房地产企业纳税评估方法解析---假设法

“假设法”即通过纳税人的纳税情况对其收入、财产等假设，利用其提供的会计报表、内部控制制度以及公众媒介等综合信息对提出的假设进行证明，然后再对不能证明的事项提出假设涉税疑点的“假设证明再假设”的评估方法。

一、环境适用

（一）基础资料不充分

1、政府职能部门间数据、资料未实现共享，比如目前房地产开发与经营业密切相关的计委、规委、房管局等单位未与税务局建立数据共享。

2、纳税人申报方式多种多样，系统数据处理难度较大。

（二）系统功能未完善

二、具体应用

（一）纳税情况对比

1、通过该公司向地税局缴纳的税种、税目，判定该公司经营情况。

2、确定主要经营收入来源以及其他情况。

3、纵向对比纳税情况。

（二）经营情况假设

1、销售不动产收入。

提供劳务收入。

2、房产原值。

3、个人最高收入数及税率、人次。

4、重大事项变更。

（三）涉税信息提取

1、该公司财务会计报表：

2、内部控制制度：

（四）纳税情况证明

1、营业税按年度汇总证明。

2、个人所得税税率、收入证明。

3、城市房地产税分年度证明。

4、土地增值税汇总证明。

（五）假设疑点提出

1、汇总从报表得出属于该法人的涉税信息和从各种媒介收集到的涉税信息，但纳税情况中未反映，假设涉税疑点：

2、汇总从报表得出属于该法人的涉税信息和从各种媒介收集到的涉税信息，但纳税情况中未足额反映，假设涉税疑点：

3、用评估指标分析，提出新的假设：

（六）完成《纳税评估意见书》。

1、涉税疑点。

2、重点检查科目重点。

3、检查交易事项。

（七）评估流程图（如下图所示）：

房地产纳税评估流程图