各地土地增值税成本分摊方法总结表

十五、湖北的规定（鄂地税发[2013]44号）（鄂地税发[2008]207号）（鄂地税发[2008]211号）
五、关于取得土地使用权所支付金额计算分摊问题
对于成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，原则上应按分期开发项目（以《建设工程规划许可证》为单位）占地面积占该成片受让土地总占地面积的比例计算分摊取得土地使用权所支付的金额和土地征用及拆迁补偿费（以下简称“土地成本”）。同一项目中建造不同类型房地产开发产品的，按不同类型房地产开发产品的建筑面积占该项目总建筑面积的比例计算分摊土地成本。但对占地相对独立的不同类型房地产，应按该类型房地产占地面积占该项目房地产总占地面积的比例计算分摊土地成本。

鄂地税发[2013]44号：湖北省地方税务局关于进一步规范土地增值税征管工作的若干意见  发文日期：2013年3月20日

八、关于单栋建筑物中住宅与商业用房的建筑成本扣除问题
单栋建筑物既有住宅又有商业用房的，商业用房建筑成本可以按照层高系数予以调整。其余扣除项目金额不得按层高系数调整。

商业用房层高系数=商业用房层高/住宅层高

第十八条清算的房地产开发项目，其房地产开发成本费用的计算分摊按核实的可售建筑面积计算分摊，并遵循准予扣除的房地产开发成本金额与取得收入的面积相配比的分摊原则。对于商住综合楼，可结合实际情况，采取合理方法分别计算确定商铺与住宅的单位建筑面积成本。

鄂地税发[2008]207号：湖北省地方税务局关于印发《湖北省房地产开发企业土地增值税清算管理办法》的通知  发文日期：2008-09-12

第十七条对公共配套设施费扣除范围的确定。对清算项目中必须建造的，但不能转让的非营利性的社会公共事业设施所发生的支出，如居委会（或社区）和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯、公共厕所等公共设施，由于各项开发项目配套设施情况不同，必须先确定允许扣除的配套设施面积后再计算分摊。对公共设施的扣除，在进行土地增值税清算时，按以下原则处理：……

（五）对于成片开发分期清算项目的公共配套设施费用，在先期清算时，应按实际发生的费用进行分摊；对后期清算时实际支付的公共配套设施费用分摊比例大于前期的金额时，允许在整体项目全部清算时，按整体项目重新进行调整分摊。

鄂地税发[2008]207号：湖北省地方税务局关于印发《湖北省房地产开发企业土地增值税清算管理办法》的通知  发文日期：2008-09-12

六、关于地下建筑物土地成本分摊问题
房地产开发项目在取得土地使用权时，申报建设规划含地下建筑，且将地下建筑纳入项目容积率的计算范畴，并列入产权销售的，其地下建筑物可分摊项目对应的土地成本。如交纳土地出让金的非人防地下车库，在整个开发项目的土地使用证中会标明地下车库的土地使用年限和起止日期，同时取得“车库销售许可证”，在计算地下车库土地增值税扣除项目时可分摊土地成本。其他不纳入项目容积率计算范畴或不能提供与取得本项目土地使用权有关联证明的地下建筑物，不得进行土地成本分摊。

鄂地税发[2013]44号：湖北省地方税务局关于进一步规范土地增值税征管工作的若干意见  发文日期：2013年3月20日

十六、江西的规定（赣地税发[2008]76号）（赣地税发[2006]99号）
第十七条　对纳税人既建造住宅又从事其他房地产开发转让的，应分别核算增值额，不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，由主管地税机关统一按其各占总建筑面积的比例，分别计算扣除项目金额和增值额；对纳税人既建造普通标准住宅又建造非普通标准住宅转让的，也应分别核算增值额，不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条(一)项的免税规定。

闽地税发[2005]195号：福建省地方税务局关于印发《福建省房地产开发企业土地增值税征收管理办法[试行]》的通知 发文时间：2006-10-20

二、关于纳税人建造既有住宅又有非住宅的综合楼(或连体楼)的资金费用的分摊问题
对纳税人建造既有住宅又有非住宅的综合楼(或连体楼)，其发生的资金费用按照下列原则分摊：
(一)纳税人取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用及土地征用和拆迁补偿费，分别按纳税人取得的普通住宅、其他类型的房地产的销售收入进行分摊。
(二)纳税人发生的其它费用，按单位建筑面积分摊。赣地税发[2008]76号：江西省地方税务局关于土地增值税清算若干问题的通知发文时间：2008-6-3

