物业前期介入费可否在土地增值税清算中扣除？

      问：我单位在进行土地增值税清算过程中，税务机关提出，我公司在开发间接费中列支的“物业前期介入费”（物业公司前期在工地派人工程人员监督工程发生的费用）和“印花税、土地使用税”（印花税为销售和工程合同所需贴花）不得列入开发间接费，请问这样做是否有依据？

　　答：《土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定，条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：

　　（二）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房增开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房增开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。……

　　开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

　　根据上述规定，开发间接费用是你公司直接组织、管理开发项目发生的费用。物业公司前期在工地派工程人员监督工程发生的费用不属于你公司发生的费用，不属于开发间接费用，不能作为计算增值额的扣除项目。

　　你公司缴纳的印花税、工程合同所需贴花、土地使用税不属于直接组织、管理开发项目发生的费用，不属于开发间接费用。

　　《企业会计准则应用指南》附录会计科目和主要账务处理规定：

　　6602 管理费用
　　一、本科目核算企业为组织和管理企业生产经营所发生的管理费用，包括企业在筹建期间内发生的开办费、董事会和行政管理部门在企业的经营管理中发生的或者应由企业统一负担的公司经费（包括行政管理部门职工工资及福利费、物料消耗、低值易耗品摊销、办公费和差旅费等）、工会经费、董事会费（包括董事会成员津贴、会议费和差旅费等）、聘请中介机构费、咨询费（含顾问费）、诉讼费、业务招待费、房产税、车船使用税、土地使用税、印花税、技术转让费、矿产资源补偿费、研究费用、排污费等。

　　根据上述规定，你公司缴纳的印花税和土地使用税应在“管理费用”科目中列支。

　　《土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定，条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：

　　（三）开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。

　　（五）与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。

　　依据上述规定，房地产开发企业按照财务制度的规定，将其缴纳的印花税、土地使用税已列入管理费用中的，在计算土地增值额时不再扣除。其他土地增值税纳税人在计算土地增值额时，允许扣除在转让房地产时已缴纳的印花税。