异地产权所有人的房产出租税收中存在的问题及建议

　　在现实中，有一些拥有房产的单位或个人，并不在房产所在地，在这种情形下，房产产权所有人一般是把房产对外出租，个别的也有让他人无偿使用的情况。

　　一、使用异地产权所有人的房产，房产税和城镇土地使用税纳税义务人的确认

　　《中华人民共和国房产税暂行条例》第二条规定，房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。前款列举的产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人，统称为纳税义务人。

　　《国家税务局关于检发〈关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定〉的通知》〔(1988)国税地字第15号〕第四条关于纳税人的确定问题规定，土地使用税由拥有土地使用权的单位或个人缴纳。拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的，由代管人或实际使用人纳税;土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由实际使用人纳税;土地使用权共有的，由共有各方分别纳税。

　　从上面的政策规定可知，无论是租赁还是无偿使用异地产权所有人的房产，房产税和城镇土地使用税纳税义务人均为实际使用人。

　　二、异地产权所有人的房产出租税收中存在的问题

　　(一)何为“产权所有人不在房产所在地”表述的并不明确。“产权所有人不在房产所在地”，是指产权所有人和房产不在一个乡、镇(街道)，还是指不在一个县(县级市、区)，或者是指不在一个市(辖区的市)，并不明确，因此，在实务中，征纳双方操作起来会因理解上的差异产生矛盾。

　　(二)使用租赁房产的，把实际使用人规定为房产税和城镇土地使用税纳税义务人并不妥当。我们知道，无偿使用房产，因为没有费用支出，还会带来经济效益，因此，由实际使用人缴纳房产税和城镇土地使用税无可厚非，实际使用人也不会产生异议。但是，对于租赁房产的，由实际使用人缴纳房产税和城镇土地使用税，从多年来的税收征管实践中看，实际使用人一般都会产生异议，认为自己支付了租金，房产所有权人取得了收入，而税收是由收入产生的，因此，房产税和城镇土地使用税理所当然由房产所有权人缴纳。

　　三、对异地产权所有人的房产出租税收中存在问题的建议

　　(一)国家应当明确“产权所有人不在房产所在地”的判断标准。按照目前国家财税管理体制，财税收入一般是以县(县级市、区)为核算单位，因此，“产权所有人不在房产所在地”，应以产权所有人和房产不在一个县(县级市、区)作为判断标准比较合适。

　　(二)异地产权所用人的房产出租，房产税和城镇土地使用税纳税义务人应当规定为产权所有人

　　国家把异地产权所有人的房产出租，房产税和城镇土地使用税纳税义务人规定为实际使用人，原因恐怕是因为房产产权所有人不在房产所在地的，税务机关可能找不到房产产权所有人，这样就会造成税收流失的现象。为了堵塞税收流失的漏洞，国家才把实际使用人规定为纳税义务人。但是，这种堵塞税收流失的作法并不妥当。因为按照房产税和城镇土地使用税的原则规定，房产税应当由房产产权所有人缴纳，城镇土地使用税应当由拥有土地使用权人缴纳。因为房产产权所有人不在房产所在地，就把纳税义务转嫁给实际使用人，这显然与法与情都说不通。因此，异地产权所用人的房产出租，房产税和城镇土地使用税纳税义务人应当是产权所有人。

　　(三)完善税务登记管理制度，房产出租的，产权所有人应当办理税务登记。“产权所有人不在房产所在地”，说明产权所有人在房产所在地税务机关没有办理税务登记。在实际中，有一些外地投资者来到异地投资建厂或直接购置房产从事生产经营活动，但后来由于某种原因不再继续从事生产经营活动，而把房产对外出租，以租金作为收入来源。在这种情形下，投资者一般都是把从事生产经营活动时的税务登记注销。然而，接下来就会出现两种情况：一是有的投资者会重新办理税务登记，经营范围只是房产出租，这样，就不会出现“产权所有人不在房产所在地”的现象，税收也不会流失;另一是有的投资者不再重新办理从事房产出租业务的税务登记，只是私下从事房产出租业务，这样，就出现了“产权所有人不在房产所在地”的现象。随着多年来房地产投资热的升温，到外地购置房产，像购置写字楼、门市房、住房等的逐渐增多，对于购置的房产除自己从事生产经营活动或居住外一般用于对外出租，但又不到房产所在地税务机关办理税务登，这样，又出现了“产权所有人不在房产所在地”的现象。因此，税务机关应当加强税源监控，加大税收征管力度，做好税法宣传，完善税务登记管理制度，把出租房产的单位和个人，无论房产所有权人是外地的，还是本地的，均应当通过承租方找到出租方，责令其办理税务登记。这样，既能消除“产权所有人不在房产所在地”的现象，又会遏制本地房产所有权人出租房产，而采取不办理税务登记的手段来偷逃税款的伎俩。

　　另外，为了遏制房产出租税收流失的现象，也可以采取代扣代缴制度。即国家制定专门的税收政策，对那些出租房产，而出租方又没有办理税务登记的情形下，规定承租方在支付租金时代扣代缴房产税和城镇土地使用税。