惠地税发[2009]132号 广东省惠州市地方税务局关于印发《惠州市地方税务局土地增值税核定征收暂行办法》的通知[部分废止]

广东省惠州市地方税务局关于印发《惠州市地方税务局土地增值税核定征收暂行办法》的通知[部分废止]

惠地税发[2009]132号          2009-7-30

各县(区)地方税务局，局内各单位：

　　为了进一步加强我市土地增值税征收管理，根据有关税收法律、行政法规和文件规定，市局制定了《惠州市地方税务局土地增值税核定征收暂行办法》，现印发给你们，请遵照执行。

土地增值税核定征收暂行办法

　　第一条 为进一步加强我市土地增值税征收管理工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理办法有关问题的通知》(国税发[2006]187号)、《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》(国税发[2009]91号)、《惠州市房地产开发企业土地增值税清算管理办法》(惠地税发[2007]130号)有关规定，结合我市的实际情况，特制定本暂行办法。

　　第二条 土地增值税核定征收适用对象为土地增值税纳税义务人。

　　第三条 土地增值税核定征收的适用范围

　　土地增值税纳税义务人有下列情形之一的，税务机关可以核定征收征收土地增值税：

　　(一)依照法律、行政法规的规定应当设置财务帐簿未设置的;或虽设置财务帐簿，但帐目混乱，销售收入、成本材料凭证残缺不齐，难以确定销售收入或扣除项目金额的;

　　(二)擅自销毁帐簿的或者拒不提供纳税资料的;

　　(三)符合土地增值税清算条件，未按照规定期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的;

　　(四)纳税人未如实进行土地增值税清算申报，计税依据明显偏低，又无正当理由的;

　　(五)对纳税人转让房地产无法提供收入资料或提供收入资料不实造成成交价格明显偏低的;

　　(六)房地产开发企业办理土地增值税清算所附送建筑安装工程费和基础设施费的每平方米扣除额，高于《房地产开发项目单位面积建筑安装工程造价表》(见附件一，以下简称“《造价表》”)中公布的每平方米建筑安装工程造价金额，或纳税人开发土地和新建房及配套设施成本中的前期工程费、开发间接费用等成本明显偏高，又无正当理由的;

　　(七)未按规定的时间提交清算补正材料的。

　　符合上述核定征收条件的，由主管税务机关或稽查部门发出核定征收的税务事项告知书后，税务人员对房地产项目开展土地增值税核定征收核查。

　　纳税人开发土地和新建房及配套设施的成本中的建筑安装工程费和基础设施费的每平方米扣除额，高于《造价表》中公布的每平方米建筑安装工程费金额，或纳税人开发土地和新建房及配套设施的成本中的前期工程费、开发间接费用明显偏高，但确有正当理由的，由主管税务机关或稽查部门报请市局同意后，可允许按照实际发生额扣除。

　　对二手房的土地增值税核定征收按照《关于进一步加强土地增值税征收管理的通知》(惠地税发[2007]139号)有关规定执行。

　　第四条 [部分废止]土地增值税核定征收率参考转让房地产类型以及增值率的不同，确定核定征收率，核定征收率不低于该项目适用的最高预征率的两倍。

　　第五条 核定征收土地增值税的方式

　　核定征收采取以下方式：

　　(一)核定转让房地产收入

　　核定转让房地产收入的方法为：

　　1.主管税务机关参照当地政府有关房管部门提供的当期同类区域、同类房地产的市场价格核定转让房地产收入;

　　2.参照房地产评估机构出具的当期房地产市场评估价格核定转让房地产收入;

　　3.其他合理的方法。

　　(二)核定取得土地使用权的成本

　　取得土地使用权的成本是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。

　　核定取得土地使用权的成本方法为：

　　1.主管税务机关参照当期同类区域、同类土地的交易价格核定取得土地使用权的成本;

　　2.参照房地产评估机构出具的当期房地产市场评估价格核定取得土地使用权的成本;

　　3.其他合理的方法。

　　(三)核定建筑安装工程费和基础设施费

　　建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。

　　基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。

　　税务机关如发现建筑安装工程费和基础设施费的每平方米扣除额，高于《造价表》中公布的每平方米建筑安装工程费金额的，按规定进行核定建筑安装工程费和基础设施费。

　　《造价表》系惠州市地方税务局根据惠州市规划建设部门提供的建筑安装工程造价标准制定的定额标准，主管税务机关参照《造价表》和房地产评估机构的《评估报告》核定扣除的建筑安装工程费和基础设施费，惠州市地方税务局将加强对房地产评估机构的备案管理，对《评估报告》确定核定扣除的建筑安装工程费和基础设施费进行核实。若企业未能提供《评估报告》的，则由税务机关按照惠州市规划建设部门提供的建筑安装工程造价最低标准核定房地产开发项目的建筑安装工程费和基础设施费。

　　核定建筑安装工程费和基础设施费的公式为：

　　核定扣除的建筑安装工程费=《评估报告》评估的单位建筑安装工程费和基础设施费(或税务机关根据规划建设部门提供的造价标准核定的单位建筑安装工程费和基础设施费)×清算房地产的建筑面积

　　《造价表》中的房地产开发项目竣工时间以开发项目封顶验收时间为准。

　　(四)核定前期工程费、公共配套设施费、开发间接费用

　　前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、堪察、测绘、“三通一平”等支出。

　　公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。公共配套设施的范围，应该以房产初始产权登记《房地产权属证明书》及附表资料为准，如果暂时没有上述文书，以规划资料为准，但允许扣除的公共配套设施必须是已经建设，其成本费用实际发生和支付的。

　　开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。企业行政管理部门(总部)为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用不得记入开发间接费用。

　　主管税务机关根据纳税人实际情况、房地产中介评估机构《评估报告》或采取其他合理办法核定项目的前期工程费、公共配套设施费、开发间接费用。

　　(五)核定土地征用及拆迁补偿费

　　土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。

　　主管税务机关根据纳税人实际情况核定项目的土地征用及拆迁补偿费。

　　第六条 土地增值税核定管理程序

　　市、县(区)局核定土地增值税时进行分级管理，分别成立土地增值税纳税评估工作组。主管税务机关或稽查部门完成土地增值税核定征收核查后须将核查结果报送市局或县(区)局土地增值税纳税评估工作组核准，核定房地产开发项目土地增值税的和直接转让土地项目在3万平方米以上(含3万平方米)需要核定土地增值税的，必须报市局土地增值税纳税评估工作组核准(具体流程见附件二《土地增值税核定管理流程图》)。核准后由主管税务机关或稽查部门下发《土地增值税核定征收通知书》(见附件三)通知纳税人办理有关申报缴纳事项。

　　第七条 核定征收率由主管税务机关或稽查部门按房地产收入(核定转让房地产收入)和房地产成本、费用进行测算，填报《土地增值税核定征收审核表》(见附件四)后，上报县(区)局和市局土地增值税纳税评估工作组审批确定后执行。

　　第八条 核定征收税款的计算

　　应纳土地增值税税款=转让房地产收入×适用核定征收率

　　第九条 纳税人未按照税务机关规定的期限提供纳税资料的，税务机关应当按照《中华人民共和国税收征收管理法》六十二条的有关规定进行处理。

　　第十条 本办法由惠州市地方税务局负责解释。

　　第十一条 本办法自下发之日起施行。

　　附件：

　　1.建筑安装工程造价表(略)

　　2.土地增值税核定管理流程图(略)

　　3.土地增值税核定征收通知书(略)

　　4.土地增值税核定征收审核表(略)