长政办发[2014]8号 长沙市人民政府办公厅关于进一步规范房地产开发管理的意见

长沙市人民政府办公厅关于进一步规范房地产开发管理的意见

长政办发[2014]8号      2014-2-24

各区县(市)人民政府，市直机关有关单位：

　　为规范我市房地产开发经营行为，进一步加强房地产行业管理，建立健全监管服务机制，根据《中华人民共和国房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》(国务院令第248号)、《湖南省城市房地产开发经营管理办法》(湖南省人民政府令第207号)、《城市商品房预售管理办法》(建设部令131号)、《关于修订印发〈湖南省房地产开发企业资质管理实施细则〉的通知》(湘建房[2012]58号)等规定，结合我市实际，经市人民政府同意，现就进一步规范房地产开发管理提出如下意见：

　　一、资质管理

　　(一)建立房地产开发企业设立、变更、注销会商机制。新设立房地产开发企业申请商事登记时，在名称预审环节须征求房地产开发主管部门意见，主要核实企业法人(股东)的从业经历、信用记录和从事房地产开发经营的相关情况。房地产开发企业名称、法人(股东)、办公地点等发生变更须及时办理资质变更手续，其中项目(股东)转让类别作为重点，确保权利、义务同步落实。

　　(二)新设立房地产开发企业申请核发《暂定资质证书》，应在我市行政区域内依法取得项目国有土地使用权，基本具备项目开工条件。房地产开发主管部门须核实包括土地权属、企业基本情况、办公条件、人员配备、项目建设计划安排和资金到位情况等项内容。

　　(三)房地产开发企业暂定资质有效期为一年，一年以内项目未开工建设的，除不可抗力与不可预见因素外，不予资质延期，确需延长资质的，房地产开发主管部门须严格核查开发企业和项目具体情况。项目重新启动的，房地产开发主管部门须约谈企业法定代表人，在企业作出规范开发经营行为承诺后，经重新申请，对符合资质条件的按程序予以办理。

　　(四)房地产开发企业年度资质核查实行分类管理和动态监管制度。开发项目未按要求启动、近三年开发经营业绩或投资规模达不到要求的一、二级开发企业，视企业开发经营情况由原资质审批部门予以降级或注销企业资质等级证书;未及时申报年度资质核查或延续的开发企业，除按要求约谈法定代表人外，视企业开发经营情况由原资质审批部门予以延续、降级或注销企业资质等级证书;开发企业无正当理由不参加年度资质核查，视为年度资质核查不合格，由原资质审批部门注销资质证书;有遗留问题且无其他开发项目的开发企业，由房地产开发主管部门建立专门台账管理。年度资质核查情况在媒体上公示并通报相关职能部门和单位。

　　(五)房地产开发主管部门每年须对房地产开发企业的下列情况进行核查：

　　1.房地产开发经营业绩，包括年度完成房地产开发投资额、开工面积、施工面积、竣工面积、销售面积等情况;

　　2.房地产开发项目本金到位、使用情况和工程技术人员、经济管理人员的配备情况;

　　3.遵守房地产开发企业资质管理、开发建设项目验收规定等情况;

　　4.土地闲置和工程停缓建等情况;

　　5.对群众投诉的处理情况;

　　6.遵守规划、土地、统计、建设管理等有关法律、法规情况。

　　(六)进一步规范房地产开发企业资质注销程序。企业资质注销采取媒体公示和实地公示相结合的形式，在指定报纸、网站公示的同时，将注销公示张贴在企业办公地点和开发项目现场，经核查企业与项目无遗留问题后予以注销。

　　二、信用信息管理

　　(一)房地产开发企业须到市房地产开发主管部门或其授权的信用信息管理机构开通“长沙市房地产开发行业预警预报信用信息系统”，安排专人逐月准确填报系统信息数据。房地产开发主管部门对企业上报数据进行严格核实，建立开发企业的动态信用档案，作为房地产开发管理的重要依据和基础工作。

