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房地产业务涉及复杂，不好取证，不法者往往出租房产或土地，却不给承租方开具发票，从而偷逃税款。广东省佛山市三水区地税局采取“直接查企业账目+多方外围调查+找中介机构评估”等方式深入取证，成功对一企业追缴税费、滞纳金等共计近900万元。 “X陶瓷公司2007年将一处自有土地租给他人经营，一直没给承租人开发票，有偷税嫌疑。”2014年一天，佛山市三水区地税局接到一个实名举报。很快，针对X陶瓷公司的检查组成立。 确定出租行为，发现意外线索 征管资料显示，X公司是一家私营企业，主营陶瓷产销业务。经过研讨，检查组决定以X公司出租行为的确定作为检查的切入点。 接下来，检查组一方面到X公司调取租赁合同、租金收据及其他相关资料，与该公司在征管系统中的申报数据比对，印证举报事实。另一方面用电子查账软件对检查疑点排查定位。 查账软件显示，在X公司的“应收账款\应收客户往来”科目中，除记录应收承租公司的水电费外，从2010年6月起，每月还记录着应收另一个公司的水电费。检查人员意识到，X公司很可能还有被举报情况之外的出租业务。 在实地核查过程中，检查人员发现两个细节问题：一是X公司有7座房产，偌大的经营面积与其财务报表反映出来的产能数据明显不匹配。二是X公司的一个包装车间内存放着不属于该公司及其承租公司品牌的陶瓷产品。这更坚定了检查人员的猜想。然而，X公司既不承认有应收水电费的事实，也不承认另有出租业务。 检查组商讨后决定另辟蹊径，从第三方取证。根据X公司“应收账款\应收客户往来”科目中记载的公司名称，检查人员获取了另一个承租方的详细信息，并成功从该承租方取得了相关的租赁合同及租金收据。 至此，X公司出租土地收入373.5万元和出租厂房收入81.6万元未申报缴纳营业税费的事实得以准确认定。 合理怀疑，发现其他逃税事实 在实地核查X公司的经营场所后，检查人员感到该公司的房产税和城镇土地使用税申报数很可能也不真实，决定对该公司的账载固定资产、无形资产与其对应的房产证和土地使用证做一次全面对碰。 经过比对相关信息，检查人员发现三个问题：一是企业账载房产价值为215万元，向地税机关申报的房产原值却为516万元。二是按企业申报的房产原值计算，其钢混结构房屋每平方米的造价仅67元，与市场行情相比明显偏低。三是企业有城镇土地使用税申报缴纳记录，但其账上并无记载任何土地信息，也无确认地价的相关资料。X公司负责人解释，企业账载房产原值与向税务机关申报房产原值出现差异，是财务人员失误所致，另两项，企业提供不出相关的证明资料。 由于X公司在其房产、土地面积和价格确认方面资料缺失，检查工作陷入困局。 无法从企业取得其房产和土地价格的原始资料，检查组转而向外围调查取证。 为确认X公司的房产原值，检查人员发函到X公司房屋的承建商处，要求调取相关建安资料，但承建商回复说因其资料室漏水，相关资料已毁损，无法提供。 检查组决定根据《广东省房产税施行细则》相关规定，找有资质的中介机构评估X公司的公允价值，核定该公司的房产原值。 为准确确定X公司7座房产的验收日期和归属地块，检查组多次向规划、房管部门调取相关报建、验收资料，与X公司的账载资料逐一比对。 在土地面积和价格的确认上，检查人员按法定程序到国土城建部门调取土地登记卡、用地复函、出让合同复印件等资料，细致核对。针对有疑问的地方，检查人员又从国土部门获取了X公司的土地出让金票据、契税票据等证据资料，进而全面掌握了X公司近10年来的土地购置及变更情况。 查证结果是：X公司应税土地面积22.46万平方米，实际仅申报9.26万平方米，5年共少申报缴纳土地使用税265.32万元；因房产原值核算不实及地价未计入房产原值，X公司未足额申报缴纳以房产余值为计税依据的房产税共95.44万元；因出租房产不记收入，少申报缴纳出租房产税8.57万元。X公司合计少缴税369.33万元。 稽查征管联动，准确确定处理依据 因X公司被查时间跨度大，其间我国的企业所得税和营业税等税种政策发生了重大变化，且相关补充规定和过渡政策文件多，如何确定案件的处理依据成为一个大问题，直接关乎执法的准确性。为此，检查组启动了征管与稽查联动工作机制，在案件查处过程中遇到难点、有争议问题，及时与征管、税政部门沟通。 通过该机制，检查组弄清了几个关键问题。通过对系列法律法规和日常征管规定的综合分析，确定商业银行贴现凭证不属于税收征管法规定的合法、有效凭证，X公司凭证上记载的费用不能在企业所得税税前列支。 在准确获取X公司生产用房验收日期的基础上，根据企业账载房产计提折旧时间与其生产用房办理验收手续时间孰先的原则，来认定企业房产的使用时间，进而计征其房产税。 有关企业预收租金营业税及企业所得税收入的确认时间，以2009年1月为界，之前的按租赁合同的受益期限分期申报缴纳营业税，之后的纳税义务发生时间为收到预收款的当天。企业所得税方面，以2008年1月为界，之前的按照权责发生制原则计算缴纳，之后的出现例外性规定，即按合同约定的承租人应付租金的日期确认收入实现。根据国税函〔2010〕79号文件规定，如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，可在租赁期内分期均匀计入相关年度收入。检查人员严格按照相关规定，对X公司6年来的租金收入征收营业税和企业所得税问题予以了明确界定。 经过近一年的努力，X公司隐瞒收入的事实被逐一查清。前不久，X公司已按照三水区地税局稽查局的处理处罚决定，补缴税费、滞纳金及罚款共计895.47万元。 |
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