新政办发[2016]179号 新疆维吾尔自治区人民政府办公厅关于加快培育和发展自治区住房租赁市场的实施意见

新疆维吾尔自治区人民政府办公厅关于加快培育和发展自治区住房租赁市场的实施意见

新政办发[2016]179号        2016-12-19

伊犁哈萨克自治州，各州、市、县(市)人民政府，各行政公署，自治区人民政府各部门、各直属机构：

　　为全面贯彻落实《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》(国办发[2016]39号)精神，加快培育和发展自治区住房租赁市场，逐步建立购租并举的住房制度，拉动住房消费，改善城镇居民住房条件，结合自治区实际，制定本实施意见。

　　一、总体要求

　　(一)指导思想。紧紧围绕社会稳定和长治久安的总目标，把培育和发展住房租赁市场放在自治区经济社会工作整体布局中统筹考虑，充分发挥住房租赁市场在完善市场供应、解决居民住房需求、促进经济社会发展中的重要作用，以建立购租并举的住房制度为主要方向，健全以市场配置为主、政府提供基本保障的住房租赁体系。以解决制约住房租赁市场发展的突出问题为导向，有效增加市场供应，满足居民多样化、多元化的住房租赁需求，保障当事人合法权益，促进住房租赁市场持续健康发展。

　　(二)发展目标。到2020年，全区设市城市基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场，县城住房租赁市场初步发展并初具规模。鼓励各地根据当地经济社会和房地产市场发展情况，充分发挥自主性和创造性，科学确定发展住房租赁市场的具体目标、重点和政策措施，推动实现城镇居民特别是新市民住有所居的目标。

　　二、完善租赁住房供应

　　(三)支持租赁住房建设。发挥规划引导作用，各地要结合住房供需状况等因素，将新建租赁住房纳入住房发展规划，合理确定租赁住房建设规模，并在年度住房建设计划和住房用地供应计划中予以安排，引导土地、资金等资源合理配置，按照自治区住房建设有关条件和标准，有序开展租赁住房建设，并完善公共配套，建设社区办公用房和综合服务设施。要盘活城区存量土地，采用多种方式增加租赁住房用地有效供应。新建租赁住房项目用地以招标、拍卖、挂牌方式出让的，出让方案和合同中应明确规定持有出租的年限。允许改建房屋用于租赁，将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格按照居民标准执行。允许将现有住房按照国家和地方的住宅设计规范改造后出租，改造中不得改变原有防火分区、安全疏散和防火分隔设施，必须确保消防设施完好有效。(责任单位：各地(州、市)行署(政府)、自治区国土资源厅、发改委、住房城乡建设厅、公安厅、综治办)

　　(四)积极盘活存量房源。积极盘活闲置的商业用房、办公楼、写字楼、工业厂房、企业库房、物流设施等资源用于出租，为各类创业者、中小企业、个体工商户提供低成本办公经营场所。支持房地产开发企业改变经营方式，从单一的开发销售向租售并举模式转变，将其持有房源向社会出租。鼓励有条件的房地产开发企业，在新建商品房项目中长期持有部分房源，用于向市场租赁，也可以与经营住房租赁的企业合作，建立开发与租赁一体化、专业化的运作模式，发展租赁地产。支持房地产开发企业将其持有的存量房源投放到租赁市场，也可以转成租赁型的养老地产、旅游地产等，满足居民多样化住房租赁需求。对一般纳税人出租在实施营改增试点前取得的不动产，允许选择适用简易计税办法，按照5%的征收率计算缴纳增值税。(责任单位：自治区住房城乡建设厅、发改委、经信委、财政厅、国土资源厅、人力资源和社会保障厅、国税局、地税局、工商局、各地(州、市)行署(政府))

　　(五)支持住房租赁企业发展。充分发挥市场作用，鼓励各类投资者注册成立住房租赁企业，形成住房租赁企业、中介机构、物业服务企业等多元化的市场参与主体，提供专业、规范的租赁服务。住房租赁企业可通过租赁、购买等方式多渠道筹集房源，提高住房租赁企业规模化、集约化、专业化水平，形成大、中、小住房租赁企业协同发展的格局，满足不断增长的住房租赁需求。鼓励住房租赁企业利用互联网和信息化技术开展租赁经营，实现线上线下互动发展，提升服务质量和效率。鼓励金融机构向住房租赁企业提供金融支持，地方政府可提供信贷担保，提供低于市场利率的贷款。(责任单位：自治区工商局、发改委、经信委、住房城乡建设厅、新疆通信管理局、新疆银监局、人民银行乌鲁木齐中心支行)

