契税计税依据的具体规定

契税计税依据确定区分十一种情形

　　根据《契税法》以及《财政部 税务总局关于贯彻实施契税法若干事项执行口径的公告》(财政部 税务总局公告2021年第23号)等规定，契税计税依据的确定区分以下十一种情形：

　　一、土地使用权出售，房屋买卖，为土地、房屋权属转移合同确定的成交价格，包括应交付的货币以及实物、其他经济利益对应的价款;

　　二、土地使用权赠与、房屋赠与以及其他没有价格的转移土地、房屋权属行为，为税务机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格依法核定的价格。

　　三、以划拨方式取得的土地使用权，经批准改为出让方式重新取得该土地使用权的，应由该土地使用权人以补缴的土地出让价款为计税依据缴纳契税。

　　四、先以划拨方式取得土地使用权，后经批准转让房地产，划拨土地性质改为出让的，承受方应分别以补缴的土地出让价款和房地产权属转移合同确定的成交价格为计税依据缴纳契税。

　　五、先以划拨方式取得土地使用权，后经批准转让房地产，划拨土地性质未发生改变的，承受方应以房地产权属转移合同确定的成交价格为计税依据缴纳契税。

　　六、土地使用权及所附建筑物、构筑物等(包括在建的房屋、其他建筑物、构筑物和其他附着物)转让的，计税依据为承受方应交付的总价款。

　　七、土地使用权出让的，计税依据包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、征收补偿费、城市基础设施配套费、实物配建房屋等应交付的货币以及实物、其他经济利益对应的价款。

　　八、房屋附属设施(包括停车位、机动车库、非机动车库、顶层阁楼、储藏室及其他房屋附属设施)与房屋为同一不动产单元的，计税依据为承受方应交付的总价款，并适用与房屋相同的税率;房屋附属设施与房屋为不同不动产单元的，计税依据为转移合同确定的成交价格，并按当地确定的适用税率计税。

　　九、承受已装修房屋的，应将包括装修费用在内的费用计入承受方应交付的总价款。

　　十、土地使用权互换、房屋互换，互换价格相等的，互换双方计税依据为零;互换价格不相等的，以其差额为计税依据，由支付差额的一方缴纳契税。

　　十一、契税的计税依据不包括增值税。

　　来源：中汇武汉税务师事务所十堰所    作者：张国永

契税计税依据的具体规定

　　《契税法》于2020年8月11日经第十三届全国人大常委会第二十一次会议表决通过，自2021年9月1日起施行。

　　中华人民共和国契税法

　　第四条契税的计税依据：

　　(一)土地使用权出让、出售，房屋买卖，为土地、房屋权属转移合同确定的成交价格，包括应交付的货币以及实物、其他经济利益对应的价款;

　　(二)土地使用权互换、房屋互换，为所互换的土地使用权、房屋价格的差额;

　　(三)土地使用权赠与、房屋赠与以及其他没有价格的转移土地、房屋权属行为，为税务机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格依法核定的价格。

　　纳税人申报的成交价格、互换价格差额明显偏低且无正当理由的，由税务机关依照《中华人民共和国税收征收管理法》的规定核定。

　　财政部 税务总局关于贯彻实施契税法若干事项执行口径的公告（财政部 税务总局公告2021年第23号）

　　二、关于若干计税依据的具体情形

　　(一)以划拨方式取得的土地使用权，经批准改为出让方式重新取得该土地使用权的，应由该土地使用权人以补缴的土地出让价款为计税依据缴纳契税。

　　(二)先以划拨方式取得土地使用权，后经批准转让房地产，划拨土地性质改为出让的，承受方应分别以补缴的土地出让价款和房地产权属转移合同确定的成交价格为计税依据缴纳契税。

　　(三)先以划拨方式取得土地使用权，后经批准转让房地产，划拨土地性质未发生改变的，承受方应以房地产权属转移合同确定的成交价格为计税依据缴纳契税。

　　(四)土地使用权及所附建筑物、构筑物等(包括在建的房屋、其他建筑物、构筑物和其他附着物)转让的，计税依据为承受方应交付的总价款。

　　(五)土地使用权出让的，计税依据包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、征收补偿费、城市基础设施配套费、实物配建房屋等应交付的货币以及实物、其他经济利益对应的价款。

　　(六)房屋附属设施(包括停车位、机动车库、非机动车库、顶层阁楼、储藏室及其他房屋附属设施)与房屋为同一不动产单元的，计税依据为承受方应交付的总价款，并适用与房屋相同的税率;房屋附属设施与房屋为不同不动产单元的，计税依据为转移合同确定的成交价格，并按当地确定的适用税率计税。

　　(七)承受已装修房屋的，应将包括装修费用在内的费用计入承受方应交付的总价款。

　　(八)土地使用权互换、房屋互换，互换价格相等的，互换双方计税依据为零;互换价格不相等的，以其差额为计税依据，由支付差额的一方缴纳契税。

　　(九)契税的计税依据不包括增值税。

　　国家税务总局关于契税纳税服务与征收管理若干事项的公告(国家税务总局公告2021年第25号)

　　三、契税计税依据不包括增值税，具体情形为：

　　(一)土地使用权出售、房屋买卖，承受方计征契税的成交价格不含增值税;实际取得增值税发票的，成交价格以发票上注明的不含税价格确定。

　　(二)土地使用权互换、房屋互换，契税计税依据为不含增值税价格的差额。

　　(三)税务机关核定的契税计税价格为不含增值税价格。

　　关于《国家税务总局关于契税纳税服务和征收管理若干事项的公告》的解读

　　四、契税计税依据不包括增值税具体指什么?