　　(二)进一步健全房地产开发企业信用体系。建立房地产开发企业信用信息采集、归纳、评价、分析、利用、反馈机制，主管部门须及时采集整理相关部门管理信息、媒体曝光与社会投诉信息，从企业法人(股东)、管理人员、管理能力、经营业绩、诚信经营、社会责任等方面进行量化评分、信用等级评定，真实全面反映企业开发经营情况，强化信用评价成果的转化应用，提高信用评价的威信度。

　　三、项目管理

　　(一)房地产开发企业及主要股东项目遗留问题未处理完毕、严重违法违规行为和不良信用记录，作为土地竞买人资格审查的否决依据。

　　(二)实行房地产开发项目资本金与农民工工资保障金合并监管制度。项目合并监管资金标准按不低于工程建安造价的15%执行，其中70%为房地产开发项目资本金，30%为农民工工资保障金。市住房和城乡建设委按施工进度确定解控金额：基础完工时解控20%，主体封顶时解控30%，项目权属初始登记办理完毕后解控50%。

　　(三)房地产开发项目须办理商品房预售许可后方可对外销售。销售现场须公示企业营业执照、资质证书、土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、商品房预售许可证、商品房买卖合同示范文本、限购限贷政策、建筑节能措施等。委托房地产经纪机构代理销售商品房的，还应公示商品房销售委托书、被委托机构的营业执照、备案证、4名以上房地产经纪人员执业卡，其中，“房地产经纪人”不得少于1名。

　　(四)房地产开发企业须在取得预售许可证10日内、商品房预(销)售前，一次性公开全部准售房源的楼层、房号、户型、建筑面积、分摊面积、销售单价、销售状态及优惠折扣。开发项目销售资金必须用于房屋建设、不得抽逃挪用。房地产开发企业广告宣传须规范合法、销售过程公开透明、售后服务措施到位。

　　(五)严格商品房交付使用管理。进一步明确交房条件与标准，对合同约定的交付事项要进行相关专业验收，保证业主收房时消防、供水、燃气、供电、环卫、电梯、邮政信箱等生活基础设施可正常投入使用。

　　(六)房地产开发企业支持物业服务企业在开发建设早期介入，吸收物业服务企业对项目物业管理方面建设性的意见，共同把好规划设计、建设配套、工程质量和使用功能关，做好公用设施设备和公用部位的承接查验工作。物业交接时，房地产主管部门须对物业移交项目进行指导和见证。

　　四、联动监管

　　(一)建立房地产开发项目公共配套服务设施的建设和移交管理制度。明确房地产开发项目须配套的教育、医疗卫生、行政管理、邮政、市政公用设施等配套设施清单，规划、国土资源、住房城乡建设等部门按各自职能分别从公共配套设施的土地出让、规划、建设、移交和使用方面进行明确与管理，公共配套设施须在开发项目建设总量完工前完成建设，与商品房交付同步验收实施。

　　(二)加强工商、发展改革、规划、国土资源、住房城乡建设、市政建设、园林、人防、公安等部门对房地产开发项目动态核查和违法违规行为追究力度，采取定期、不定期巡查、抽检等方式对房地产开发项目进行跟踪管理，重点查处消费者投诉集中、媒体曝光的企业和项目。

　　(三)成立由市政府领导牵头，市国土资源、工商、规划、住房城乡建设、消防、财政、税务、公安等部门和区县(市)主要负责人组成的遗留问题处理协调领导小组，建立遗留项目单项处理台账，对单项遗留问题进行定期会商、专项处理、责任分解、限时办结，对履责不到位的企业(股东)要依法追责。

　　(四)实行房地产行业信息共享和联动监管。发改、工商、国土、规划、住建、金融等相关部门与机构在为房地产开发企业与项目办理立项备案、用地审批、规划建设、施工许可、商品房预售、综合验收、竣工备案、物业交付、产权登记、质量保修、银行征信与融资信贷等手续环节时须同时查验企业资质证书，严格按资质证书登记事项、规定范围和年度资质核查情况、信用信息等共享信息，实施同步监管服务，对信用评价好的企业开辟绿色通道。

　　五、本意见自2014年3月24日起实施。

长沙市人民政府办公厅

2014年2月24日