　　(六)充分发挥中介机构促进住房租赁作用。鼓励中介机构开展租赁业务，完善服务标准，提高服务质量，提升从业人员素质，促进中介机构依法经营、诚实守信、公平交易。对中介机构提供住房租赁经纪代理服务，适用6%的增值税税率。(责任单位：自治区住房城乡建设厅、发改委、经信委、财政厅、国税局、地税局、工商局)

　　(七)支持和规范个人出租住房。鼓励个人依法出租自有住房。对个人出租住房的，由按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税;对个人出租住房月收入不超过3万元的，2017年底之前可按规定享受免征增值税政策;对个人出租住房所得，减半征收个人所得税。要规范个人出租住房行为，加强备案管理。(责任单位：自治区住房城乡建设厅、财政厅、民政厅、公安厅、国税局、地税局、工商局、综治办、各地(州、市)行署(政府))

　　(八)提高公租房货币化和运营保障能力。转变公租房保障方式，逐步实现公租房货币化。支持公租房保障对象通过市场租房，政府对符合条件的家庭给予租赁补贴。完善租赁补贴制度，结合市场租金水平和保障对象实际情况，合理确定租赁补贴标准。鼓励各地采取购买服务或政府和社会资本合作(PPP)模式，将现有政府投资和管理的公租房交由专业化、社会化企业运营管理，不断提高管理和服务水平。将符合当地城镇居民公租房准入条件，在城镇稳定就业的外来务工人员、新就业大学生、农业转移人口、青年医生、青年教师等人员，纳入公租房保障范围。(责任单位：各地(州、市)行署(政府)、自治区住房城乡建设厅、财政厅、发改委、民政厅、人力资源和社会保障厅、教育厅、公安厅、综治办、新疆银监局、人民银行乌鲁木齐中心支行)

　　(九)鼓励物业服务企业参与住房租赁活动。充分发挥物业服务企业在保障当事人权益、维护秩序、保障安全、提供住房租赁相关信息方面的作用。物业服务企业应支持住房租赁信息采集和租赁服务管理工作。对合法改造房屋用于出租的，应提供相应的便利。对违规装修、违规群租等行为，应及时制止并向有关部门报告。(责任单位：自治区住房城乡建设厅、民政厅、司法厅、公安厅、综治办、各地(州、市)行署(政府))

　　三、鼓励住房租赁消费

　　(十)完善住房租赁支持政策。各地要制定支持住房租赁消费的优惠政策措施，引导城镇居民通过租房解决居住问题。非本地户籍承租人可按照《居住证暂行条例》等有关规定申领居住证，享受义务教育、医疗等国家规定的基本公共服务。个人承租住房的租金支出，结合个人所得税改革，统筹研究有关费用扣除问题。(责任单位：自治区财政厅、公安厅、住房城乡建设厅、教育厅、人力资源和社会保障厅、国税局、地税局、综治办、各地(州、市)行署(政府))

　　(十一)放宽提取住房公积金支付房租条件。职工连续足额缴存住房公积金满3个月，本人及配偶在缴存城市无自有住房且租赁住房的，可提取夫妻双方住房公积金支付房租。职工租住公共租赁住房的，按照实际房租支出据实提取;租住商品住房的，各地要根据当地市场租金水平和租住住房面积，合理确定租房提取额度。要简化租房提取要件，提高提取审核效率。因租房提取住房公积金需出具房产信息查询结果证明的，房地产管理部门不得收取费用。缴存职工申请资料齐全，审核无误后应即时办理，需对申请资料进一步核查时，应在受理提取申请之日起3个工作日内办结。(责任单位：自治区住房城乡建设厅、财政厅、民政厅、人力资源和社会保障厅、公安厅、综治办、人民银行乌鲁木齐中心支行、各地(州、市)行署(政府))

　　(十二)明确各方权利义务。出租人应当按照相关法律法规和合同约定履行义务，保证住房和室内设施符合要求。住房租赁合同期限内，出租人无正当理由不得解除合同，不得单方面提高租金，不得随意克扣押金;承租人应当按照合同约定使用住房和室内设施，并按时缴纳租金。(责任单位：各地(州、市)行署(政府)、自治区工商局、住房城乡建设厅、司法厅、民政厅、公安厅、综治办)

　　四、加强租赁市场监管

　　(十三)积极推进住房租赁信息服务与监管平台建设。建立政府住房租赁信息服务与监管平台，为租赁市场供需双方提供高效、准确、便捷的信息服务，出租人可随时发布出租房屋的区位、面积、户型、价格等信息，承租人可发布租赁房屋的需求信息，逐步实现在平台上进行对接。大力推进房屋租赁合同网上登记备案，建立房屋租赁信息数据库，做好数据收集、整理、统计、分析和查询等工作，公布经备案的房地产中介机构名单、房地产中介机构和从业人员信用档案等信息，方便群众办事。(责任单位：各地(州、市)行署(政府)、自治区住房城乡建设厅、发改委、公安厅、工商局、综治办、新疆通信管理局)

