限购限贷调控政策下,房地产企业求资若渴,为回笼资金,各种“点子”能用的都用上了。按照现行政策规定,个人贷款购买商品住房,首付款比例为30%及以上,贷款购买第二套住房,首付款比例更是高达60%.然而,为了能多卖房子,部分开发商采用了“低首付”来吸引顾客,有的首付款比例甚至低至一成。这种促销方法,对于一次拿不出首付款的购房人看似利好,但却属违规操作,存在一定风险。另外,在实际操作中,开发商往往会在价格上做文章,比如先调价再打折,这种刻意的安排往往就会造成买卖双方的税负增加。 例如,A房地产企业开发B项目,开盘日即不公开承诺只要首付10%即能办理七成按揭款。以总价48万元的单套商品房为例,该企业将总价提升为60万元,客户只需交6万元即可成交,办理按揭所需约20%的首付款12万元可以开具发票但不需客户支付,该企业将这12万元以商业折扣进行处理。 营业税处理 就该公司的情况而言,如果不将折扣和房价款开具在同一张发票上,显然要按照60万元全额缴纳营业税。由于该企业开具发票的目的在于套取银行按揭贷款,回笼资金,尽管可以按照折扣后净额缴纳营业税,但是往往不能做到将折扣和房价款开具在同一张发票上。因此,虚增收入12万元存在多缴纳营业税金及附加12×5.6%=0.67万元的可能。 企业所得税处理 根据以上规定,企业给予客户的20%折扣既不属于商业折扣,也不属于销售折让,可以推理为提前承诺给客户的一种现金折扣,现金折扣按照以上规定不能直接冲减销售收入,而是计入财务费用处理,所以企业所得税确认收入60万元,财务费用12万元,看似对于应纳税所得额没有影响。但也不保证这种财务费用完全能获得主管税务机关认可在税前扣除。另外,即便该公司可以将折扣额和房价款开具在同一张发票上,企业所得税收入也仍然要按照60万元计算。 会计处理为: ②收取按揭款: ③结转收入: 土地增值税处理 分析: |
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