房地产企业案例：阁楼的秘密

某房地产开发有限公司成立于 ２００２年，注册资金 ８００万元，２００４年收入８９００万元，成本８１００万元，营业利润７８０万元，应税所得额６００万元，已纳所得税２００万元，税务部门在对该企业进行纳税检查时，发现该企业存在开具财政收款收据不计收入，以房抵债不计收入的违法事实。

２００５年７月８日，检查人员接到对某房地产开发有限公司进行纳税检查任务后，首先对企业近年来经营情况进行分析，２００３年经税务机关检查没有发现问题，２００４年已缴纳所得税２００多万，各项财务指标均在正常范围内。表面上看可能没有问题，但检查人员并没有掉以轻心，为了解企业的全面情况，检查人员决定在因特网上搜索，看能否发现该企业的网站，输入企业名称后，一张精致的网页呈现在检查人员眼前，检查人员登陆后，发现该企业的网站详细地介绍了企业的基本情况和开发楼盘及销售情况，这样检查人员对企业有了初步的了解。

第二天，检查人员来到企业后，企业财务张部长热情地介绍了企业近年来的楼盘开发、销售情况，并主动提供了２００４年的账簿、会计报表、纳税申报表等相关资料，这些情况与网上介绍的大体相同，会计账簿检查并没有发现问题。当检查人员要求该企业提供开发项目立项表、商品房销售合同、销售明细、工程决算书、竣工报告等相关资料时，张某以相关人员不在为由婉言谢绝了，为什么当事人不愿提供这些材料呢？检查人员认为这里可能存在一些不为人知的问题，必须看到这些材料。经过反复宣传税收法律，特别是检查人员提出要到房地产交易市场调查企业销售房屋备案情况时，可能企业考虑到影响企业形象问题，不得已提供了销售合同和销售平面图。在检查销售图纸的时候，检查人员发现每栋楼房都是六层，但网上的照片是六层以上有坡屋顶的阁楼，这部分面积是如何处理的？检查人员产生了兴趣，企业的解释为阁楼是赠送的。

为了进一步落实这个情况，检查人员第二天早晨来到了该企业开发的小区向居民了解情况，原来这个小区的阁楼、车库、地下停车位都是卖给住户的，并且开发商开具的是财政收款收据。在调查中检查人员还发现一楼有公建部分是银行储蓄所，但企业并没有提供与银行的销售合同。

掌握了这些情况并复印了相关证据后，检查人员直接和该企业负责人姜某谈话，看到检查人员了解的证据后，该经理道出了实情。原来小区的规划由于市政扩道占用了一部分，企业为了减少损失，改变规划图纸，私自在六楼的斜面屋顶中设计了阁楼，但由于和原图纸不同，不能办理产权，因此在合同中没有体现，所以这部分面积单独收款并给客户开具财政收款收据，车库、地下车位由于产权不明也是如此办理。储蓄所是因为欠银行的贷款，经与银行协商用一处公建房抵银行的利息，产权证由银行自行办理。经查该企业共销售阁楼８２套，取得收入２９７万元，销售车库 ６３套，取得收入 ２８１万元，销售地下车位取得收入 １５１万元，共隐瞒收入７２９万元。

根据《中华人民共和国企业所得税暂行条例》、《中华人民共和国企业所得税暂行条例实施细则》、《企业所得税税前扣除办法》（国税发〔２０００〕８４号）、《中华人民共和国税收征收管理法》的规定，应补企业所得税２２９万元，加收滞纳金７万元，合计２３６万元。

隐瞒销售收入是房地产开发商偷税的手段之一，但目前采取这种方式偷税的开发商越来越少，主要原因是因为商品房是特殊的商品，最终是需要到房地产管理部门办理产权登记，销售合同在交易市场需要备案。如果开发商隐瞒销售情况，税务部门可到房管部门查询相关信息，而且检查人员可以通过实地核实掌握开发房屋的数量，所以在收入方面发现的问题主要是不按收入确定原则确定收入，未及时缴纳税款。

本案发现的问题虽然具有一定的特殊性，但这种现象也具有普遍性。开发商对一些不能办理产权的附属设施如车库、车位、阁楼、赠送的面积等，这些可以另外签合同、另外收款，这就容易隐瞒这部分收入。对房地产商的检查一定要深入楼盘实际现场掌握第一手资料，不能单纯就账查账。该案的查处就是检查人员通过现场核实，并取得相关证据后，很快发现违法事实的。

预售房款、银行按揭房款、房地置换、土地出让、以房抵债、安置回迁超面积售房款、商品房自用等销售或视同销售行为，是检查房地产收入环节的重点，这些特别需要引起检查人员的重视。