校企合作建公寓如何缴纳营业税？

      问：A高校与B企业达成合作建房协议，约定双方在校区内合作开发学生公寓和学生食堂，A高校出资1/3，B企业出资2/3，学生公寓及食堂建成使用后，B企业可优先享有20年经营权，包括按照标准收取学生住宿费、获得学生食堂的优先经营权，20年之后，该学生公寓及食堂经营权由高校收回。此种合作模式下，高校是否应按照“转让无形资产——转让土地使用权”税目缴纳营业税？

　　答：《关于印发〈营业税问题解答（之一）〉的通知》（国税函发[1995]156号）第七条规定了以出租土地使用权为代价换取房屋所有权的税务处理。例如，甲方将土地使用权出租给乙方若干年，乙方投资在该土地上建造建筑物并使用，租赁期满后，乙方将土地使用权连同所建的建筑物归还甲方。在这一经营过程中，乙方是以建筑物为代价换得若干年的土地使用权，甲方是以出租土地使用权为代价换取建筑物。甲方发生了出租土地使用权的行为，对其按“服务业——租赁业”征营业税；乙方发生了销售不动产的行为，对其按“销售不动产”税目征营业税。对双方分别征税时，其营业额应核定处理。根据此规定，A高校发生了出租土地使用权的行为，应按照“服务业——租赁业”缴纳营业税，而非“转让土地使用权”纳税行为。

　　《关于中国××化学工程公司征收营业税问题的批复》（国税函[1996]174号）对于四川省地税局《成都市地税局关于对中国××化学工程公司征收营业税问题请示》（成地税发[1996]40号）的批复，在中国××化学工程公司与四川国际经济开发招商股份有限公司合作建房的过程中，中国××化学工程公司负责出地和申请建设项目，建成后的房屋所有权也归其所有；四川国际经济开发招商股份有限公司负责出资金，取得底楼商业用房15年的使用权。在此项合作中，中国××化学工程公司发生了在约定的时间内将房屋转让他人使用的行为。根据《营业税税目注释》的有关规定，对中国××化学工程公司从四川国际经济开发招商股份有限公司取得的收入应按“服务业”税目中“租赁”项目征收营业税，纳税义务发生时间为收讫价款或取得索取营业收入款项凭据的当天。根据此规定，A高校发生的是出租房屋建筑物的行为，应按照“服务业——租赁业”缴纳营业税，也非“转让土地使用权”纳税行为。

　　综上所述，A高校无需缴纳“转让土地使用权”营业税。但是，按照“服务业——租赁”缴纳营业税应当选择“出租土地使用权”还是“出租房屋建筑物”呢？出租土地使用权相对于出租房屋建筑物，无需缴纳12%的房产税，税负相对较低。但笔者认为，按此处理并不符合双方的合作实质。A高校与B企业合作开发，土地使用权与房屋所有权都归高校所有，B企业仅获得了20年的优先经营权，不具有房屋所有产权，按照国税函发[1995]156号文件的规定视同“销售不动产”处理似乎欠妥。按照国税函[1996]174号文件的规定进行纳税处理则相对符合双方的合作开发经营实质。