深圳市地方税务局公告2015年第1号 深圳市地方税务局关于发布土地增值税征管工作规程[试行]的公告[条款修订]

　　第三十一条 主管税务机关应当在纳税人完成土地增值税清算申报和缴纳税款后，开展对已清算项目的后续管理。后续管理包括以下内容：

　　(一)主管税务机关对已清算项目进行筛查，确定风险对象，重点核查;

　　(二)市地方税务局风险管理部门推送土地增值税风险应对任务。

　　第三十二条 各稽查局发现已清算房地产开发项目未如实清算的，追缴税款，并按《中华人民共和国税收征收管理法》等有关规定进行处理。

　　[条款修订]发现符合第十七条应当清算的情形但未清算的项目，稽查局就其土地增税预缴情况进行检查，并向纳税人发出《税务稽查建议书》，限其90日内到房地产项目主管税务机关进行土地增值税清算申报，同时向房地产项目主管税务机关发出《税务稽查建议反馈书》，通知区地方税务局对纳税人进行土地增值税清算。清算完后，由区地方税务局将清算情况反馈给相关稽查局。其中对涉嫌偷、逃、骗、抗税等情况的，由稽查局按税务检查程序处理。

　　第三十三条 市地方税务局风险管理部门应当定期通过数据采集、数据分析、风险指标设置、风险筛查与比对、专业评估等工作，筛选出已清算项目风险点，推送主管税务机关应对。

　　第三十四条 主管税务机关在进行已清算项目抽查和风险应对任务时，可以自行确定是否委托中介机构参与审核。如委托中介机构参与，应当按照政府采购的方式办理。

　　第三十五条 土地增值税减免税按照市地方税务局税收优惠管理规定办理。

　　第六章 核定清算

　　第三十六条 主管税务机关在日常管理、税务稽查工作中，发现纳税人有下列情况之一的，可以核定征收土地增值税：

　　(一)依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的;

　　(二)虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的;

　　(三)擅自销毁账簿的;

　　(四)拒不提供收入、成本、费用等纳税资料的;

　　(五)符合土地增值税清算条件，未按照规定期限办理清算手续，经税务机关责令限期改正，逾期仍拒不清算的;

　　(六)申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

　　对核定征收的房地产开发项目，不得享受任何土地增值税减免税优惠。

　　第三十七条 确定销售收入。主管税务机关从国土产权管理部门取得该房地产项目全部转让合同金额，确定转让房地产实际取得的销售收入。

　　第三十八条 核定开发成本、开发费用：

　　(一)确定土地价款。以国土产权管理部门提供的土地价款或同期该地块基准地价为准。

　　(二)核定开发成本。成本核定可选择以下方式确定：

　　1.房地产开发企业上报市发展改革部门审定的房地产投资总规模、土地成本、工程造价成本等相关数据;

　　2.房地产开发企业在国土产权管理部门办理产权初始登记中有关土地成本以及开发成本等相关数据;

　　3.参照住房建设部门公布的建筑工程造价成本;

　　4.同地段、同类型、同时间、销售档次相同的房地产开发成本。

　　(三)核定开发费用。(土地价款+已核定开发成本)×10%。

　　第三十九条 主管税务机关应当通过调查取证确定的销售收入、土地成本，以及核定的开发成本、开发费用，确定纳税人在转让房地产环节实际缴纳的税费以及其他规定的扣除项目，按税法规定的计算方式确定征收率。

　　第四十条 对2005年11月1日(不含当日)以前开发并开始销售且销售期至2005年11月1日(含当日)以后结束的房地产项目，仍按照《深圳市地方税务局关于土地增值税核定征收有关问题的通知》(深地税发[2009]460号)的规定，可以适用核定征收。核定征收率：对普通标准住宅销售收入核定征收率为 6%，对非普通标准住宅销售收入核定征收率为 8%，对写字楼、商铺销售收入核定征收率为10%，对其他类型房地产销售收入核定征收率为5%。核定征收税款包含已预征税款。

　　第四十一条 对采取核定清算的，由主管税务机关确定。

　　第七章 中介机构鉴证管理

　　第四十二条 土地增值税清算鉴证是指税务中介机构接受委托对房地产开发企业土地增值税清算申报的信息实施必要的审核，并出具《土地增值税清算税款鉴证报告》，以增强税务机关对该信息信任程度的一种业务。

　　第四十三条 依法成立、具有合格资质的税务中介机构，均可以从事土地增值税清算鉴证工作。

　　第四十四条 税务中介机构从事土地增值税鉴证应当严格按照国家税务总局制定的《土地增值税清算鉴证业务准则》等税收法律法规规章，并对其鉴证行为承担相应的法律责任。其按规定出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》税务机关应当受理。

　　第四十五条 税务中介机构与纳税人签订土地增值税鉴证业务约定书，对鉴证对象实施必要的审核，在对鉴证对象进行充分的取证、审核后，出具《土地增值税清算税款鉴证报告》。《土地增值税清算税款鉴证报告》内容包括：转让房地产开发项目取得的全部收入，取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本(包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用)、房地产开发费用(包括与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用)等金额和凭证的审核情况，总体评价，鉴证结论，鉴证意见。

　　第四十六条 对未按规定履行鉴证义务的税务中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》，主管税务机关不予采信，并及时将情况报告市地方税务局，由市地方税务局统一对外通报并将情况反馈注册税务师管理中心，由主管单位按规定处理。

　　第八章 旧房转让征收管理

　　第四十七条 从房地产二级市场购入、自建房使用超过1年(不含1年)的房产以及从房地产三级市场购入的房产，其转让适用旧房转让土地增值税政策。从房地产三级市场购买的房产再转让不受1年时间限制。

　　自建房使用时间超过 1 年是指竣工验收时间至转让合同签订时间超过1年。从房地产二级市场购入时间超过1年是指购买合同签订时间至转让合同签订时间超过1年。

　　第四十八条 转让房地产成交价格低于房地产评估价，且无正当理由的，参照房地产评估价确定转让房地产收入。

　　第四十九条 以评估价作为扣除项目的，按政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格作为扣除项目。具体包括：建筑物重置成本价乘以成新度折扣率，取得土地使用权所支付的地价款，按国家统一规定交纳的有关费用，包含原房产登记环节和转让环节缴纳的费用，在转让环节缴纳的税金。