内资房地产企业会计制度和税收差异浅析

　　房地产企业因为其项目开发周期长、项目滚动进行、成本结转存在特殊性的原因，其行业会计制度和税收有关规定存在一定差异。目前我国的内资房地产企业所得税管理主要建立在《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号）文件之上，该文件是在原国税发[2003]83号文件基础上进行的补充、修改和完善。认真解读该文件后不难发现，该文件在规范内资房地产企业所得税管理的同时，与现行的《房地产企业会计制度》也存在一定的差异。本文就内资房地产行业会计制度和税收规定存在的一些差异做一简要分析。

　　一、期间费用扣除方法存在差异

　　国税发[2006]31号文规定的核算和税前扣除原则：开发企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须按规定区分期间费用和开发产品成本、开发产品会计成本与计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本的界限。属于该成本对象完工前实际发生的，可直接摊入成本对象；属于成本对象完工后实际发生的，首先应按规定在已完工成本对象和未完工成本对象之间分摊，再将由已完工成本对象负担的部分，在已实现销售的可售面积和未实现销售的可售面积之间进行分摊，其中，应由已实现销售的可售面积分摊的部分，准予在当期扣除。

　　房地产行业会计制度规定，除开发期间借入资金所发生的利息以间接费用列入开发产品成本科目外，其余的期间费用不分项目，应一律作为当期损益处理。

　　二、会计制度确认销售实现时间与税法规定的发生纳税义务时间存在差异

　　31号文件明确规定了内资房地产企业的收入确定原则：1、采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。2、采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。3、采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。4、采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：（1）采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。（2）采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于开发企业与购买方签订销售合同或协议，或开发企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。（3）采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，属于由开发企业与购买方签订销售合同或协议，或开发企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，开发企业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中减除；如果销售合同或协议约定的价格低于基价的，则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。属于由受托方与购买方直接签订销售合同的，则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。（4）采取包销方式委托销售开发产品的，包销期内可根据包销合同的有关约定，参照上述（1）至（3）项规定确认收入的实现；包销期满后尚未出售的开发产品，开发企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。①采取分期付款或预售方式销售的，以合同约定的付款时间为销售收入的实现；②采取按揭形式的，以银行将按揭贷款办理转账之日，为销售收入的实现；③采取以土地使用权或其他财产置换房屋的，以房产使用权交付对方为销售收入的实现。5、开发企业将开发产品先出租再出售的，凡将开发产品转作固定资产的，其租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售固定资产确认收入的实现；凡未将开发产品转作固定资产的，其租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售开发产品确认收入的实现

　　对于内资房地产企业采取预售方式销售未完工产品的，其预售收入先按预计计税毛利率分季（或月）计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再行调整。

　　《房地产企业会计制度》规定收入确认条件是：1、转让、销售土地和商品房，应在土地和商品房已经移交，已将发票结算账单提交买主时，作为销售实现。2、代建的房屋和工程，应在房屋和工程竣工验收，办妥财产交接手续，并已将代建的房屋和工程的工程价款结算账单提交委托单位时，作为销售实现。3、对土地和商品房采取分期收款销售办法的，可按合同规定的收款时间分次转入收入。4、出租开发产品，应在出租合同（或协议）规定日期收取租金后作为收入实现；合同规定的收款日期已到，租用方未付租金的，仍应视为经营收入实现。

　　会计制度对于取得的预售款在当期并不确认也不结转收入，这一点和税收制度存在不同，造成会计制度确认销售实现时间与税法规定的纳税义务时间发生不同。

　　三、确认利润的时间差异

　　在未完工的开发产品预售阶段，因为不符合会计制度对收入的确认，会计上不结转未完工项目的收入，按照配比原则也不结转成本，也就无从计算会计利润；国税发31号文件则规定预售收入先按预计计税毛利率分季（或月）计算出当期毛利额。就造成税法和会计对当期确认利润的时间差异。

　　四、产品销售成本与计税成本存在差异

　　《房地产企业会计制度》规定：“经营成本”项目，反映企业转让、销售、结算和出租开发产品等主要经营业务的实际成本。本项目应根据“经营成本”科目发生额分别填列。

　　31号文件规定：房地产开发企业发生的当期准予扣除的开发产品销售成本，是指已实现销售的开发产品的成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。通常，可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定：可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷总可售面积，已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本?

　　对于开发企业在开发区内建造的会所、停车场库、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，会计上规定可按实际成本接转成本，税收上对上述配套设施是否营利性而规定了不同的处理方法：属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。属于营利性的，或产权归开发企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除开发企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。?

　　五、开发产品自用的会计处理与税收规定存在差异

　　对于将开发产品用于本企业自用、捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励等方面，会计上认为是一种内部结转关系，不符合一般商品销售收入的确认原则，不作销售处理，按成本转账。

　　而31号文件则规定：开发企业将开发产品转作固定资产或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。