各地土地增值税成本分摊方法总结表

九、银川的规定（银地税发[2007]214号）
(十)属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。

(十一)对支付的土地出让金和前期开发费用以及项目开发成本按除以开发项目的总建筑面积进行分摊扣除；属项目设计要求等特殊情况，需采用按土地使用权面积或其他合理方法分摊的，需经主管税务机关认定。

(十二)纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按实际转让土地的面积占可转让土地总面积的比例计算分摊。其中：可转让土地面积为开发土地总面积减除不能转让的公共设施(道路、绿化等)用地面积后的剩余面积。

(十三)对纳税人建造商住混合楼，即既有营业网点又有住宅的工程项目，其营业网点与住宅收入及成本应分别核算，凡核算中成本不能区分的，对营业房的成本可按平均成本加计30%进行扣除。

银地税发[2007]214号：关于上报《银川市房地产企业土地增值税清算实施办法》的请示  发文日期：2007-06-15

十、宁夏的规定（宁地税发[2007]46号）
(九)属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。

宁地税发[2007]46号：宁夏回族自治区地方税务局关于印发《宁夏回族自治区房地产开发企业土地增值税清算管理办法》的通知  发文时间： 2007-3-5

十二、海南的规定（琼地税发[2009]187号）（琼地税函[2007]356号）
二、关于同一清算单位的房地产项目中包含不同类型房地产应如何计算土地增值税的问题
根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第一条和《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发[2009]91号）第十七条的规定，对同一清算单位的房地产项目中同时包含普通住房和非普通住房的，应该分别计算普通住房和非普通住房的增值额、增值率，征收土地增值税。纳税人在申报土地增值税清算时，未分别计算普通住房和非普通住房增值额、增值率的，税务机关审核时，应分别计算普通住房和非普通住房的增值额、增值率，征收土地增值税。普通住房的增值额未超过扣除项目金额百分之二十的，免征土地增值税。

琼地税发[2009]187号：海南省地方税务局关于土地增值税清算有关问题的通知   发文日期：2009-12-23

五、普通住宅的征免税问题
纳税人开发的房地产项目，由多栋单体建筑组成，有的单体建筑属普通住宅，有的属其他商品房的，包括商住楼、综合楼等，单体建筑中既有普通住宅，又有其他商品房的，应分别核算土地增值额计算土地增值税。不分别核算增值额的，其建造的普通住宅不得适用“建造普通住宅出售，增值额未超过扣除项目金额百分之二十免征土地增值税”的规定。

纳税人对普通住宅和其他商品房未分别进行财务核算的，可根据平均成本分摊法分别核算普通住宅和其他商品房的土地增值额，即根据平均每平方米建筑面积的扣除项目金额乘以相应的房产建筑面积，分别确定普通住宅和其他商品房的扣除项目金额分别计算土地增值税。

琼地税函[2007]356号：海南省地方税务局关于明确土地增值税若干政策问题的通知  发文时间： 2007-12-11

十三、浙江的规定（浙江省地方税务局关于土地增值税若干政策问题的解答）（浙地税函[2009]222号）（磐地税政〔2010〕6号）
问题四：同一项目中不同类型房地产共同的成本费用如何分摊？

答：根据国税发[2009]91号《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算规程〉的通知》第二十一条规定，结合我省《关于房地产开发企业土地增值税清算若干问题的通知》（浙地税函[2009]222号）第二条规定，对于同一项目中不同类型房地产共同的成本费用，按不同类型房地产可售面积占比计算分摊共同的成本费用。

浙江省地方税务局关于土地增值税若干政策问题的解答 发文日期：2011年6月8日

二、对既有普通标准住宅，又有非普通标准住宅及其他用房等综合性房地产开发项目，在计算土地增值税时，扣除项目金额可按面积占比分别计算确定。

浙地税函[2009]222号：浙江省地方税务局关于房地产开发企业土地增值税清算若干问题的通知    发文日期：2009-06-04

为切实做好我县房地产开发企业的土地增值税清算工作，根据我县部分房地产开发项目既有住宅（单栋全部为成套住房，下同）、综合用房（指同一栋楼中既有商业用房又有住宅的房屋，下同）、高档住宅（指排屋、别墅，下同）和物业用房等开发商自用房产的实际情况，为确保房地产开发项目土地增值税清算工作的顺利开展，客观公正、科学合理的将扣除项目成本分摊到每期不同类型的房地产项目中，现就有关政策进一步明确如下：
一、对同一房地产项目分多期开发的，应分期进行土地增值税清算，土地购置成本按各开发期占地面积的比例进行分配。

二、对同一期房地产开发中既有住宅、综合用房、高档住宅和物业用房等开发商自用房产的项目，土地购置成本分配按住宅、综合用房、高档住宅、物业等开发商自用房产的建筑占地面积占比计算确定；销售税金按住宅、综合用房和高档住宅销售收入占比计算确定；开发成本和开发费用按住宅、综合用房、高档住宅和物业等开发商自用房产的建筑面积占比计算确定。

三、对综合用房的土地购置成本分配按商业用房、住宅销售收入占比计算确定；销售税金按商业用房、住宅销售收入占比计算确定；开发成本和开发费用按商业用房、住宅建筑面积占比计算确定。

磐地税政〔2010〕6号：浙江省磐安县地方税务局 关于明确土地增值税清算有关成本分配政策的通知  2010-03-25

十四、大连的规定（大地税函[2008]188号）（大地税函〔2006〕76号）
对同一项目中，既有普通标准住宅，又有非普通标准住宅的，应当按建筑面积分摊扣除项目，分别核算增值额。

大地税函[2008]188号：辽宁省大连市地方税务局关于进一步加强土地增值税清算工作的通知  发文日期：2008-10-27

对纳税人成片受让、购置土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额原则上按开发土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，若按此办法难以计算或明显不合理的，经税务机关确认后，也可按建筑面积计算分摊。

大地税函〔2006〕76号：大连市地方税务局关于明确土地增值税若干问题的通知  成文日期：2006-09-08