深地税告[2011]5号 深圳市地方税务局 深圳市规划和国土资源委员会关于实施存量房交易计税价格核定工作有关事项的通告

深圳市地方税务局 深圳市规划和国土资源委员会关于实施存量房交易计税价格核定工作有关事项的通告

深地税告[2011]5号        2011-06-09

　　为加强我市房地产交易环节税收征管，根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条的规定，自2011年7月11日起，我市范围内的存量房(即二手房)交易成交价格明显偏低且无正当理由的，实行按计税参考价格核定计征各项税款。现将有关事项通告如下：

　　一、适用范围

　　本《通告》适用于本市范围内住宅部分的计税价格核定，根据人民法院判决书、仲裁机构裁决书以及依法拍卖的成交确认书进行住宅权属变更的住宅不适用本《通告》的规定。

　　二、计税价格的确定

　　存量房交易的计税价格，以交易双方签订的合同成交价格为依据。但申报的成交价格低于我市制定的计税参考价格且无正当理由的，按计税参考价格核定计征存量房交易环节各项税款。

　　存量房交易计税参考价格，由市地税局和市规划国土委委托市国土房产评估发展中心根据房屋的坐落地点、建筑结构、历史交易价格或建造价格、同类房屋先期交易价格等因素制定，依照房地产估价相关规范和标准评估得出。该价格作为税务机关判断纳税人申报的合同成交价格是否偏低以及核定计税价格的主要依据。存量房交易计税参考价格将根据深圳市房地产市场交易的情况定期进行更新，并经市财政委员会、市地税局和市规划国土委确认后使用。市场情况发生重大变化的，市国土房产评估发展中心应及时进行更新调整，并经市财政委员会、市地税局和市规划国土委确认。

　　三、异议处理

　　纳税人对核定的计税价格和应纳税额有异议的，根据《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》第四十七条第二款的规定，可向房地产所在地区地税局提出复核申请并提供证据资料;区地税局经核查后出具复核结果，征收单位根据复核结果确定的计税价格和应纳税额征税。

　　根据《中华人民共和国税收征收管理法》第八十八条及其《实施细则》第一百条规定，纳税人也可在依照税务机关核定的金额缴纳税款或者提供相应的纳税担保后，依法申请行政复议;对行政复议决定不服的，可以依法向人民法院起诉。

　　四、实施时间

　　本《通告》自2011年7月11日起执行，有效期5年。具体时间以纳税人在市房地产信息系统网签买卖合同的时间为准。

　　备注：一套原价100万、评估价200万、90平方米未满5年即转让的普通住宅，转让过程缴纳的税金按照以上条件大致为95540元，约合10万元，假设装修费用等合理费用为20万元，交易税费成本将由95540元升至272000元。

二手房税款征收流程

　　市地税局委托登记中心在办证环节代征房地产三级市场(存量房交易市场)交易过程的各项税费(包括营业税、城建税、教育附加、印花税、个人所得税、契税)。

　　办税须知

　　一、 计税价格确定方式

　　(一)存量房交易的计税价格，以交易双方签订的合同成交价格为依据。根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》、《中华人民共和国契税暂行条例》等法律法规的规定，对纳税人申报的计税依据明显偏低且无正当理由的，税务机关有权进行核定。

　　(二)深圳实行最低计税参考价格的征收方式，此次制定的计税参考价格是税务机关确定纳税人申报的合同成交价格是否偏低的主要依据。申报的成交价格等于或者高于计税参考价格的，按申报的成交价格作为计税价格计算征税;申报的成交价格低于计税参考价格的，按计税参考价格计算征税。

　　(三)同一套房买卖双方俊采用同一计税价格。

　　二、计税参考价格查询

　　申请人(纳税人)可凭本人的身份证号码和房地产权证号通过市规划国土委门户网站或市地税局查询交易房产计税参考价格。

　　三、个人转让住房计征个人所得税的方式

　　存量房转让个人所得税计征方式分核实征收、核定征收两种，纳税人在《申明书》上签章申明确认，对其所提交的文件、证件以及所填写内容的真实性、有效性和合法性承担责任，如有虚假内容，由其本人依法承担相关责任。

　　(一) 核实征收方式

　　1、个人转让房地产、能够提供合法有效的房地产购买合同、房地产原值凭证、以及合理费用相关凭证的，按照核实征收方式计征个人所得税。

　　2、计算公式：

　　应纳个人所得税=(计税价格-房地产原值-转让过程缴纳的税金-合理费用)*20%

　　3、采用核实征收方式计征个人所得税的，如果只有房地产原值凭证，没有相关合理费用的，由深圳市房地产登记中心直接代征个人所得税;如果既有房地产原值凭证，又有相关合理费用凭证的，应先到税务机关办理核实手续。

　　(二)核定征收方式

　　1、个人转让房地产过程中有下列情形之一的，按照核定征收方式计征个人所得税：

　　(1)、未能提供合法、有效的房地产买卖合同和构成房屋原值相关凭证，不能正确计算房地产原值的;

　　(2)未能提供支付合理费用相关凭证，不能正确计算合理费用的;(3)未能提供主管税务机关房屋买卖完税凭证或“核实征收”手续的。

　　2、计算公式：

　　应纳个人所得税=计税价格*征收率

　　*普通住房1%，非普通住房1.5%，拍卖房3%

　　3、采用核定征收方式计征个人所得税的，由深圳市房地产登记中心直接代征个人所得税。

　　四、争议处理

　　如纳税人对登记中心出具的税费单上的计税价格有异议的，应当提供相关证据，经房产所在地主管税务机关认定后，调整应纳税额;纳税人也可以在收到《深圳市房地产权登记税费表》之日起15日内依照税务机关核定的金额缴纳税款提供相应的纳税担保，并在缴纳税款或者提供的担保被税务机关确认之日起60日内依法申请行政复议;对行政复议不服的，可以依法向人民法院起诉。