8个契税的热点问题解答（国家税务总局大连市税务局）

　　1、国有土地使用权出让时，契税的交易价格如何确定？

　　根据《财政部 国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》财税〔2004〕134号文件规定：“一、出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。（一）以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。没有成交价格或者成交价格明显偏低的，征收机关可依次按下列两种方式确定：1.评估价格：由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定，并经当地税务机关确认的价格。2.土地基准地价：由县以上人民政府公示的土地基准地价。（二）以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。”

　　2、契税纳税义务发生时间及申报缴税时间是如何规定的？

　　根据《中华人民共和国契税暂行条例》第八条规定，契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。

　　根据《大连市地方税务局关于调整契税缴税期限的公告》2016年第4号规定，依照《中华人民共和国契税暂行条例》及其细则规定，纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在办理房地产权属前（时）缴纳契税。本公告自2016年9月1日起施行。

　　3、一个公司按规定分立为两个公司，分立后的公司承受原公司房产、土地权属时，是否征收契税？

　　根据《财政部 国家税务总局关于继续支持企业事业单位改制重组有关契税政策的通知》（财税〔2018〕17号）规定：“自2018年1月1日起至2020年12月31日，公司依照法律规定、合同约定分立为两个或两个以上与原公司投资主体相同的公司，对分立后公司承受原公司土地、房屋权属，免征契税。

　　本通知所称企业、公司，是指依照我国有关法律法规设立并在中国境内注册的企业、公司。

　　本通知所称投资主体相同，是指公司分立前后出资人不发生变动，出资人的出资比例可以发生变动。”

　　4、两个公司按规定进行合并，合并后的公司承受原合并前一方公司的房产，是否征收契税？

　　根据《财政部 国家税务总局关于继续支持企业事业单位改制重组有关契税政策的通知》（财税〔2018〕17号）规定：自2018年1月1日起至2020年12月31日，两个或两个以上的公司，依照法律规定、合同约定，合并为一个公司，且原投资主体存续的，对合并后公司承受原合并各方土地、房屋权属，免征契税。

　　本通知所称企业、公司，是指依照我国有关法律法规设立并在中国境内注册的企业、公司。

　　本通知所称投资主体存续，是指原企业、事业单位的出资人必须存在于改制重组后的企业，出资人的出资比例可以发生变动。

　　5、个人转让住房时，因产权纠纷未能取得房屋产权证的，如何判定购房时间？

　　根据《国家税务总局关于个人转让住房享受税收优惠政策判定购房时间问题的公告》（国家税务总局公告2017年第8号）规定，自2017年4月1日起，个人转让住房，因产权纠纷等原因未能及时取得房屋所有权证书（包括不动产权证书，下同），对于人民法院、仲裁委员会出具的法律文书确认个人购买住房的，法律文书的生效日期视同房屋所有权证书的注明时间，据以确定纳税人是否享受税收优惠政策。

　　6、夫妻一方婚前所购房屋在婚内加入另一方名字，将其变更为夫妻双方共有的房屋时，是否需要缴纳契税？

　　根据《财政部 国家税务总局关于夫妻之间房屋土地权属变更有关契税政策的通知》（财税〔2014〕4号）规定：“在婚姻关系存续期间，房屋、土地权属原归夫妻一方所有，变更为夫妻双方共有或另一方所有的，或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有，变更为其中一方所有的，或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有，双方约定、变更共有份额的，免征契税。”

　　7、财税〔2015〕37号文件执行到期后，同一自然人与其设立的个人独资企业之间房屋权属划转是否需要缴纳契税？

　　根据《财政部 国家税务总局关于继续支持企业事业单位改制重组有关契税政策的通知》（财税〔2018〕17号）规定：

　　六、资产划转……同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的划转，免征契税。

　　十、有关用语含义

　　本通知所称企业、公司，是指依照我国有关法律法规设立并在中国境内注册的企业、公司。

　　……

　　本通知自2018年1月1日起至2020年12月31日执行。本通知发布前，企业、事业单位改制重组过程中涉及的契税尚未处理的，符合本通知规定的可按本通知执行。”

　　8、纳税人办理退房时，是否可以退还已缴纳的契税？

　　根据《财政部 国家税务总局关于购房人办理退房有关契税问题的通知》（财税〔2011〕32号）的规定，对已缴纳契税的购房单位和个人，在未办理房屋权属变更登记前退房的，退还已缴纳契税；在办理房屋权属变更登记后退房的，不予退还已缴纳契税。