最高法回应不再封闭建小区是否与物权法相悖：通过立法保障业主权益

2016年2月23日上午10时，最高法发布《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》并回答记者提问。以下是部分文字摘录。

记者：

我有两个小问题，也是我们老百姓非常关心的。最近几年关于房屋买卖的纠纷日益增多，但是有一方可能认为登记错误就状告刑事案件，但是有一方认为是买卖合同 无效的话就是民事案件。我注意到怎们这个司法解释刚才也提到了这一点，想我们的领导回答一下到底老百姓应该怎么诉讼？ 我们也关注到网上最近热议的话题，关于近期城市规划管理意见里面提到今后可能不再封闭建小区，道路将公共化，大家关心这到底跟《物权法》是什么样的关系？ 如果真是道路公共化之后，会不会与我们现行的《物权法》相关解释是相违背的？谢谢。

[程新文]：

先 回答第一个问题。根据《不动产登记暂行条例》，我国不动产登记涉及的不动产物权主要有九大类权利，包括集体土地所有权，房屋等建筑物、构筑物所有权，森 林、林木所有权，耕地、林地、草地等土地承包经营权，建设用地使用权，宅基地使用权，海域使用权，地役权，抵押权，这些权利可以说涉及到了日常生活、正常 生产经营的许多方面，非常重要。

[程新文]：

造 成你提到的实践中比较混乱的原因很多，但究其根本而言，是由于对不动产登记的性质及其在不动产物权变动中的作用认识不清所致。一方面，不动产登记是不动产 物权的公示方式，是当事人不动产物权发生变动的意思表示推动的结果，不能把不动产物权登记理解为国家对不动产物权关系进行的干预，解释为行政权力对不动产 物权的授权或确认。另一方面，根据《不动产登记暂行条例》的规定，我国承担不动产登记的机构在性质上是国家行政机关，就其履行不动产登记的法定职责及所遵 循的程序而言，不动产登记又具有行政行为的特点。

[程新文]：

不 动产登记的复合性导致由此引发的诉讼就应当根据诉讼标的而区分民事或行政诉讼程序。涉不动产登记民事诉讼的诉讼标的应当是针对不动产物权的归属或原因行为 （买卖、赠与、抵押等基础法律关系）；涉不动产登记行政诉讼的诉讼标的针对的是登记行为本身，即在行政诉讼中人民法院审查的是登记行为的合法性。