征收20%房屋转让所得个税没那么容易

　　尽管已经有几十个城市公布了“国五条”地方版的实施细则，但对大多数人来说，脑中的那个问号依然存在：房产交易20%的个税到底收不收，会怎么收？

　　从已经公布“国五条”实施细则的城市来看，只有北京、上海、广州、天津、重庆5个城市提到要严格按个人转让住房所得的20%征收所得税。而在这5个城市中，只有北京一个城市就如何征收20%的个税出台了具体细则，其余4个城市至今尚无征税细则。还有一些城市，干脆只字未提。

　　这个问题显然是整个“国五条”实施细则中的关键。很大程度上，要不要把征税20%的内容写进去，甚至决定了一些地区“国五条”实施细则的出台进度。

　　据报道，在态度最坚决、细则最详细的北京，对这个问题的争论也一度拖延了整体细则的出台时间。

　　此前有媒体披露说，在研讨“国五条”细则的北京市长办公会上，曾有两种意见，一种意见坚持一刀切，另一种意见则坚持阶梯式地征税，比如房产持有两年内转手的严格征收20%的个税，2~5年转手的降低征税比例，5年以上转手的再降低。

　　当然，从最终公布的细则来看，一刀切的意见占了上风。但这个争论导致北京的实施细则推迟了一天才公布。

　　为何多数地方细则不提20%个税
　　是否征税20%，如何征收，这是摆在所有城市面前的两难选择。

　　在税务研究者张万刚看来，房地产牵扯的行业太多，对地方经济发展有着莫大(博客,微博)的影响。地方政府并不希望房产交易陷入冷清。如果因为征收20%的个税，导致房产交易量急剧下降，势必会对房地产开发预期造成负面影响。而一旦出现预期下降，土地交易会遇冷，地方的土地财政就会吃紧。

　　也许这正是大多数城市对此只字不提的一个原因。

　　“北京之所以严格，是因为北京人口已经太多，不想让更多的人进来。”张万刚认为，而很多地方的经济发展水平离北京还很远，还欢迎更多的人口进入。

　　在他看来，因为面临的人口压力不同，一些大城市在这个问题上的态度呈现为“阶梯式”。北京的人口压力最大，所以北京执行征税措施最严格。上海、广州、天津、重庆口头响应了这个措施，但怎么征收并无下文。而更多的城市对20%个税的问题则不予提及。

　　另一个难点在于操作。

　　众所周知，房产交易所得征税20%的规定是在20年前的个税法中明确下来的，但20年不见执行，就是因为难以操作。

　　这里的难有两点，一是难以核实房产原值，二是难以算清合理费用。

　　在我国的住房市场上，房产的属性五花八门，有自建住房、经济适用房、已购公房、商品房、拆迁安置房、军产房、央产房等，不一而足。这些不同属性的房产在交易过程中遵循的规则并不相同。再加上20年前还没有实现交易信息的电子化，核实原值是一件极其费力、麻烦的事情。

　　伟业我爱我家(博客,微博)集团市场研究院经理程浩业告诉中国青年报记者，房产交易至少要经过两个主要部门，一个是住建部门，一个是税务部门，但有些房产自始至终都没有缴纳过契税，比如已购公房，那怎么核实房产原值呢？

　　开征20%个税需要做哪些准备
　　在2006年之前，这个问题没有答案。住建部门、税务部门彼此都有非电子化的信息系统，但彼此并不联通。

　　2006年，北京市对所有新房销售实施了网签，一手房的交易信息实现了电子化。2008年，北京对所有二手房交易也实施了网签，至此，北京的房产交易信息基本都实现了电子化。换句话说，2008年之后，如果要查清楚一处房产的信息，通过住建部门的系统非常容易就可以获得。

　　而差不多同时期，税务部门的相关信息系统也基本建立了起来。由于在获得房产证之前必须要缴纳契税，所以通过税务部门也能够倒推出房产交易的基本信息。

　　正是在这个意义上，北京执行征税20%的任务有了现实的基础。

　　但是，2006年之前的房产信息有多少能够查清楚？至今没有确切消息。即使是在北京，将2006年之前的房产交易信息录入现有的系统，也是一件工程量巨大的工作。

　　正是因为这个原因，3月30日北京市地税局公布的公告中提出，对于无法核实房产原值的，个人所得税税款以本次房屋交易价格按核定征收率1%计算。

　　“北京在房产信息电子化方面算做得好的，在很多三四线城市，至今还没有开始网签。”程浩业告诉记者，这些地方根本就不可能做到征税20%。

　　按照程浩业的说法，如果真想核实房产原值，都可以做得到。从过去手工存档的房产交易资料中查找就是，肯定能查得到。但是，这样的查找需要耗费多少人力？这恐怕是税务部门自己想想都会头大的问题。

　　不仅是核清原值不容易，按照个税法，对房产交易还要扣除合理费用。这既包含了买房时所交的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金，还包括了住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。这些费用的核实应该也不难，但同样需要大量的人力和时间。

　　任何一项政策的执行都是有成本的，但当执行政策的成本高到一定程度时，执行就成为一件不划算的事情。

　　从这个意义上说，在全国大多数城市执行房产交易征税20%的政策，恐怕还缺少现实的可操作性。这就是为什么1993年个税法就明确了这一条款，但到2006年国税总局又发出文件，提出了一个替代的方法：按房产交易总价的1%~3%征税。而这样的征税方式成各地的通行版本。

　　当然，对北京来说，至少2006年之后交易的房产都具备了执行征税20%政策的现实基础。

　　开征20%个税的政策效果究竟如何
　　但问题是，同样都是房产，能核清原值的和不能核清原值的，前者征税20%，后者征税1%~3%，太不公平。

　　从数字上看，这两种房产所交的税款会相差很大。

　　但按照张万刚的说法，如果不愿意多交税，那就持有房产，不要进行交易。因为房产的基本价值是居住，而不是投资、投机。如果要利用房产进行投资投机，多交税也并无不妥。

　　“为什么大家都这么关注房产交易征税20%的问题？仔细分析会发现，几乎所有人都在担心。”张万刚说，想出售房产的人担心这笔税款落在自己身上，想买房的人担心这笔税款转嫁给自己，而买不起房只能租房的人也在担心：真征税20%，租金会不会上涨？

　　在另一个层面，今年中国的广义货币量将达到100万亿元，而在2002年，这个数字仅为16万亿元，大量的货币进入流通领域必然带来投资冲动。而目前的投资渠道还相当有限。对普通中国人来说，炒股、炒黄金带来的都是咬牙切齿的恨，唯独房产投资抵消了通胀，实现了资产的增值。这也是为什么人们对房产情有独钟的一个重要原因。

　　如此一来，现实的结果很有可能是，卖房人将税款转嫁出去，房价提高。房价提高，租赁价格也会随之上涨。

　　房产交易征税20%，是交易环节的征税措施。而有多个城市正在或将要试点房产税，这是房产持有环节的税收探索。房产税收政策体系该如何设计？这需要通盘考虑。