未按时进行土地增值税清算的税收隐患

    按照现行《土地增值税暂行条例》，土地增值税是以土地和地上建筑物为征税对象，以增值额为税基，并按照30%～60%的四级超率累进税率进行征收。但由于房地产开发的成本项目繁多，核算起来难度很大，因此土地增值税的征收方式一直是每年按照房地产项目的预计销售收入预征，然后在项目竣工验收后进行清算。但由于预征率较低，预征的税款只占清算税款很小的比例，大部分的土地增值税都是在清算阶段缴纳的。

    而按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）的要求，符合以下条件之一，才进行土地增值税清算：房地产开发项目全部竣工、完成销售的；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；直接转让土地使用权的。

    针对上述规定，一些房产项目常采取消极的手段来达到不缴或迟缴税款的目的，比如在进行预售后，拖延项目工期，不实现竣工，或者在竣工后销售，保留一定比例的开发产品，故意不实现土地增值税清算的条件。这些手段可能确实能够达到延缓清算的目的，但是由此可能会影响企业的经营，甚至可能产生法律和税务上的风险。

    法理分析
    房企拖延土地增值税清算时间，很有可能面临法律风险。
    第一，没有进行土地增值税清算的项目公司不能进行注销。《税收征管法》第十六条规定，企业在向工商局办理注销前，需要进行税务注销。《税收征管法实施细则》要求纳税人在办理注销税务登记前，应当向税务机关结清应纳税款、滞纳金、罚款，缴销发票、税务登记证件和其他税务证件。因此，如果房地产项目公司有大量土地增值税款没有清算，就不可能获得注销。

    据了解，房地产行业一般采取一个开发项目一个项目公司的经营模式。一段时间之后，房地产企业可能积攒了数量可观的项目公司。虽然这些项目公司都具有开发资质，具有一定的壳价值，但由于在税务上存在很大的不确定性，很难进行整体出售。

    第二，拖延工期可能产生合同上的风险。房地产企业在项目没有竣工之前进行预售，在预售合同中一般和买方约定交房日期和办理房产证书的时间。如果房地产企业只考虑了避免土地增值税清算，而把工期延长，迟迟不完成竣工。那么可能会影响与买方的合同履行，产生不必要的纠纷，甚至可能面临集体诉讼。

    房企拖延土地增值税清算时间，还有可能面临税务风险。
    一方面，回款速度受到增值税清算时间的影响。滚动开发是现行房地产开发的主流模式，这种开发模式特别依赖银行贷款和预售收入来支撑项目开发，因此，其销售的回款速度将直接影响到房地产项目的开发成本，回款的速度越快，开发的资金成本也就越低，利润空间就会加大。如果企业保留着相当部分的开发产品不进行销售，首先影响的就是企业的资金回收。资金回收的速度越慢，开发的成本就越高。

    另一方面，捂盘惜售的结果可能导致增值额越来越高，缴纳的税款越来越多。现今，除了房地产企业主动清算外，大部分楼盘只要符合条件还可能由税务机关主动进行清算。《土地增值税清算管理规程》（国税发〔2009〕91号）中列举了税务机关主动清算的条件，包括已竣工验收的房地产开发项目；已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；取得销售（预售）许可证满3年仍未销售完毕的等。但不排除将来税务机关进一步提高主动清算的条件。

    届时楼盘的增值额可能会比现在更高，有些企业早年开发的楼盘增值额占比现今已会达到200%以上，土地增值税将达到利润的60%，因此导致整个项目的适用比例提高。所以，延缓土地增值税清算的时间不能过长，需要综合考虑市场的发展和政策变化的风险。

    新政契机
    2010年12月24日，国家税务总局发布《关于房地产开发企业注销前有关企业所得税处理问题的公告》（国家税务总局2010年第29号公告，下称29号公告），明确了房地产开发企业注销前由于开发项目土地增值税清算税款而导致多缴的企业所得税可以办理退税，这消除了房地产企业因为清算而加重税负的后顾之忧。

    29号公告规定房地产开发企业可以就土地增值税清算税款向以前年度进行分摊，且规定如果项目已经进行土地增值税清算且注销当年汇算清缴出现亏损，房地产开发企业向税务机关申请办理注销税务登记时可申请企业所得税退税。该公告自2010年1月1日追溯施行。对于2010年1月1日后办理注销税务登记的房地产开发企业，如果符合上述条件应向主管税务机关申请退税。

    综上所述，由于国家对于土地增值税政策的日益趋紧，而且对于税务机关对清算也给予了鼓励。为了避免以后出现更多的法律和税务上的风险，房地产企业应该及早进行土地增值税的清算。而在进行清算前，企业需要先对自身的开发项目有清晰的了解，将不规范的做法予以纠正，如在计算扣除项目是否有取得合法有效凭证等。如果开发成本所附的凭证、资料不符合清算要求或不实的，税务机关可核定计算扣除金额，这将给企业带来不必要的麻烦。