个人住房转让所得征收个人所得税最新政策解读

　　国家税务总局于2006年7月18日下发了《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发[2006]108号）（以下简称108号文），对在个人转让住房过程中有关的房产原值和合理费用作了进一步解释。本文将结合目前征管的实际对此文件涉及的有关税收政策进行分析：

　　一、各税种计税价格确认上的一致性：

　　108号文件在个人转让住房涉及的各税上明确规定：对住房转让所得征收个人所得税时，以实际成交价格为转让收入。除非纳税人申报的住房成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，征收机关才依法有权根据有关信息核定其转让收入，但必须保证各税种计税价格一致。国家税务总局在这里引入了“计税价格”这个概念，它和“计税依据”有本质的区别，它的含义其实就是转让住房的实际价值。

　　目前个人在转让住房主要涉及营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税、个人所得税。城市维护建设税和教育费附加的计税依据是营业税税额，这里我们就不说了。在营业税方面，当住房成交价格明显低于市场价格且无正当理由时，税务机关可以根据《营业税暂行条例》第十五条规定的三个方法核定营业额；土地增值税方面，可以根据《土地增值税暂行条例》第十四条按评估价确认；个人所得税方面，可以根据《个人所得税法实施条例》第十条进行核定；唯独在印花税的规定上，只要应税凭证标明金额，印花税的计税依据就是合同所载金额（财税字〔1998〕255号），不考虑住房成交价格是否明显低于市场价格。

　　108号文件在计税价格确认一致性的规定，我们估且不考虑是否与印花税暂行条例有关规定冲突的问题，单纯从计算这个角度上来讲显得更为简便。

　　二、对房产原值的确认上考虑了其他各部委对“住房原值”的有关规定。

　　这主要体现在对城镇拆迁安置住房原值的解释上：

　　108号文件根据《城市房屋拆迁管理条例》（国务院令第305号）和《建设部关于印发〈城市房屋拆迁估价指导意见〉的通知》（建住房[2003]234号）等有关规定，解释其原值分别为：

　　（1）房屋拆迁取得货币补偿后购置房屋的，为购置该房屋实际支付的房价款及交纳的相关税费；?

　　（2）房屋拆迁采取产权调换方式的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款及交纳的相关税费；?

　　（3）房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人除取得所调换房屋，又取得部分货币补偿的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款和交纳的相关税费，减去货币补偿后的余额；?

　　（4）房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人取得所调换房屋，又支付部分货币的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款，加上所支付的货币及交纳的相关税费。

　　三、扩大了对个人转让住房涉及个人所得税中“合理费用”的范围。

　　根据新《个人所得税法实施条例》第二十条：个人所得税法第六条第一款第五项所说的合理费用，是指卖出财产时按照规定支付的有关费用。108号文件扩大了这个范围，合理费用是指：纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。与此同时还对这些费用标准进行了限制：

　　1.支付的住房装修费用。纳税人能提供实际支付装修费用的税务统一发票，并且发票上所列付款人姓名与转让房屋产权人一致的，经税务机关审核，其转让的住房在转让前实际发生的装修费用，可在以下规定比例内扣除：

　　（1）已购公有住房、经济适用房：最高扣除限额为房屋原值的15%；?

　　（2）商品房及其他住房：最高扣除限额为房屋原值的10%.纳税人原购房为装修房，即合同注明房价款中含有装修费（铺装了地板，装配了洁具、厨具等）的，不得再重复扣除装修费用。?

　　2.支付的住房贷款利息。纳税人出售以按揭贷款方式购置的住房的，其向贷款银行实际支付的住房贷款利息，凭贷款银行出具的有效证明据实扣除。?

　　3.纳税人按照有关规定实际支付的手续费、公证费等，凭有关部门出具的有效证明据实扣除。

　　从住房装修费用扣除的具体规定结合目前征管的实际我们可以看出：

　　1、税务机关特别强调纳税人必须提供实际支付装修费用的税务统一发票，并且发票上所列付款人姓名与转让房屋产权人一致。也就是说，如果纳税人无法提供税务统一发票，就算住房装修费用事实上已经发生，在计算个人转让住房时事实上已经发生的费用还是不能扣除。当然，国家税务总局的这种规定也是为了防止个人购买住房后相关税收的流失。

　　2、在扣除限额上的规定显得不太严谨。不说公有住房、经济适用房了，单从商品房来讲；沿海发达地区上海2005年商品房的平均价格为6842元每平方米，而西部地区以西安为例2005年商品房的平均价格是3080元每平方米（各地统计局数据）；上海房地产平均价格是西安的2.22倍。而在房屋装修上，这两个城市同样面积、同样等次的房屋装修价格基本差不多；如果同时将其销售，因为房地产价格的原因，就可能出现发达地区扣除限额的量上远远大于不发达地区的现象，这也势必影响不发达地区二手房转让市场的发展。从某种程度上也违背了总局下108号文件的初衷：更好的防止房地产投机行为，从税收上控制和保护正常的房地产市场。