赣地税发[2008]76号：江西省地方税务局关于土地增值税清算若干问题的通知发文时间：2008-6-3

十七、福建的规定（赣地税发[2006]99号）
(二)土地增值税扣除项目金额的计算。对同一项目中包含不同类型房地产的，其扣除项目金额在不同类型房地产间的分摊原则上按可售面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他合理方式计算分摊。具体事宜由设区市地税局明确。

闽地税发[2008]64号：福建省地方税务局关于进一步加强我省房地产开发企业土地增值税管理的通知   发文时间： 2008-4-7

十八、福州的规定（榕地税发[2008]108号）
一、房地产开发成本计算分配办法
房地产开发企业同一项目中包含不同类型房地产的, 其房地产开发成本可采取层高系数计算分配办法，具体计算口径和步骤如下：
（一）计算层高系数
在纳税人同一项目(包含不同类型房地产)中，选取住宅层高为基数，设定为1，其他商品层高与住宅层高之比，计算出各自层高系数。

（二）计算总层高系数面积
∑层高系数面积= ∑不同类型商品层高系数×可售面积

（三）计算房地产开发成本在不同类型商品中分摊
不同类型商品应分摊的房地产开发成本=[房地产开发成本÷ ∑层高系数面积]×（不同类型商品层高系数×已售面积）

二、其他扣除项目金额计算分配办法
（一）取得土地使用权所支付的金额按可售面积计算分摊。
（二）房地产开发费用按可售面积计算分摊。
（三）转让环节各项税费按实计算。
（四）加计20%扣除仍按土地增值税暂行条例及其实施细则有关规定执行。

榕地税发[2008]108号：福州市地方税务局关于房地产开发企业土地增值税若干政策问题的通知  发文日期：2008.6.25

十九、广西的规定（桂地税发[2008]44号）(桂地税发[2008]96号)
三、关于房地产开发项目同时涉及普通住宅、非普通住宅和其他用房的，应如何计算其增值额的问题
（一）开发项目同时包含普通住宅与非普通住宅以及其他用房的，应分别核算其增值额。
（二）上述项目在计算时，如其成本费用混合核算的，应以不同类型的用房，分别按建筑面积进行分摊。

桂地税发[2008]44号：广西壮族自治区地方税务局关于明确土地增值税清算若干政策问题的通知  发文时间： 2008-3-27

五、关于清算项目划分类别及成本分摊计算问题
（一）项目同时涉及普通住宅、非普通住宅和其他用房的，应按照国家税务总局的规定，统一划分普通住宅、非普通住宅和商用房三大类别，分别核算其增值额。
（二）在计算上述混合核算的项目时，对其成本费用，应以普通住宅、非普通住宅和商用房三大类别，分别按建筑面积进行比例分摊。

桂地税发[2008]96号：广西壮族自治区地方税务局关于土地增值税清算工作若干问题的通知  发文时间： 2008-6-3

二十、北京的规定（京地税地[2008]92号）（京地税地[2007]134号）（京地税地[2007]325号）（京地税地[2003]73号）
第三条　土地增值税清算以纳税人初始填报的《土地增值税项目登记表》中房地产开发项目为对象，对一个清算项目中既有普通标准住宅工程又有其他商品房工程的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，建造的普通标准住宅不能适用《土地增值税暂行条例》第八条(一)项的免税规定。

京地税地[2008]92号：北京市地方税务局关于印发《房地产开发企业土地增值税清算管理办法》的通知  发文时间： 2008-4-18

第三条土地增值税清算以纳税人初始填报的《土地增值税项目登记表》中房地产开发项目为对象，对一个清算项目中既有普通标准住宅工程又有其他商品房工程的，应分别核算增值额。

京地税地[2007]134号：北京市地方税务局关于印发《房地产开发企业土地增值税清算管理办法》的通知  发文时间： 2007-4-9

三、一个房地产开发项目中包括不同商品房类型的，应将整体项目作为清算对象。如需在普通住宅与其他商品房、清税面积与未清税面积之间分摊成本的，原则上应按建筑面积计算分摊。

京地税地[2007]325号：北京市地方税务局关于土地增值税清算管理若干问题的通知   发文时间： 2007-8-15

三、关于成片开发分期清税，基础设施费如何分摊的问题。
对于小区成片开发、分期立项、分期办理清税手续的项目，开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程实际发生的费用，按所占竣工清税项目面积比例分配计算确定基础设施费的金额进行扣除。

京地税地[2003]73号：北京市地税局《关于明确土地增值税征收管理若干问题的通知》发文时间：2003-2-9