　　23号公告第二条第(九)项规定，契税的计税依据不包括增值税。为方便纳税人确定契税申报的计税依据，《公告》按照土地使用权出售、房屋买卖，土地使用权互换、房屋互换，税务机关核定契税计税价格等三类情形，作出契税计税依据不包括增值税的具体规定。

　　一是土地使用权出售、房屋买卖的，承受方计征契税的成交价格不含增值税;实际取得增值税发票的，成交价格以发票上注明的不含税价格确定。

　　二是土地使用权互换、房屋互换的，应分别确定互换土地使用权、房屋的不含税价格，再确定互换价格的差额。

　　三是土地使用权赠与、房屋赠与以及其他没有价格的转移土地、房屋权属行为的，税务机关核定的契税计税价格为不含增值税价格。

　　需要说明的是，土地、房屋权属转让方免征增值税的，承受方计征契税的成交价格不扣减增值税额。

　　【例3】某一般纳税人A公司销售其自建的房屋，含税价为328万元，并适用一般计税方法，2019年1月，A公司向纳税人B开具第1张增值税发票，注明的增值税额为10万元、不含税价格为100万元;2021年9月，A公司向纳税人开具第2张发票，注明的增值税额为18万元、不含税价格为200万元。则B申报契税的计税依据=100+200=300(万元)。

　　【例4】自然人A与自然人B互换房屋，A的房屋不含税销售价格为145万元，B的房屋不含税销售价格为100万元。则A申报契税的计税依据为0;B申报契税的计税依据=145-100=45(万元)。

　　【例5】自然人A将一套购买满2年的住房销售给自然人B，合同确定的交易含税价为210万元，A符合免征增值税条件，向税务机关申请代开增值税发票上注明增值税额为0,不含税价格为210万元。则B申报缴纳契税的计税依据为210万元。

　　财政部 国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知(财税〔2016〕43号)

　　一、计征契税的成交价格不含增值税。

　　五、免征增值税的，确定计税依据时，成交价格、租金收入、转让房地产取得的收入不扣减增值税额。

　　来源：一叶税舟整理
 

契税那些事儿

　　契税之“契”

　　历史上，不动产交易的流程是，买卖双方在“契约”上写明交易房产的坐落、价格等信息，缴纳契税后，由官府在“契约”上加盖印章，此所谓“红契”是也，受到法律的保护。这样操作，加盖官府印章的“契约”同时起到了买卖合同和不动产登记的作用。

　　征收目的与纳税人

　　我国对不动产权的保护措施之一是进行不动产登记。在不动产登记之前，国家课以契税，这是产权承受人受益于权利保护而需要付出的代价，因此，由土地,房屋权属承受人单边缴纳契税(即买方纳税)，也是题中应有之义。

　　征税对象

　　契税是一种财产税，契税的征税对象是境内权属发生转移的土地、房屋。不动产权属未发生转移的，不征契税。

　　“权属转移”的理解差异：

　　所谓“权属转移”，在这里指的是土地使用权和房屋所有权的变动，包括：变更和转让。其中，“变更”包括：共有比例的变化(比如，2:8变成3:7)，主体人数的变化(比如，共同共有变为单独所有)。转让则物权主体的完全变更(比如，张三、李四共有变成王五单独所有)。

　　“变更”可以认为是“转让”前置过渡地带，有的省份将“变更”认为是转移，将变更权属列为契税的征税对象，有的省份则不然，认为“转移”不包括变更权属，变更不是契税的征税对象。当然，从加强契税征管，堵塞征收漏洞的角度看，将“变更”作为“转移”的一种情况，同时对特定征税对象予以税收减免的优惠，较为适宜。

　　契税征收中的实质大于形式原则：

　　国家对契税征税对象采取了实质性的规定。以“土地”为例，我国的不动产物权变动实行登记生效主义，签订土地转让合同后，如果不进行使用权的变更登记，使用权并未发生转移，似乎该“未办理土地使用权证”的土地并不是契税的征税对象，但是如果“未办理土地使用权证”的土地使用者实际拥有与土地使用权相关的权能—占有、使用、收益、处置，该土地使用者与其处置后承受的“下家”就应缴纳契税。这里所说的“处置”，指的是与所有权相关的部分处置权能。认定“处置”的依据可以是，实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益。

　　转移土地，房屋权属的行为，大体上可以分为五类：国有土地使用权出让，土地使用权转让，房屋买卖，房屋赠与，房屋交换。

　　计税依据

　　契税的计税依据不含增值税，视不同情况，具体金额可能为：成交价格(含行政事业性收费在内的所有价款)、市场价格、交换价格差额等。

　　成交价格，是常见的计税依据。

　　市场价格，在成交价格显著不公允且没有合理理由时，税务机关参照市场价格核定计税依据。

　　交换价格差额，是在不动产交换中，多承受产权方支付的对价，这个对价显著不公允且没有合理理由时，仍然由税务机关参照市场价格核定计税依据。

　　来源：燕园财税      作者：燕园财税研究院

　　2008年12月的解析——

购买房产的契税计税依据如何确认?

　　我公司购得一处房产，请问：购得房产时发生的各项费用是否构成契税的纳税依据(含印花税)?

　　按照契税条例及其细则规定，契税的计税依据为购房成交价格，若价格偏低，由征收部门按市场价格核定。

　　购房时发生的其他费用不包括在内。

　　来源：安徽税务网