各地土地增值税成本分摊方法总结表

五、青岛的规定（青地税发[2008]100号）
第二十条　房地产开发项目既包括普通住房又包括非普通住房的，开发企业应当分别计算增值额，按普通住房和非普通住房的增值率分别计算土地增值税税额。对于未分别核算的，扣除项目金额应按普通住房和非普通住房建筑面积占可售建筑面积的比例确定。

第二十一条　开发企业开发多个房地产项目，其共有的成本费用，以及分期分批开发项目共有的公共配套设施的成本费用，应按多个或分期分批开发项目的建筑面积比例分摊，确定属于清算项目的扣除项目金额。

青地税发[2008]100号：青岛市地方税务局关于印发《青岛市地方税务局房地产开发项目土地增值税税款清算管理暂行办法》的通知  发文时间： 2008-5-22

四、关于普通住宅和非普通住宅扣除项目金额的计算分摊方法
根据规定，开发项目中既包括普通住宅又包括非普通住宅的，开发企业应当分别计算普通住宅和非普通住宅的增值额以及土地增值税税额。

对于未分别核算的，其扣除项目金额应按照普通住宅和非普通住宅可售建筑面积占总可售建筑面积的比例确定。

青地税函[2013]44号：青岛市地方税务局关于印发《房地产开发项目土地增值税清算业务指引》的通知  发文日期：2013.3.25

六、广州的规定（穗地税函[2013]179号）（穗地税发[2013]152号）（穗地税函[2012]198号[1] ）（穗地税函[2008]342号）（穗地税函[2010]170号）

三、关于综合开发项目可扣除项目的分摊方法问题
对兼有住宅和非住宅的综合开发项目在计算分配扣除项目金额时，应对总可售非住宅(包括已售、未售(含出租或自用)面积整体乘以1.4系数进行分摊计算。并将《关于房地产开发企业土地增值税征收管理的补充通知》(穗地税发[2006]39号)的第六条第(一)项第1点的公式调整为“分摊已售比例=[(已售住宅面积 已售非住宅面积×1.4)÷(总可售住宅面积 总可售非住宅面积×1.4)]×100%”。

对按照《转发国家税务总局关于印发<土地增值税清算鉴证业务准则>的通知》(粤国税发[2008]30号)细化的土地增值税清算审核的附表5《与收入相关的面积审核调整明细表》和附表7-1《扣除项目及成本结转汇总表》一并作相应调整(见附件1、2)。

四、关于建筑物面积计算口径的问题
土地增值税清算过程中，建筑物面积是指建筑面积，而不是套内建筑面积。

穗地税函[2013]179号：广州市地方税务局关于印发2013年土地增值税清算工作有关问题的处理指引的通知   发文日期： 2013.8.29

三、停止执行兼有住宅和非住宅的综合开发项目中对非住宅按1.4倍系数分摊扣除项目金额的规定。对按照《转发国家税务总局关于印发<土地增值税鉴证业务准则>的通知》（粤国税发[2008]30号）细化的土地增值税审核的附表5（与收入相关的面积审核调整明细表）和附表7-1《扣除项目及成本结转汇总表》一并作相应调整（见附件1.2）。

穗地税发[2013]152号：广州市地税局关于明确土地增值税征管有关问题的通知发文日期：2013年12月27日

十五、关于扣除项目金额计算分摊的问题
（一）房地产开发企业清算单位内按下列方法和顺序计算分摊扣除项目金额：
1．对于能够按不同房地产类型直接归集的，清算时按不同房地产类型直接归集扣除项目金额。否则，按清算单位总建筑面积计算分摊扣除项目金额。
2．对于出租或自用的房地产，清算时按出租或自用房地产建筑面积计算不予扣除的扣除项目金额。
3．按已售房地产建筑面积和可售房地产建筑面积比例，计算允许扣除的扣除项目金额。对于房地产开发企业清算单位内部分可售房地产用于出租或自用的，则上述可售房地产建筑面积为已减去出租或自用的可售房地产建筑面积。

（二）房地产开发企业清算单位内发生的公共配套设施费应直接计入清算单位的扣除项目金额，不得在其他分期项目中计算分摊。

（三）房地产开发企业分期开发项目，以分期项目作为清算单位的，按下列方法和顺序计算分摊扣除项目金额：
1．对于能够按分期项目直接归集的，清算时按分期项目直接归集扣除项目金额。
2．对于不能够按分期项目直接归集，但能按各分期项目土地面积计算分摊的，按清算单位与其他分期项目之间土地面积比例计算分摊。
3．对于不能够按分期项目直接归集，也不能按各分期项目土地面积计算分摊的，按清算单位与其他分期项目之间总建筑面积比例计算分摊。

（四）房地产开发企业分期开发房地产项目，各清算单位扣除项目金额计算分摊方法应保持一致性。
（五）房地产开发企业分期开发房地产项目，部分分期项目已办理核定征收，其余分期项目不符合核定征收条件的，清算时不得核定征收土地增值税。
（六）房地产开发企业开发不同的房地产开发项目所共同拥有的公共配套设施，按各房地产开发项目之间土地面积比例计算分摊。

穗地税函[2012]198号：广州市地方税务局关于印发土地增值税清算工作若干问题处理指引(2012年修订版)的通知  发文日期：2012年11月30日

六、关于扣除项目分摊计算问题
（一）房地产开发企业分期开发项目清算时，只就实际支付的款项且可提供合法有效凭证部分分摊扣除。其分摊方法一般掌握为在不同期项目之间按占地面积计算分摊，在同一期项目内按建筑面积计算分摊。公共配套成本费用未发生的，不得预提公共配套的成本费用，待实际发生时，在发生当期清算时计算扣除。

穗地税函[2008]342号：广东省广州市地方税务局关于印发土地增值税清算工作若干问题的处理指引的通知  发文日期：2008-10-20

十、分期开发房地产项目，各清算单位扣除项目计算分摊方法一致性问题
分期开发房地产项目各清算单位扣除项目计算分摊方法应保持一致性。

穗地税函[2010]170号：广东省广州市地方税务局关于印发土地增值税清算工作若干问题处理指引（续二）的通知  发文日期：2010-08-27

（二）房地产开发企业开发不同的项目所共同拥有的公共配套设施，先按不同项目占地面积计算分摊，再按清算项目内建筑面积计算分摊。

穗地税函[2008]342号：广东省广州市地方税务局关于印发土地增值税清算工作若干问题的处理指引的通知  发文日期：2008-10-20

七、内蒙古的规定（内地税字[2007]87号）
(5) 属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售发总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。

内地税字[2007]87号：内蒙古自治区地方税务局关于房地产开发企业土地增值税清算检查工作的通知  发文时间： 2007-3-22

八、丽水的规定（丽地税政[2007]87号）
(五)属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。

丽地税政[2007]87号：丽水市地方税务局关于加强房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知  发文时间： 2007-9-19