营改增细则内容太繁杂？马靖昊帮你作了一个解读！

云中财税：馬老師好，能不能把建築業的營改增條款，單獨提煉出來，期待。

马靖昊说会计：建筑业营改增涉及面广，利益调整复杂。从征收3%的营业税，到改为征收11%的增值税，这一税率适用于建筑业一般纳税人，而小规模纳税人可选择简易计税方法征收3%的增值税。

为降低建筑企业负担，方案明确在一些“特殊情况”下，一般纳税人可以选择3%的简易征收税率。比如，一般纳税人以清包工方式提供的建筑服务；或是一般纳税人为甲供工程提供的建筑服务。

由于建筑工程时间较长，未完工的“老工程”，即在4月30日前的建筑工程项目，一般纳税人为建筑工程老项目提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。

此前缴纳营业税，纳税人在劳务所在地税务机关纳税即可。营改增后，纳税人适用一般计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额，按照2％的预征率在劳务所在地预缴税款后，向机构所在地进行纳税申报；如果适用简易计税方法的，应以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额，按照3%的征收率计算应纳税额，在建筑服务发生地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

二、房地产业

（一）房地产开发企业征收增值税

大王派我占个山头：最爱马老师讲的财税了，太给力，请马老师说房地产的税率以及成本抵扣情况。

马靖昊说会计：房地产行业，现行营业税率为5%，营改增后适用11%的税率。判断“营改增”对房地产的影响，关键是要看土地成本能否抵扣，由于地方政府无法开具增值税发票，因此，细则允许扣除土地出让金后作为销售额，这意味着房地产企业缴纳增值税的税基减少。

营改增新法规包括一系列过渡性政策，其中包括房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的开工日期在2016年4月30日前的房地产项目，以及一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。

这意味着房地产企业的老项目可以适用和营业税同样的税率。这一安排是为了实现营改增的平稳过渡，增值税率不会突然间提高到11%。销售2016年5月1日后取得的或新开发房地产项目才适用于11%的增值税率。

（二）个人住房销售征收增值税

樱桃雨H：马老师大概说说二手房营改增的影响吧。

马靖昊说会计：北上广深以外城市：个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征增值税。

北上广深：个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征增值税；个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税。

以售价300万元(含税、购买不足2年)住房为例：

营业税的算法：按销售总额5%征收，应纳税额为：300万元×0 .05=15万元

增值税的算法：销售额=含税销售额÷(1+征收率5%)；应纳税额=销售额×征收率5%。增值税额为：(300万元÷1.05)×0 .05=14 .286万元。

因此，比营业税减少了7140元。这意味着，过渡期二手房交易营改增基本平移了现行二手房交易营业税优惠政策，部分税负还有所减轻。

三、金融业

Jane：马老师能专门写个银行业的解读不？期待。

马靖昊说会计：根据规定，金融服务是指经营金融保险的业务活动，包括贷款服务、直接收费金融服务、保险服务和金融商品转让，由原来5%的营业税率改为6%的增值税率。向上浮动1%。不过，按照整个行业税负只减不增的原则，销项税抵扣进项税成为减税的关键。

利息费用、与贷款业务直接相关的佣金与手续费支出所产生的进项税额，均不可抵扣：纳税人购进贷款服务（各种形式占用、拆借他人资金）支付的利息及利息性质的支出，其进项税额均不得从销项税额中抵扣。

因接受贷款服务向贷款方支付的与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费等费用，其进项税额不得从销项税额中抵扣。

从金融业的相关细则看，营业税下的优惠政策在增值税下基本予以保留。例如，原先对金融机构往来业务暂不征收营业税，此次细则中的过渡政策中，金融同业往来利息收入属于免征增值税的范围。而原先在营业税下免征或不征的一年期以上返还性人身保险业务和一年期以上健康保险的保费收入此次也在免征增值税之列。同时，国债、地方政府债利息收入的免税规定也得以延续。