房地产企业“营改增”纳税评估：土地价款的扣除问题

　　““营改增”后，房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额”（《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税【2016】36号）第一条第（三）项第10点）。““向政府部门支付的土地价款”，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除”（财税【2016】140号第七条）。“房地产开发企业向政府部门支付的土地价款，以及向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用，按照财税【2016】140号文件第七、八条规定，允许在计算销售额时扣除但未扣除的，从2016年12月份（税款所属期）起按照现行规定计算扣除”（国家税务总局公告2016年第86号第一条）。

　　在房地产开发经营业增值税纳税评估中，对房地产开发企业中的一般纳税人计算销售额扣除土地价款审核时需要注意以下几点：

　　1、允许扣除的向政府部门支付的土地价款必须是直接向政府购买的土地，款项必须直接支付给政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位，且需取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的合法有效的财政票据（国家税务总局公告2016年第18号第五条、第六条）。

　　2、纳税人向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用允许在计算销售额时扣除时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料（财税〔2016〕140号第七条）。

　　3、房地产开发企业（包括多个房地产开发企业组成的联合体）受让土地向政府部门支付土地价款后，设立项目公司对该受让土地进行开发，同时符合下列条件的，可由项目公司按规定扣除房地产开发企业向政府部门支付的土地价款。

　　（一）房地产开发企业、项目公司、政府部门三方签订变更协议或补充合同，将土地受让人变更为项目公司;

　　（二）政府部门出让土地的用途、规划等条件不变的情况下，签署变更协议或补充合同时，土地价款总额不变；

　　（三）项目公司的全部股权由受让土地的房地产开发企业持有（财税〔2016〕140号第八条）。

　　但实务中可能出现支付的差额扣除的土地价款的票据有瑕疵或者没有按规定扣除土地价款，如出让金票据抬头与公司名称不符，可能为股东缴纳的价款；票据为省级以下财政部门监制；票据为收据；相关的配套费用、接受投资的土地使用权等纳入扣除的范围等，这些按政策规定都不能扣除。