韩国不动产税制改革：给予纳税人稳定感和信赖感

　　韩国不动产税制由来已久，现已发展为具有合理税制格局和完善税基评估制度的税收制度，能够给予纳税人稳定感和信赖感。

　　今年8月底，由中国税务学会、韩国税务学会联合主办的第十八次国际学术交流会议在韩国首尔的国会宪政纪念馆讲堂举行，不动产税制研究是本次会议的议题之一。中方代表团通过与韩国学者交流，了解到韩国不动产税收制度具有合理的税制格局和较为完善的税基评估制度，征收效率较高。

　　概况介绍

　　韩国不动产相关税种涉及不动产取得、保有和转让3个环节，共计7个税种，其中既有中央税，也有地方税，且在地方税收中占主导地位。本文重点介绍不动产保有环节的财产税和综合不动产税。

　　韩国不动产税制由来已久，随着政治环境、社会经济的发展，也一直处于不断改革之中，在2005年改革中，将之前的财产税和综合土地税合并为财产税，并新设了对高额不动产征收的综合不动产税。

　　改革后的财产税属于地方税，征税对象包括土地、建筑物、住宅、船舶、飞机等财产，向实际拥有人征收，若不能确认实际所有人时，就将使用人视为纳税义务人。土地、建筑物、住宅等不动产以其评估值作为计税依据。土地按照性质不同，再分为分离征税对象、特别合算征税对象和综合合算征税对象这3种，分离征税对象是单独计税的、适用韩国特定政策的低税率或高税率征收的土地；特别合算征税对象指分离征税对象以外的，所有者按市、郡、区（韩国行政区域划分）汇总合算的一般建筑物附属土地；综合合算征税对象指除了上述两种类型之外的土地。财产税采用超额累进税率，财产税计算税额=市价标准额×公正市场价额比率×税率。其中：市价标准额指每年韩国各级政府公示的对土地、建筑物的评估价格；公正市场价额比率指政府确定的市价标准额的征收比率，如目前土地、建筑物的公正市场价额比率为70％，住宅为60％。财产税实行税负上限额制，即当年财产税额对比上年度不能超过一定金额的限制制度，当计算税额超过上限额时，则上限额为应纳税额。

　　综合不动产税属于中央税，征税对象为全国范围内一定额度以上的土地、建筑物、住宅等不动产，和财产税一样，综合不动产税向实际拥有人征收，若不能确认实际所有人时，就将使用人视为纳税义务人。此税也是以其评估值作为计税依据，并实行税负上限额制。

　　特点

　　韩国不动产税制主要具有以下特点：

　　权力划分明确。韩国实行中央和地方两级课税制度，中央和地方税法的立法权均集中于中央，地方政府享有一定的管理权和征收权，可在职权范围内根据实际情况自主征收。例如：韩国地方税法规定，当出现特别财政需求或发生自然灾害时，地方政府可在标准税率50％的范围内提高或降低税率。

　　税制格局合理。财产税主要征收对象是不动产，其税基一般不会发生地区之间的转移，税源稳定，设立财产税的主要目的是筹集地方政府为提供公共服务而需要的财政收入。设立综合不动产税的主要目的是抑制房价过快上涨和保有过多不动产，实现对不动产市场的调节作用。可以说，包括财产税与综合不动产税在内的韩国不动产税制，具有组织财政收入和调控房地产市场的双重目的。

　　改革税负稳定。因为韩国不动产税制以不动产评估值为计税依据，所以当房地产市场发生剧烈波动，尤其房价大幅上涨时，纳税人税负将会随之增加，但同时，纳税人的家庭收入并不一定会增加。考虑到这种情况，韩国采取税负上限额制，即当年度的实际应纳税额最高不得超过上年度的一定金额，以稳定纳税人心理预期和实际税负，从而有利于社会稳定和改革推进。

　　税基评估严谨。韩国税基评估流程分为4个步骤：建设交通部委托鉴定评价协会承办；协会组织评估师评估土地（住宅）标准价；韩国鉴定院和市、郡、区政府分别评估公寓和宗地（别墅）的公示价；评估结果经不动产评估委员会审议通过后由地方政府公示。公示价格具有广泛效力，既是税务机关确定税基的依据，也是土地（住宅）商业评估的基准、房地产市场中不动产交易价格的基础指标、政府涉地涉房业务价格估算和补偿标准的基准，确保了不动产评估的公开、公平和公正。

　　救济措施完善。在韩国，当纳税人不服税务机关征税决定时，均可在没有缴纳税款的情况下，采取救济措施，包括向国税厅或监查院提出审查请求、向税务署或地方国税厅提出异议申请、向租税审判院提出审判请求和向行政法院或大法院提出行政诉讼。韩国租税审判院与税务机关是相对独立的两个部门，能够更好地维护纳税人权益。

　　改革理念

　　韩国不动产税的演变过程也反映出韩国社会经济发展趋势，其功能、地位、内容和形式的变化体现了以下改革理念：

　　政策目的明确。韩国不动产税作为中长期税收政策，能够给纳税人一种稳定感和信赖感，而不是即时性的短期政策。

　　政策定位合理。韩国建立起以不动产税为主的地方税体系，这样的定位，一方面比较符合国际惯例和历史传统，另一方面，也有利于建立财权与事权相配套的财政体系，虽然韩国地方税法的制定权归于中央政府，但地方也有一定自治管理权，如税率调整幅度，这样能够调动地方政府积极性，配合中央政府促进房地产市场平稳健康发展。

　　制度设计科学。韩国财产税的税负上限额制和公正市场价额比率法，允许地方政府设定税负上限率和计税价格征收比率，一方面，既能确保地方财政收入的稳定，又能防止由于政策变动、房价波动带来的税负激增或骤减，以及由此带来的社会不稳定。另一方面，开征初期设置较低水平的税率，然后逐年调整，也有利于纳税人逐步适应和接受。

　　配套制度健全。房地产市场管理是一项复杂的社会系统工程，韩国在推进不动产税改革时，统筹兼顾，进行配套制度的顶层设计和建设。比如做好房地产交易、登记、信息共享、房产评估等相关法律法规的建立和完善，另外，在增加保有环节直接税的同时，合理调整开发、建设、交易环节税种税率。

　　（执笔人系国家税务总局青岛市税务局干部任希巍、任敏）