　　(十四)规范房屋租赁市场秩序。房屋租赁登记备案和房屋租赁管理是房地产管理部门的一项基本工作职责。各级房地产管理部门要树立“服务社会、规范管理、促进发展”的思想，充分发挥职能作用，切实履行职责。要认真做好房屋租赁登记备案工作，掌握出租房屋的底数和基本情况。各级公安、计生、民政、综治等部门要加强协作，将房屋租赁管理工作延伸至街道办事处(片区管委会)或社区居委会。要进一步强化服务意识，简化工作流程，公开办事制度，方便群众办事，主动为广大群众提供面对面的服务。要加强对房屋租赁经营机构的规范化管理，维护房屋租赁市场秩序，保护租赁当事人的合法权益。(责任单位：各地(州、市)行署(政府)、自治区住房城乡建设厅、发改委、公安厅、卫生计生委、民政厅、司法厅、工商局、综治办、新疆通信管理局)

　　(十五)加强租赁中介机构管理。充分发挥中介行业协会作用，加强住房租赁企业、中介机构和从业人员的行业自律管理。中介机构及其分支机构应当按规定到县(市)房产(住房城乡建设)部门备案。各县(市)房产(住房城乡建设)、工商部门要建立联动机制，定期交换中介机构工商登记和备案信息，并在官方网站等媒体上公示备案、未备案的中介机构名单，提醒群众防范交易风险，审慎选择中介机构。各县(市)房产(住房城乡建设)部门要会同价格、金融、税务、工商等部门加快建设房地产中介行业信用管理平台，并纳入自治区信用信息共享平台。依法严肃查处中介机构发布虚假信息、挪用占用租赁押金、违规租赁、“黑中介”等行为，对严重失信主体实施联合惩戒。支持实力强、信誉好的中介机构扩大服务规模、创新经营方式，活跃住房租赁市场。(责任单位：各地(州、市)行署(政府)、自治区住房城乡建设厅、发改委、公安厅、司法厅、工商局、国税局、地税局、综治办、新疆通信管理局、新疆银监局、人民银行乌鲁木齐中心支行)

　　(十六)着力研究解决限制住房租赁问题。各地要采取多种措施，着力解决住房无产权证书无法向社会出租等问题。对已经办理房屋入住手续，因土地、规划、消防、施工、竣工备案等手续不全而无法办理住房产权证书的，应督促协调有关部门依法加快办理。(责任单位：各地(州、市)行署(政府))

　　五、加强工作落实

　　(十七)落实地方责任。各地要对本行政区域内的住房租赁市场管理负总责，根据相关法律法规及本实施意见，研究制定具体的实施方案。要建立多部门联合监管体制，明确职责分工，发挥基层组织作用，推行住房租赁网格化管理。(责任单位：各地(州、市)行署(政府))

　　(十八)加强组织领导。住房城乡建设部门负责住房租赁市场管理和相关协调工作，会同有关部门加强住房租赁市场监管，完善住房租赁企业、中介机构和从业人员信用管理制度。国土资源部门负责将租赁住房建设纳入年度住房建设用地计划予以安排，合理确定租赁住房用地供应规模、结构、时序，制定未开发建设用地、改建房屋用地土地用途转换具体操作办法。税务部门负责落实住房租赁税收政策，支持住房租赁市场发展。公安部门要加强对出租房屋的管理，落实好住房租赁当事人居住登记制度。工商部门要加强对中介服务活动的监督管理，依法查处利用出租房屋进行违法经营行为。金融部门负责向住房租赁企业提供金融支持，稳步推进房地产投资信托基金(REITs)试点。其他有关部门要按照职责分工，做好有关工作，促进住房租赁市场健康发展。

　　(十九)加强统筹谋划。各地要结合本地实际，科学制定发展住房租赁市场的具体实施办法，明确住房租赁市场发展目标、主要任务、具体工作安排和政策措施。要建立健全工作机构，明确工作职责，充实人员力量，保障住房租赁各项工作有序推进。

　　(二十)加强政策支持。培育住房租赁市场是一个系统工程，涉及各个方面。各地要落实好金融、税收、经营管理等各项政策，积极鼓励和引导各类资金进入住房租赁市场。对租房居民需要出具稳定居所证明的，应简化办理流程。要加强宣传，正确引导居民住房消费，营造良好的社会氛围。