楼市“限售”调控效果与房地产税开征，谁更厉害？

全国32个城市楼市“限售” 调控效果比房地产税厉害? <凤凰财经>

本周末，长沙、无锡、嘉兴、保定等地连发调控新政，加入“限售”调控“大军”。截至目前，全国已经有32个城市开启“限售”。

 

据中原地产研究中心统计显示，这32个“限售”城市分别是：成都、厦门、福州、青岛、杭州、广州、珠海、惠州、扬州、常州、长乐、闽侯、徐水、启东、白沟、三亚、琼海、海口、东莞、西安、济南、郑州、高碑店、芜湖、开封、南京、无锡、长沙、嘉兴、承德、保定、北京（保定、北京等均为有部分限制）。

 

所谓限售，是指新购住房需取得产权证满一定年限，方可上市交易或办理转让公证手续。

 

事实上，“限售”从3月起就成为当前各地楼市调控新思路。32个城市中，保定“限售”属全国最严，一地块要求“限售”期更是高达10年。

 

中原地产首席分析师张大伟认为，“限售”的根本是楼市“去杠杆”，因交易周期大幅延长，高杠杆资金成本进入难，因此，促使购房者必须要以自用为目的配置资金。

 

上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，限售政策对抑制短期投资客、炒房客影响较为明显。

对自住兼投资或长线投资的人影响不大，因为这类人往往买了之后还会租出去，租几年再考虑是否需要卖出。

 

还有观点认为，和房地产税相比，“限售”持续性不强，限售仅两三年最多不超过5年，并且还会随房地产形势变化产生变数，但在政策存续期，它打击短期炒房客的效果比房地产税明显。

一直以来，房地产税都被认为是抑制投机、稳定市场的重要措施，但由于2014年中国官方明确提出，房地产税由试点转至立法先行，这一针对持有环节的政策便暂时退出了调控舞台。

现在，在持有环节做文章的限售政策出现了。“限卖”背后，是楼市当前出现的由投资需求引发的快速升温以及由此带来的供需失衡的现状。

中原地产首席分析师张大伟认为，“限卖”正成为当前各地楼市调控的新思路，也成为这轮从3月开始的全国多城市调控新的特点。限售可以极大遏制房地产炒作，防止市场投机行为泛滥，被视为“斩断楼市流动性”的狠招。

那么，问题来了：“冻结”房地产，限售真的比房地产税更有效？

经济学家郭士英：限卖有冻结房产的意味

如果说“限购”是被迫不得已的话，那么“限卖”就离市场化更远了，这是要在回撤货币流动性的同时，降低房产本身的流动性，已经有点“冻结”房地产市场的味道了，充分显示各地响应中央号召、坚决调控房地产的决心，应该是空前的了。

给房价刹车，这次的力度非常大。虽然市场的降温有一个过程，但其实很多炒房人已经被套牢在高位、无法出手了，只是我们还没有看到报道和数据出来。

学者刘洪玉：限售属应急措施，房地产市场期待长效机制

清华大学房地产研究所所长刘洪玉认为，限售限购属于应急措施，是通过限制交易实现市场降温的“短效政策”。

限售主要冲击的是自持卖房人群，并不能从根本上引导房地产市场回归理性。

他指出，应加快住房、土地供应、住房金融、房地产税收等一系列制度建设，以长效机制引导房地产市场稳定预期。“加快房地产税立法，并适时推进改革”，是十八届三中全会明确的改革任务，目的是让房屋回归居住属性。

中国社科院财经战略研究院：限购限售等短效机制或成为新长效机制

中国住房改革历史经验表明，中国大城市住房供求矛盾长期突出，住房产品不宜完全商品化。有限制的市场化，将是构建中国楼市长效机制的基本方略。

中国商品住房销售呈爆发性增长的态势，居民购房欲望始终十分强烈，房地产业迅速上升为国民经济支柱产业。但在住房市场大发展的同时，也产生了一些突出的负面效应，如房价飞涨、住房投机盛行及泡沫堆积等，受到各方的批评。

限售政策的出台，使得房子正常交易后购房者须在三至五年后才能进行第二次交易，极大地斩断了楼市流动性。限售政策强制干预了楼市的自由交易，房地产市场成为有限制的市场化。从这个角度来看，限购、限售这些所谓的“短效机制”，或许才是中国大城市楼市的新长效机制。

专家周牧之：不导入房地产税，不可能真正让房价趋于理性

周牧之认为，中国的房价之所以一路飙升，一个很大的原因是买房的时候需要交税，有个很高的门槛，但是在房屋持有环节无需交税。“税制是社会发展的指挥棒，但是中国还没有通过税制改革形成引导城镇化健康发展的指挥棒。如果不真正导入房地产税，不可能真正让房价趋于理性。”

周牧之表示，一个健康的房地产市场，房价应该有升有降，而不是只涨不跌。“房地产税一定能降房价，房地产税出台会使房价趋于一个理性状态。这种理性的状态就是投机不再是主流，真正需要用房、想住房的人住得起、买得起。“

小编总结：

限售，是冻结流动性，从出口处对房地产进行冻结，从而大大地冻结了资金的流动性，有效地防控房地产泡沫。

和房地产税相比，限售的持续性不强，限售仅两三年最多不超过5年，并且还会随房地产形势变化产生变数。但在政策存续期，它打击短期炒房客的效果比房地产税明显。尤其是与限购政策结合，短线交易的空间消失，成交量价自然会回归理性。