房地产行业税收专项检查工作（稽便函[2008]42号）政策解读之二十五

原问题：“25、将开发期间财务费用列入期间费用，多转当期经营成本。”

学习体会：

一、贷款资料及手续
（一）融资方式
1、内源融资方式
内源融资方式不需要实际对外支付利息或者股息，不会减少企业的现金流量，通常不会或很少发生融资费用，使得内源融资的成本要远远低于外源融资。除了通常的使用未分配利润以外，还包括经营租赁、融资租赁、代销商品、来料加工、维修租赁、杠杆租赁和返回租赁等。

2、外源融资方式
外源融资方式是指从企业外部获取的融资，需要支付利息或者股息以及管理权，会发生一定的融资费用。包括股权融资、债务融资，其中债务融资包括发行债券、票据融资、银行贷款、拖欠工程款、预收房款、民间借贷、典当等。

3、房地产企业的融资
对于房地产企业来说，最常见的融资方式就是股权投资、银行贷款（当然现在很难）、施工企业垫资、预收房款、越来越多的民间借贷等，当然了，从实质重于形式的角度来说，假按揭也算一种。

（二）银行贷款需要的资料
这里以某银行为例，大致罗列一下所需要的资料：
1、公司基本材料
⑴ 公司营业执照副本复印件；
⑵ 组织机构代码证副本复印件；
⑶ 税务登记证副本复印件；
⑷ 开户许可证副本复印件
⑸ 批准证书副本复印件（外资企业及进出口资质企业）
⑥ 法定代表人证明书复印件；
⑺ 公司章程复印件；
⑻ 公司最新验资报告复印件；
⑼ 贷款卡/贷款卡号码及密码复印件；
⑽ 法定代表人身份证复印件及签字样本；
⑾ 股东会/董事会成员名单及签字样本；

2、公司财务资料
⑴ 近三年及上月/季度会计报表；
⑵ 近三年审计报告；
⑶ 主要资产明细表；
⑷ 主要债务明细表。

3、公司经营资料
⑴ 公司简介
主要包括发展沿革、所获荣誉、管理架构、投资规模、资产规模；
⑵ 公司上市进度及上市情况简介（如有）
⑶ 公司经营运作方式简介
⑷ 主要股东及管理层介绍；
⑸ 公司的生产情况简介
包括设备名称、员工数、产品名称、年产量、产品定位、主要产品加工工艺等；
⑥ 公司所在行业市场分析、公司市场竞争优势介绍；
⑺ 原材料/主承包商情况分析
主要包括供应商、供应量、结算方式等
⑻ 公司的销售情况简介
包括主要销售区域、销售方式、内外销售情况简介、销售网络、货款结算方式、公司的营销广告运作模式介绍；
⑼ 公司未来发展规划及投资计划介绍

4、贷款相关资料
⑴ 贷款申请书
⑵ 股东会/董事会决议
⑶ 法定代表人授权委托书
⑷ 经办人身份证复印件及签字样本
⑸ 贷款金额、用途、贷款时间
⑥ 抵押物清单及相关权属证明
⑺ 评估报告
⑻ 抵押人为第三方（简介、营业执照副本、章程、最新验资报告、董事会/股东会决议等）
⑼ 担保人（简介、营业执照副本、章程、最新验资报告、董事会/股东会决议等）

（三）银行程序及打分
1、基本情况
客户信用等级的评估是为了加强信用控制，并为客户分类提供依据。信用等级的评估，以客户的信用履约记录和还款能力为核心，进行量化的评定。客户信用等级每季度根据客户上一季度的经营和财务状况评定一次。信用评估指标分为品质特性评价、信用履约率评价、偿债能力评价、经营能力评价、盈利能力评价五大类共20项，对各项指标设置相应分值，信用等级评定实行百分制。评分后按得分的高低，对客户分为AAA、AA、A、B、C五个等级。在对客户进行分类时，核心信用企业的信用等级必须为AA级以上，A类信用企业的信用等级必须为A级以上，B类信用企业的信用等级必须为B级以上，C类信用企业的信用等级必须为C级以上。

2、评估步骤及打分
收集客户的营业执照、法定代表人身份证的复印件、财务报表（上年末及上季度末）等相关资料；
填写《客户基本情况表》；
根据客户实际情况填写《客户信用等级评分表》；
按客户实际得分评定其信用等级。
评估指标及分值

⑴ 品质特性评价               28分
1.1 整体印象                 满分4分
该项指标由评估人员根据对客户的整体印象评分。
A．成立3年以上，公司规模较大，
   员工表面素质较高，公司在同业中形象良好        4分
B．成立1年（含1年）以上，公司规模较中等，
   员工表面素质较一般，公司在同业中形象良好      2分
C．成立未满1年，公司规模较小，
   员工表面素质较低，公司在同业中形象较差        0分

1.2 行业地位                 满分3分
该项指标根据客户在经营区域内的市场占有率评定
A．在当地销售规模处于前三名                       3分
B．在当地销售规模处于前十位                       2分
C．在当地有一定销售规模，但排名较后               1分
D．在当地处于起步阶段                             0分

1.3 负责人品德及企业管理素质    满分4分
该项指标根据企业的董事长、总经理、部门负责人的文化水平、道德品质、信用观念、同行口碑，企业制度建设、合同履约率等情况综合评价。
A．主要负责人品德及企业管理素质好         4分
B．主要负责人品德及企业管理素质一般       2分
C．主要负责人品德及企业管理素质差       0分