湖北省国家税务局致房地产业营改增纳税人的一封信

湖北省国家税务局致房地产业营改增纳税人的一封信

尊敬的房地产业纳税人：

你们好！

根据财政部、国家税务总局《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）文件规定，从2016年5月1日起，房地产行业纳税人不再缴纳营业税，改为缴纳增值税，征收机关由地税局改为国税局。本轮营改增将确保行业税负只减不增，为了让您充分享受改革红利，您需要了解以下事宜：

一、如果您是增值税小规模纳税人，税负只减不增

增值税小规模纳税人的房地产开发企业（年应税销售额低于500万元），销售自行开发的房地产项目，不论该项目是试点前的项目还是试点后的项目，都适用简易计税方法，按5%征税率缴纳增值税。虽然增值税征收率和原营业税税率相同，但税负还是只减不增。

例如：您销售自行开发住房收到住房销售款100万元，按营业税政策计算应缴纳营业税5万元（=100×5%），按增值税简易计税方法计算应缴纳增值税4.76万元（=100÷（1+5%）×5%），相比试点前下降0.24个百分点。

二、如果您是一般纳税人，应对准确税负也会只减不增

（一）销售自行开发在2016年4月30日前开工的房地产项目，选择简易计税方法，税负只减不增。

增值税一般纳税人的房地产开发企业（年应税销售额超过500万元），销售自行开发的在2016年4月30日前开工的房地产项目，可以选择简易计税方法，其应纳税额计算和上述小规模纳税人相同，税负相比试点前下降0.24个百分点。

（二）销售自行开发在2016年5月1日后开工的房地产项目，适用一般计税方法，税负只减不增。

增值税一般纳税人的房地产开发企业，销售自行开发的在2016年5月1日以后开工的房地产项目，适用一般计税方法，虽然销售不动产的适用税率为11%，但并不意味着您要按11%缴纳增值税，一般计税方法采用“销项税额-进项税额”计算应纳税额，政策规定土地价款可以扣除，进项税额可以抵扣，依此计算的应纳税额将比原营业税只减不增。

例如：您销售自行开发住房收到住房销售款100万元，同时该项目支付土地款30万元，购买钢材、水泥等建筑材料和工程设备20万元，支付建筑承包方以清包工方式提供的建筑服务费15万元，发生建筑设计、工程监理、造价预决算、法律咨询、财务审计、员工出差住宿、商务旅游等费用10万元，同时公司办公室购买办公用品、公司车辆加油等支出5万元，根据现行营改增政策计算，土地价款可以从销售额中扣除，按一般计税方法应计提销项税额6.94万元（=（100-30）÷（1+11%）×11%），如果发生的上述支出的收款方均为增值税一般纳税人，可抵扣进项税额为4.64万元（20÷（1+17%）×17%+15÷（1+3%）×3%+10÷（1+6%）×6%）+5÷（1+17%）×17%），该项目的增值税应纳税额为2.30万元，相比原营业税要缴纳5万元的税负已大幅下降。如果您还有购买小汽车、办公楼等固定资产的话，可抵扣进项税额更大，增值税应纳税额将会更低。

（三）增值税一般纳税人的房地产开发企业，销售自行开发的在2016年4月30日前开工的房地产项目，选择一般计税方法，其增值税税额如上述过程，税负也能下降。

不论您是增值税小规模纳税人，还是增值税一般纳税人，以上是在不考虑有其他增值税减免税优惠的情况下分析，如果有，您只需要向主管国税机关提交相关证明资料和履行备案等必要的程序，税负将会进一步下降。

三、2016年5月1日前您需要办理的事项

（一）配合税务机关对您的税务登记、税种、票种、税收优惠等涉税信息进行采集、确认，确保在5月1日后顺利从国税局领购增值税发票，享受应享受的税收优惠，保障您的生产经营不受影响。

（二）办理一般纳税人资格登记。达到一般纳税人认定标准的（年应税服务销售额达到500万元），要及时办理一般纳税人资格登记手续。

（三）购买、安装税控设备。需要自行开具增值税发票和增值税专用发票的，您需要购买、安装税控专用设备，购买专用设备所支付的价款可以全额抵减增值税应纳税额，由国家负担。

四、重点注意事项

（一）未及时配合主管国税机关对税务登记等涉税信息进行采集、确认的，会造成后续的税务确认事项无法办理。

（二）未及时办理增值税发票票种、发票用量核定以及安装税控专用设备的，将无法在5月1日后领取增值税发票，也无法顺利开具发票，可能会影响您正常的生产经营。

（三）未及时申请登记为增值税一般纳税人的，将无法自行开具增值税专用发票，同时取得的进项税额也不能进行抵扣。如果您达到一般纳税人资格登记标准，税务机关将责令登记为一般纳税人，逾期仍不办理登记手续的，将对您取得的销售额直接按照11%的税率征税，且不得抵扣进项税额。

（四）未及时进行税收优惠事项备案登记，会影响您充分享受增值税税收优惠的权利。

由于本轮营改增试点工作责任重大、时间紧迫、任务艰巨。为此，真诚期待与广大纳税人密切合作、携手共进，确保营改增试点平稳过渡、顺利实施。

感谢您的理解与支持！

湖北省国家税务局

2016年4月22日