⑴ 按固定资产处理 按固定资产处理的样板房,记入前须取得自建固定资产相关的各种资料,在房屋投入使用后次月计提折旧。在对外销售时基本按照销售固定资产,同时参照销售商品房的有关规定进行处理。 按照《关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》(国税发[2003]89号)第二条第四款“房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房,自房屋使用或交付之次月起计征房产税和城镇土地使用税”之规定,开发企业的按照固定资产管理的样板房,自开始使用之次月缴纳房产税。 但在实际中,由于在投入使用时很难取得相应的成本和决算资料,因此这种方式比较少采用。同时,由于计提折旧相当于提前抵扣所得税,因此需要同税务进行沟通。 ⑵ 按开发产品处理 按照开发产品比较简单,相应核算装修费用,但无需计提折旧。对外销售时的程序也同普通的商品房一致,但成本要比普通的商品房多出额外装修的费用。 对于房产税来说,根据《关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》(国税发[2003]89号)第一条规定:对房地产开发企业建造的商品房,在售出前,不征收房产税;但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。 样板房属于房地产开发企业的商品房样品,在售出前原本不用交房地产。但89号文中对于“已使用”规范不清,因此在实务还是有一定争议的。 4、特殊情况 在实务中,会有装修公司为了争取业务,例如对于经装修的业务是争取开发单位的业务,对于没有精装修的业务是为了争取购房者的业务,会主动免费装修样板房,或者取得开发单位装修业务后从总装修费用中扣除。 对于这种情况,需要根据合同的具体内容判断经济业务,进行相应的会计和税务处理。 (三)业务招待费 1、基本规定 ⑴ 《所得税法实施条例》第四十三条规定 企业发生的与生产经营活动有关的业务招待费支出,按照发生额的60%扣除,但最高不得超过当年销售(营业)收入的5‰。 ⑵ 2006年31号文 开发企业取得的预售收入不得作为业务招待费的计算基数,至预售收入转为实际销售收入时,再将其作为计算基数。? 新办开发企业在取得第一笔开发产品实际销售收入之前发生的,与建造、销售开发产品相关的业务招待费,可以向后结转,按税收规定的标准扣除,但结转期限最长不得超过3个纳税年度。 ⑶ 2007年底前适用 3.1 内资企业业务招待费: 《企业所得税税前扣除办法》(国税发[2000]84号) 第四十三条 纳税人发生的与其经营业务直接相关的业务招待费,在下列规定比例范围内,可据实扣除: 全年销售(营业)收入净额在1500万元及其以下的,不超过销售(营业)收入净额的5‰;全年销售(营业)收入净额超过1500万元的,不超过该部分的3‰。 第四十四条 纳税人申报扣除的业务招待费,主管税务机关要求提供证明资料的,应提供能证明真实性的足够的有效凭证或资料。不能提供的,不得在税前扣除。 3.2 外资企业交际应酬费 (内资企业中叫做业务招待费,外资企业叫做交际应酬费,两者合算的内容基本一致。幸亏现在统一了。) 《外商投资企业和外国企业所得税法实施细则》 第二十二条 企业发生与生产、经营有关的交际应酬费,应当有确实的记录或者单据,分别在下列限度内准予作为费用列支: (一)全年销货净额在一千五百万元以下的,不得超过销货净额的千分之五;全年销货净额超过一千五百万元的部分,不得超过该部分销货净额的千分之三。 (二)全年业务收入总额在五百万元以下的,不得超过业务收入总额的千分之一;全年业务收入总额超过五百万元的部分,不得超过该部分业务收入总额的千分之五。 2、实际操作 ⑴ 计算基数 房地产行业是一个特殊行业,开发周期长,因此会出现销售收入不均衡的情况,所以严格按照配比原则来说,应当开发项目建设期汇算时确定的销售收入作为计算基数。但由于期间费用的原理,在开发单位同时开发几个项目的时候很难进行区分,所以还是以当年销售(营业)收入为准。 同时,由于房地产行业存在预缴所得税的情况,所以31号文明确规定:开发企业取得的预售收入不得作为业务招待费的计算基数。 ⑵ 扣除比例 按照发生额的60%扣除,但最高不得超过当年销售(营业)收入的5‰。 ⑶ 超过部分结转下年 国税发[2006]31号文曾经考虑了新办房地产开发企业的特殊情况,规定在取得第一笔销售开发产品收入之前发生的业务招待费,可以向以后年度结转,但最长不得超过3年。但由于新所得税法和实施条例中对此没有明确,因此目前能否适用本条需要沟通。 ⑷ 其他 实务中,有的开发单位将部分业务招待费放在了间接开发成本,从会计处理本身不能说没有道理,但在所得税和土地增值税的清算中可能会被调出,同期间费用的业务招待费一同处理。 (四)业务宣传费、广告费 1、基本规定 ⑴ 《所得税法实施条例》第四十四条规定 企业发生的符合条件的广告费和业务宣传费支出,除国务院财政、税务主管部门另有规定外,不超过当年销售(营业)收入15%的部分,准予扣除;超过部分,准予在以后纳税年度结转扣除。 ⑵ 2006年31号文规定: 开发企业取得的预售收入不得作为广告费、业务宣传费的计算基数,至预售收入转为实际销售收入时,再将其作为计算基数。? 新办开发企业在取得第一笔开发产品实际销售收入之前发生的,与建造、销售开发产品相关的广告费、业务宣传费,可以向后结转,按税收规定的标准扣除,但结转期限最长不得超过3个纳税年度。 ⑶ 2007年底前适用 3.1 内资企业广告费: 《国家税务总局关于调整部分行业广告费用所得税前扣除标准的通知》(国税发[2001]89号)规定: 自2001年1月1日起,房地产开发的企业,每一纳税年度可在销售(营业)收入8%的比例内据实扣除广告支出,超过比例部分的广告支出可无限期向以后纳税年度结转。 同时,要注意《企业所得税税前扣除办法》(国税发[2000]84号)第四十一条对广告费作了严格的规定,必须符合下列条件 广告是通过经工商部门批准的专门机构制作的; 已实际支付费用,并已取得相应发票; 通过一定的媒体传播。 3.2 内资企业业务宣传费 《企业所得税税前扣除办法》(国税发[2000]84号)第四十二条规定: 纳税人每一纳税年度发生的业务宣传费(包括未通过媒体的广告性支出),在不超过销售营业收入5‰范围内,可据实扣除。 |
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