土地增值税政策——“支点”如何杠“房点”？

　　（2）对于房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。

　　二是关于土地增值税的扣除项目问题，有以下5个方面不同处理办法：?

　　（1）对房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。

　　（2）对房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。?

　　（3）对房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下三原则处理：①建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；②建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；③建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

　　（4）对房地产开发企业销售已装修的房屋的装修费用，可以计入房地产开发成本。房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。?

　　（5）对于属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。

　　三是关于清算后再转让房地产的处理

　　对于在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算（单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积）。??

　　（三）规范了土地增值税清理所要报送的涉税资料：

　　国税发187号文件第五条规定，纳税人办理土地增值税清算时应根据不同情况报送以下资料：（1）房地产开发企业清算土地增值税书面申请、土地增值税纳税申报表；（2）项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料；（3）主管税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明资料等；（4）纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》（税务中介机构受托对清算项目审核鉴证时，应按税务机关规定的格式对审核鉴证情况出具鉴证报告。对符合要求的鉴证报告，税务机关可以采信）。?

　　除了上述内容之外，国税发187号还针对不符合清算条件以及恶意规避土地增值税征管等情形，明确了采取核定征收的范围、对象及管理的要求。其第七规定：房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税：（1）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；（2）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；（3）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；（4）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；（5）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

　　以上是国税发187号通知针对自今年2月1日起开展的土地增值税清理工作所作出的实质性要求。应该说针对性较强，目的性也十分明确，在操作性上对当前能够预期的问题规定也是比较周全的。但要全面执行起来，还应该对土地增值税这个税种已经出台的相关法规以及这些法规所要表达的精神、目的、意义作更进一步的了解和掌握。只有如此，对纳税人来说，才能作到依法纳税、降低税收风险以及进行有效纳税筹划；对于房地产的消费者来说，才能知晓国家是如何利用税收杠杆对涉房收益进行调节和监督等。

　　老税种凸显新作用

　　房地产行业投资过热以及高利润、高收益导致我国的房价居高不下的局势，已是不争的事实和老话题。何以如此，自然有诸多因素。作为市场经济条件下经济调控工具之一的税收，理应发挥出其他手段不可替代的作用。毋庸置疑，国家已经和更加注重发挥包括土地增值税税种在内的税收对经济的调控作用。

　　笔者在撰写的《试看：“十四道税字金牌”是如何直击房地产也的？》一文中，已经比较详细和浅显地分析了近年来国家是如何利用税收对该行业实施微观调节作用的。但纵观其中所例举的14个直接针对房地产行业的涉税文件，所动用的包括土地增值税在内的10余个税种里，可以说唯独土地增值税这个税种是直接针对房地产行业而设置的。因此，在目前的经济形势下，它必然也应该凸显新作用。