“营改增”不会对楼市产生太大影响

5月起，个人二手房交易“营改增”，税率税费问题成焦点。国税总局局长王军在两会上表态，实施方案将尽快公布。针对纳税人最担心的一系列问题，比如税费交多少、怎么交、对楼市有什么影响等，深晚记者采访了住建部住房政策专家委员会副主任、中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌和深圳中原研究中心经理王飞。

“营改增”后税率或为3%

今年两会政府工作报告中指出，5月1日起要全面落实“营改增”。国税总局局长王军在两会上回应，税务部分方案已经在制定中，原则上要延续过去的优惠政策，并在此基础上根据不同行业的特点和情况，新制定一些过渡措施，确保所有行业的税负只减不增。

目前，二手房交易根据转让所得征收5.5%的营业税，改成增值税之后，纳税人相当于多了一个抵扣环节，不论对于个人买卖还是房地产企业来讲，都是实质性的税负减轻。深圳中原研究中心经理王飞表示，虽然具体实施方案还没有出台，但是王军在两会上表态确保税负“只减不增”，极有可能按照三档税率中最低一档3%来征收，其余两档分别为6%和11%。

如果按照3%的增值税计算，可以大致对比出普通二手房“营改增”的税费差异。以卖出购买2年内的住宅为例，售价为1000万元，2年内无论是否普宅都要缴纳5.5%的营业税，也就是55万元。如果都按照3%的增值税征收，出售价还是1000万元，但最初买入价是500万元，抵扣掉买房费用后大概需要缴纳15万。

如果卖出购买已满2年的普通住宅，则之前已经不需要交营业税了，但是如果改成增值税就还是要交。

税费调整比例小 不会影响楼市

住建部住房政策专家委员会副主任、中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌告诉记者，由于税费占整个房产交易的比例很小，多一两个点，或者少一两个点，整体而言，对于深圳楼市的供求不会产生太大影响，毕竟深圳房价不是因为税率问题高涨。“营改增”主要目的是去库存，而深圳目前还没有面临严重的去库存问题。

顾云昌强调，房地产业“营改增”主要对房企是一个很大的利好，有助于房企减轻税负，相当于企业的利润率也会因为税负的降低而提升，为正处于转型期的房地产企业提供了“缓冲期”。同时，企业作为追逐利益的主体，势必会在深圳等基本面较好的一线城市以及其周边投资购房，促使一线城市继续向好。

除此之外，房企并购整合是大势所趋，而“营改增”要求房企集约经营，减轻负担，可以促使土地、项目的收购，加速房地产业整合，有利于房地产业走向成熟，解决的是政府与房企的关系。