房企尽可能规避与实力房企在城市核心区域竞拍土地，即便是勉强挣到了，恐怕项目综合利润也很难有所保障。所以顺理成章的，中小房企只能选择弱区域进行拿地，但这些弱区域往往很难满足前融机构的放款条件。可以说，中小房企一旦拿错了地，一步错，步步错，恶性循环开始。

　　区域性的小有名气的房地产企业，其拿地策略往往也是金融机构关注的重点之一。土储布局是深耕区域还是冒险涉足新市场;市场战略是否足够清晰，盲目的多元化还是刚刚转型做地产的小白?中小房企固然也有优质企业，但毕竟凤毛麟角，金融机构惯常持有的审慎性原则其实也在情理之中。

　　(三)周转是硬伤

　　继一线城市陆续出台有关二手房交易调控政策之后，二手房市场热度有所缓解，此前出现的一二手房市价格倒挂的现象也有望逐渐扭转。但因二手房市场的热度减退，连带产生了新房市场销售放缓的同步效应。再叠加银行方面的贷款集中度管理政策，变相导致了银行放款周期的进一步拉伸。中小房企本身就在资金实力、品牌影响力方面矮人一截，很多银行在面对中小房企的按揭贷款配合度上也不是那么积极，多重因素导致中小房企销售滞后，回款压力山大。回款跟不上，直接影响企业的生存发展之路。

　　调控宽松的二三线城市，或是房价并未受到大环境激烈震荡的一线周边城市，后市发力，未来可期。

　　三、全暏光或在破晓时

　　从宏观政策趋势来看，中小房企逐步退场，或是这个市场的必然归途。随着资管新规的逐步收紧以及行业集中度的进一步加剧，各家房企在融资和拿地方面将呈现越来越明显的两极分化效应。

　　(一)合作开发等于续命丸?

　　在过去，中小房企总是能够依赖于其自身与当地政府的资源优势，获取到一些土地资源。大型房企进驻新市场，也总是会寻求当地中小开发商们为其做开路先锋。在很长一段时间内，二者的生存达到了一种微妙的平衡。

　　中小企业专攻自己熟悉的几个区域市场，在当地，他们拥有着自己的产品口碑。出于对市场的了解程度，他们更易于设计出符合当地居民消费习惯的住房产品。与大型房企的合作，中小房企不仅可以轻松应对资金融通的问题，还能够借助大型房企的品牌效应给自己的产品加分，获取更多附加价值。大型房企同样能够在这种合作过程中获利，除了扩充土储之外，这也为其快速适应新市场发挥了良好的缓冲作用。

　　尽管如此，市场森冷，不容小觑。合法开发仅为权宜之计，终非上策。一旦大型房企摸清了套路，掌控了当地市场主导地位的，那么此时等待中小房企的，仍将是湮灭之路。

　　(二)中小房企必须掌握的融资策略

　　打铁还需自身硬。中小房企如果想要顽强站到底，就必须拥有自己的核心竞争力。合作机制与管理模式需要优化之外，合作代建、代融，同样也是值得中小开发商重新思考的一道新命题。但涉于行业地位、品牌影响、内部资源、运营能力等方面的综合差异，中小房企没有一两手过硬的功夫在手，还是难逃被吞并的命运。

　　总结一句话：命运终归是掌握在自己手上的比较好。要转型的，别犹豫;要继续干下去的，请挖掘你的差异化优势。你不可替代，那就无所畏惧。