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一、多缴企业所得税原因
预征土地增值税导致多缴企业所得税的退税。
个人认为此非真正原因，导致多缴企业所得税的3种情形：
1、预征土地增值税导致清算年度出现亏损，此种可能性不大。
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增值区间
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预征率
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增值税率
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速算扣除系数
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1.0%
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1.5%
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2.0%
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3.0%
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4.0%
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5.0%
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毛利率
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30%
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0%
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29.87%
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31.15%
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32.44%
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35.00%
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37.56%
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40.13%
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40%
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5%
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37.56%
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38.42%
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39.27%
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40.98%
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42.69%
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44.40%
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50%
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15%
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46.24%
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46.83%
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47.43%
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48.61%
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49.79%
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50.98%
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60%
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35%
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56.46%
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56.86%
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57.27%
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58.08%
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58.89%
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目前税务机关执行预征率一般为3%—5%，对应毛利率区间约为（35%，60%），与实际情况基本吻合，可推断预征土地增值税引起退税可能性不大，唯有扣除时间影响，从调整扣除要求可印证。
2、不按权责发生制扣除导致清算年度亏损。
由于土地增值税清算年度应纳税所得不足抵扣导致清算年度亏损，收入与支出不配比扣除所造成；
3、历史遗留问题，由于不及时清算（征纳双方的原因）导致税前扣除滞后致使后期出现亏损。
二、适用条件
注销当年汇算清缴出现亏损，但下列2种情况不适用。
1、如注销当年汇算清缴出现亏损，但土地增值税清算当年未出现亏损。
此种情况不是由土地增值税清算导致。
2、尽管土地增值税清算当年出现亏损，但在注销之前年度已按税法规定弥补完毕的，不执行本公告。
虽由土地增值税清算引起，但以前年度多交土地增值税导致亏损已在获利年度弥补完。
三、调整要求
1、按收入比调整各年相应扣除额
各年度应分摊的土地增值税=土地增值税总额×（项目年度销售收入÷整个项目销售收入总额）
本公告所称销售收入包括视同销售房地产的收入,但不包括企业销售的增值额未超过扣除项目金额20%的普通标准住宅的销售收入。
此处的销售收入指的是纳入清算单位的收入，不含未清算单位的收入，如销售未完工开发产品取得的收入。
按国税发[2006]187号，土地增值税清算分2类进行，但多数地方税务机关按物类功能分为几类清算，各年分摊土地增值税也应分别相应类别计算。
各年度应分摊的土地增值税=∑（分类物业土地增值税总额×（项目分类物业年度销售收入÷整个项目分类物业销售收入总额））
2、按所属期计算各年应退应补企业所得税
A、补扣退税
当年分摊土地增值税大于当年预缴数额，按规定计算当年度应退的企业所得税税款。
这里涉及应得所得的所属期及适用税率。
参照国税函[2009]772号，追补确认在与收入相应年度扣除，而不能改变扣除的所属年度。退税按《税收征收管理办法》第五十一条处理。
调整后出现亏损的，应作为亏损向以后年度结转，并调整以后年度的应纳税所得额。
B、调整后清算年度变为盈利
涉及滞纳金的，应分别征纳双方的原因按《税收征收管理办法》第五十二条处理，企业所得税归国税管辖的，需国地税协调。
3、退税限额
以项目开发各年度累计实际缴纳的企业所得税为限。
四、问题及建议
29号公告仅适用于公司注销的情形，仍存在土地增值税滞后扣除造成的亏损得不到及时弥补造成损失，即使得到弥补也占用上大量资金。
允许房地产开发企业预提土地增值税。国税发[2009]91号 土地增值税清算管理规程允许4种情形可预提并税前扣除，土地增值税应借鉴该方法允许预提扣除，完善征管措施，开发项目完工后及时清算并调整预提的土地增值税。
国家税务总局2010年第29号公告 |
